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Détails du bien

Bien expiré
VillePlaissan (34)
Surface120m²
Coût Total203 560€
Loyer Annuel16 439€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 183,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans le joli village de Plaissan, a 35 minutes de Montpellier et Beziers, retrouvez cette maison vigneronne en R+2 avec au rez de chaussée un garage de 60m2 avec une petite cours A l'etage, 60m2 habitables avec une chambre, une cusine, un salon,la salle a manger et une salle d'eau Au 2 eme etage, une piece brute de 60m2 prete à être amenagée Gros potentiel pour un merveilleux cocon

Bien proposé par EI JS Immobilier RSAC 838485639 Montpellier

Cette annonce vous est proposée par SOTO Julien - EIRL - NoRSAC: 838 485 639, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Montbazin

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Plaissan
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34230
Total : 203 560€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 50 200€
Valeur du bien : 192 200€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 11.42€/m²/mois
Fourchette : 8.19€ - 15.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1370€/mois
Loyer annuel estimé : 16439€/an
Fourchette totale : 982€ - 1911€/mois
Fourchette annuelle : 11787€ - 22928€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 761,9 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :331 428 €
Prix d'achat :142 000 €
Décote à l'achat :-189 428€ (-57.2%)
Marge achat-revente :127 868€ (38.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 067,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 895,44€
Coût de l'assurance :17 811,50€
Taxe foncière : 1 643,94€/an
Soit par mois : 136,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 369,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec carrelage usé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 200 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 400€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 600€/fenêtre = 9000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 9500€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 800€
    Carrelage salon: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plaissan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 370 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 439 €/an
Calcul : 1 370 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 833 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 644 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 389 €
Revenus locatifs : +16 439 €
Charges déductibles : -59 389 €
Résultat foncier Année 1 : -42 950 €(Déficit de 42 950 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 550 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 189 €/an
Revenus locatifs : +16 439 €
Charges déductibles : -9 189 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 250 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21550.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 439 €59 396 €6 840 €-42 957 €21 400 €21 557 €21 557 €
216 768 €9 014 €6 658 €7 754 €--13 803 €
317 104 €8 827 €6 470 €8 277 €--5 526 €
417 446 €8 632 €6 276 €8 813 €---
517 795 €8 431 €6 075 €9 363 €---
618 150 €8 223 €5 867 €9 927 €---
718 513 €8 008 €5 651 €10 506 €---
818 884 €7 785 €5 429 €11 098 €---
919 261 €7 555 €5 198 €11 706 €---
1019 647 €7 317 €4 960 €12 330 €---
1120 040 €7 070 €4 714 €12 969 €---
1220 440 €6 815 €4 459 €13 625 €---
1320 849 €6 551 €4 195 €14 298 €---
1421 266 €6 278 €3 922 €14 988 €---
1521 691 €5 996 €3 640 €15 696 €---
1622 125 €5 704 €3 347 €16 421 €---
1722 568 €5 402 €3 045 €17 166 €---
1823 019 €5 089 €2 733 €17 930 €---
1923 480 €4 765 €2 409 €18 714 €---
2023 949 €4 431 €2 074 €19 518 €---
2124 428 €4 085 €1 728 €20 343 €---
2224 917 €3 727 €1 370 €21 190 €---
2325 415 €3 356 €1 000 €22 059 €---
2425 923 €2 973 €616 €22 950 €---
2526 442 €2 576 €220 €23 865 €---
TOTAL526 559 €208 005 €98 895 €318 553 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 553 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 452 €-6 420 €+9 872 €
2+3 452 €0 €+3 452 €
3+3 452 €0 €+3 452 €
4+3 452 €+986 €+2 466 €
5+3 452 €+2 809 €+643 €
6+3 452 €+2 978 €+474 €
7+3 452 €+3 152 €+300 €
8+3 452 €+3 330 €+122 €
9+3 452 €+3 512 €-60 €
10+3 452 €+3 699 €-247 €
11+3 452 €+3 891 €-439 €
12+3 452 €+4 088 €-636 €
13+3 452 €+4 289 €-837 €
14+3 452 €+4 496 €-1 044 €
15+3 452 €+4 709 €-1 257 €
16+3 452 €+4 926 €-1 474 €
17+3 452 €+5 150 €-1 698 €
18+3 452 €+5 379 €-1 927 €
19+3 452 €+5 614 €-2 162 €
20+3 452 €+5 855 €-2 403 €
21+3 452 €+6 103 €-2 651 €
22+3 452 €+6 357 €-2 905 €
23+3 452 €+6 618 €-3 166 €
24+3 452 €+6 885 €-3 433 €
25+3 452 €+7 160 €-3 708 €
Total+86 300 €+95 566 €+-9 266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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