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Maison à vendre

VilleMarans (17)
Surface110m²
Coût Total214 890€
Loyer Annuel13 142€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 390,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 3 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, calme

Maison de vacances composée d'une cuisine aménagée, un salon donnant sur une véranda, 3 chambres à l'étage. Garage, grenier. Cour fermée. DPE : NON SOUMIS

Ref 9795 (6.99 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Marans
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17230
Coordonnées : 46.322104, -0.980332
Total : 214 890€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 49 650€
Valeur du bien : 202 650€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1095€/mois
Loyer annuel estimé : 13142€/an
Fourchette totale : 858€ - 1398€/mois
Fourchette annuelle : 10294€ - 16780€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 771,08 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :304 819 €
Prix d'achat :153 000 €
Décote à l'achat :-151 819€ (-49.8%)
Marge achat-revente :89 929€ (29.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 049,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 110,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 949,67€
Coût de l'assurance :18 265,65€
Taxe foncière : 1 314,25€/an
Soit par mois : 109,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 095,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 219,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé par un nouveau revêtement
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 650 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 800€
    Isolation combles: 110 m² × 80€/m² = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 250€
    Parquet flottant: 35 m² × 150€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marans (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 142 €/an
Calcul : 1 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 890 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 731 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 314 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 631 €
Revenus locatifs : +13 142 €
Charges déductibles : -58 631 €
Résultat foncier Année 1 : -45 488 €(Déficit de 45 488 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 088 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 981 €/an
Revenus locatifs : +13 142 €
Charges déductibles : -8 981 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 162 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24088.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 142 €58 638 €6 943 €-45 495 €21 400 €24 095 €24 095 €
213 405 €8 800 €6 755 €4 605 €--19 490 €
313 673 €8 606 €6 561 €5 067 €--14 422 €
413 947 €8 406 €6 361 €5 541 €--8 882 €
514 226 €8 199 €6 154 €6 027 €--2 855 €
614 510 €7 985 €5 940 €6 525 €---
714 801 €7 764 €5 720 €7 036 €---
815 097 €7 536 €5 491 €7 560 €---
915 399 €7 301 €5 256 €8 098 €---
1015 707 €7 057 €5 012 €8 650 €---
1116 021 €6 805 €4 760 €9 215 €---
1216 341 €6 545 €4 500 €9 796 €---
1316 668 €6 277 €4 232 €10 391 €---
1417 001 €5 999 €3 954 €11 002 €---
1517 341 €5 712 €3 667 €11 629 €---
1617 688 €5 416 €3 371 €12 272 €---
1718 042 €5 110 €3 065 €12 932 €---
1818 403 €4 794 €2 749 €13 609 €---
1918 771 €4 467 €2 422 €14 304 €---
2019 146 €4 129 €2 084 €15 017 €---
2119 529 €3 780 €1 735 €15 749 €---
2219 920 €3 420 €1 375 €16 500 €---
2320 318 €3 047 €1 003 €17 271 €---
2420 724 €2 663 €618 €18 062 €---
2521 139 €2 265 €220 €18 874 €---
TOTAL420 958 €200 722 €99 950 €220 237 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 142 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 760 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 760 €-6 420 €+9 180 €
2+2 760 €0 €+2 760 €
3+2 760 €0 €+2 760 €
4+2 760 €0 €+2 760 €
5+2 760 €0 €+2 760 €
6+2 760 €+1 101 €+1 659 €
7+2 760 €+2 111 €+649 €
8+2 760 €+2 268 €+492 €
9+2 760 €+2 429 €+331 €
10+2 760 €+2 595 €+165 €
11+2 760 €+2 765 €-5 €
12+2 760 €+2 939 €-179 €
13+2 760 €+3 117 €-357 €
14+2 760 €+3 301 €-541 €
15+2 760 €+3 489 €-729 €
16+2 760 €+3 682 €-922 €
17+2 760 €+3 880 €-1 120 €
18+2 760 €+4 083 €-1 323 €
19+2 760 €+4 291 €-1 531 €
20+2 760 €+4 505 €-1 745 €
21+2 760 €+4 725 €-1 965 €
22+2 760 €+4 950 €-2 190 €
23+2 760 €+5 181 €-2 421 €
24+2 760 €+5 419 €-2 659 €
25+2 760 €+5 662 €-2 902 €
Total+69 000 €+66 071 €+2 929 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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