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Achat : Maison (35580)

VilleGuignen (35)
Surface192m²
Coût Total337 360€
Loyer Annuel20 366€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 1 296,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 192 m², 7 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, 1 balcon, 400 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Située dans un lieu dit sur la commune de Guignen à six minutes de Guichen cette charmante maison pleine de caractère saura vous séduire de par ses nombreux atouts. Elle se compose au rez de chaussée d'une grande pièce à vivre lumineuse composée d'un salon, un séjour et une cuisine équipée aménagée et d'une dalle d'eau ainsi qu'une véranda, une buanderie et un garage. A l'étage nous retrouvons une mezzanine, quatre chambres dont une en enfilade, une salle de bains et un wc. Niveau confort vous profiterez d'une chaudière à granulés et d'un assainissement aux normes. Les ouvertures sont en bois double vitrage et une baie en alu. vous pourrez profiter de la tranquillité de la véranda donnant sur le jardin. TRANQUILITE - CHARME - CONFORT.

Ville : Guignen
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35580
Coordonnées : 47.912430, -1.880460
Total : 337 360€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 68 440€
Valeur du bien : 317 440€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1697€/mois
Loyer annuel estimé : 20366€/an
Fourchette totale : 1375€ - 2095€/mois
Fourchette annuelle : 16495€ - 25144€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 708,33 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :519 999 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-270 999€ (-52.1%)
Marge achat-revente :182 639€ (35.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :337 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 676,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :98,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 774,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 519,51€
Coût de l'assurance :29 519,00€
Taxe foncière : 2 036,57€/an
Soit par mois : 169,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 697,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 944,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-247,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière à granulés si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, en particulier celles en bois ancien.
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement éventuel des éléments sanitaires et carrelage partiel.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 - Salle de bain en état moyen nécessitant des travaux.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison.
Quantité: 1 installation pour 192 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 440 €(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:27 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 24 fenêtres × 1000€/fenêtre = 24000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 300€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:9 600€
    Mise aux normes électricité: 192 m² × 50€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Guignen). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 366 €/an
Calcul : 1 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 337 360 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 181 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 037 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 082 €
Revenus locatifs : +20 366 €
Charges déductibles : -83 082 €
Résultat foncier Année 1 : -62 717 €(Déficit de 62 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 317 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 642 €/an
Revenus locatifs : +20 366 €
Charges déductibles : -14 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41316.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 366 €83 093 €11 436 €-62 727 €21 400 €41 327 €41 327 €
220 773 €14 351 €11 133 €6 422 €--34 905 €
321 188 €14 038 €10 820 €7 151 €--27 754 €
421 612 €13 714 €10 497 €7 898 €--19 856 €
522 045 €13 379 €10 161 €8 666 €--11 190 €
622 485 €13 032 €9 815 €9 453 €--1 737 €
722 935 €12 673 €9 456 €10 262 €---
823 394 €12 302 €9 084 €11 092 €---
923 862 €11 917 €8 700 €11 944 €---
1024 339 €11 519 €8 302 €12 819 €---
1124 826 €11 108 €7 891 €13 718 €---
1225 322 €10 682 €7 465 €14 640 €---
1325 829 €10 241 €7 024 €15 588 €---
1426 345 €9 785 €6 568 €16 560 €---
1526 872 €9 313 €6 096 €17 559 €---
1627 410 €8 824 €5 607 €18 585 €---
1727 958 €8 319 €5 101 €19 639 €---
1828 517 €7 796 €4 578 €20 721 €---
1929 087 €7 254 €4 037 €21 833 €---
2029 669 €6 694 €3 477 €22 975 €---
2130 262 €6 114 €2 897 €24 148 €---
2230 868 €5 514 €2 297 €25 353 €---
2331 485 €4 894 €1 676 €26 591 €---
2432 115 €4 251 €1 034 €27 864 €---
2532 757 €3 586 €369 €29 171 €---
TOTAL652 320 €314 393 €165 520 €337 927 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 927 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 277 €-6 420 €+10 697 €
2+4 277 €0 €+4 277 €
3+4 277 €0 €+4 277 €
4+4 277 €0 €+4 277 €
5+4 277 €0 €+4 277 €
6+4 277 €0 €+4 277 €
7+4 277 €+2 558 €+1 719 €
8+4 277 €+3 328 €+949 €
9+4 277 €+3 583 €+694 €
10+4 277 €+3 846 €+431 €
11+4 277 €+4 115 €+162 €
12+4 277 €+4 392 €-115 €
13+4 277 €+4 676 €-399 €
14+4 277 €+4 968 €-691 €
15+4 277 €+5 268 €-991 €
16+4 277 €+5 576 €-1 299 €
17+4 277 €+5 892 €-1 615 €
18+4 277 €+6 216 €-1 939 €
19+4 277 €+6 550 €-2 273 €
20+4 277 €+6 892 €-2 615 €
21+4 277 €+7 244 €-2 967 €
22+4 277 €+7 606 €-3 329 €
23+4 277 €+7 977 €-3 700 €
24+4 277 €+8 359 €-4 082 €
25+4 277 €+8 751 €-4 474 €
Total+106 925 €+101 378 €+5 547 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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