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Maison - 3 pièce(s) - 73 m²

Bien expiré
VilleValuéjols (15)
Surface73m²
Coût Total113 770€
Loyer Annuel5 913€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 780,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR170979 : Maison en pierres située dans le village de Lescure Bas. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une SAM/cuisine avec accès à la véranda, une chambre, un bureau, une cave voûtée, une salle d'eau et un WC. A l'étage se trouve une chambre. Une étable et une grange totalisant environ 140 m² viennent compléter le bien. Possibilité d'installer un poêle à bois. Assainissement individuel. Possibilité d'achat d'un ancien corps de ferme avec terrain attenant à la maison. Venez découvrir ce bien situé dans un magnifique secteur, à quelques kilomètres du Plomb du Cantal. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. - Mentions légales : Proposé à la vente à 57000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 02/05/2024 - Classe-Energie G : 481 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2700 et 3680 Euros - Affaire suivie par Mr RAPHAEL MARSAL (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Blesle - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Valuéjols
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15300
Total : 113 770€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 52 210€
Valeur du bien : 109 210€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5913€/an
Fourchette totale : 350€ - 693€/mois
Fourchette annuelle : 4205€ - 8316€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :3.70% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :968,96 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :70 734 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-13 734€ (-19.4%)
Marge achat-revente :-43 036€ (-60.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :28,44€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 592,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 454,82€
Coût de l'assurance :8 532,75€
Taxe foncière : 591,33€/an
Soit par mois : 49,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 492,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 481 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 210 €(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 10500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:5 110€
    Isolation toiture/combles: 73 m² × 70€/m² = 5110€, Main d'œuvre: 90€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 750€ = 9000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€ = 12000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 19 m² × 70€/m² = 1330€, Main d'œuvre: 170€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valuéjols (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 310€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 913 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 830 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 770 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 973 €
Revenus locatifs : +5 913 €
Charges déductibles : -56 973 €
Résultat foncier Année 1 : -51 060 €(Déficit de 51 060 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 660 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 763 €/an
Revenus locatifs : +5 913 €
Charges déductibles : -4 763 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29659.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 913 €56 977 €3 834 €-51 063 €21 400 €29 663 €29 663 €
26 032 €4 665 €3 732 €1 367 €--28 297 €
36 152 €4 560 €3 627 €1 592 €--26 704 €
46 275 €4 451 €3 518 €1 824 €--24 880 €
56 401 €4 338 €3 406 €2 062 €--22 818 €
66 529 €4 222 €3 289 €2 307 €--20 511 €
76 659 €4 101 €3 169 €2 558 €--17 953 €
86 792 €3 977 €3 044 €2 816 €--15 137 €
96 928 €3 848 €2 915 €3 081 €--12 056 €
107 067 €3 714 €2 781 €3 353 €--8 703 €
117 208 €3 576 €2 643 €3 632 €--5 071 €
127 352 €3 433 €2 500 €3 919 €---
137 499 €3 285 €2 353 €4 214 €---
147 649 €3 132 €2 200 €4 517 €---
157 802 €2 974 €2 041 €4 829 €---
167 958 €2 810 €1 878 €5 148 €---
178 118 €2 641 €1 708 €5 477 €---
188 280 €2 465 €1 533 €5 815 €---
198 446 €2 284 €1 351 €6 162 €---
208 615 €2 096 €1 164 €6 518 €---
218 787 €1 902 €970 €6 885 €---
228 963 €1 701 €769 €7 261 €---
239 142 €1 494 €561 €7 648 €---
249 325 €1 279 €346 €8 046 €---
259 511 €1 056 €123 €8 455 €---
TOTAL189 404 €130 981 €55 455 €58 423 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 423 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 242 €-6 420 €+7 662 €
2+1 242 €0 €+1 242 €
3+1 242 €0 €+1 242 €
4+1 242 €0 €+1 242 €
5+1 242 €0 €+1 242 €
6+1 242 €0 €+1 242 €
7+1 242 €0 €+1 242 €
8+1 242 €0 €+1 242 €
9+1 242 €0 €+1 242 €
10+1 242 €0 €+1 242 €
11+1 242 €0 €+1 242 €
12+1 242 €+1 176 €+66 €
13+1 242 €+1 264 €-22 €
14+1 242 €+1 355 €-113 €
15+1 242 €+1 449 €-207 €
16+1 242 €+1 544 €-302 €
17+1 242 €+1 643 €-401 €
18+1 242 €+1 744 €-502 €
19+1 242 €+1 848 €-606 €
20+1 242 €+1 955 €-713 €
21+1 242 €+2 065 €-823 €
22+1 242 €+2 178 €-936 €
23+1 242 €+2 294 €-1 052 €
24+1 242 €+2 414 €-1 172 €
25+1 242 €+2 537 €-1 295 €
Total+31 050 €+19 048 €+12 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 208 jours
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