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Vente maison 5 pièces 151,45 m² Lombez (32220) - Superimmo

VilleLombez (32)
Surface151m²
Coût Total188 710€
Loyer Annuel14 760€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 708,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur du village de Lombez, maison familiale à finir de rénover d'environ 150m².Chaleureuse elle a conservé tout son charme et son authenticité avec ses tommettes et ses carreaux de ciment. Un bel espace de vie, quatre chambres et fort potentiel d'aménagement, à proximité immédiate des commodités et des écoles.

Ville : Lombez
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32220
Total : 188 710€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 73 150€
Valeur du bien : 180 150€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1230€/mois
Loyer annuel estimé : 14760€/an
Fourchette totale : 949€ - 1595€/mois
Fourchette annuelle : 11382€ - 19141€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 464,07 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 075 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-114 075€ (-51.6%)
Marge achat-revente :32 365€ (14.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :944,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :55,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 999,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 708,02€
Coût de l'assurance :16 512,13€
Taxe foncière : 1 476,04€/an
Soit par mois : 123,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 230,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 151 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 151 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris peinture et revêtement
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 4 chambres, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 150 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 550€
    Isolation combles: 151 m² × 50€/m² = 7550€, Main d'œuvre: 10€
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Fenêtres double vitrage:17 100€
    Remplacement de 19 fenêtres: 19 fenêtres × 900€/fenêtre = 17100€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation complète cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rafraîchissement salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation complète salon:12 000€
    Rénovation salon: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rafraîchissement chambres:6 000€
    Rafraîchissement 4 chambres (60 m²): 60 m² × 100€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lombez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 230 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 760 €/an
Calcul : 1 230 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 522 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 710 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 476 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 809 €
Revenus locatifs : +14 760 €
Charges déductibles : -81 809 €
Résultat foncier Année 1 : -67 048 €(Déficit de 67 048 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 648 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 659 €/an
Revenus locatifs : +14 760 €
Charges déductibles : -8 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45648.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 760 €81 815 €6 528 €-67 054 €21 400 €45 654 €45 654 €
215 056 €8 494 €6 357 €6 562 €--39 092 €
315 357 €8 317 €6 180 €7 040 €--32 052 €
415 664 €8 133 €5 997 €7 531 €--24 522 €
515 977 €7 943 €5 807 €8 034 €--16 488 €
616 297 €7 747 €5 610 €8 550 €--7 938 €
716 623 €7 543 €5 406 €9 080 €---
816 955 €7 332 €5 195 €9 623 €---
917 294 €7 114 €4 977 €10 181 €---
1017 640 €6 887 €4 751 €10 753 €---
1117 993 €6 653 €4 517 €11 340 €---
1218 353 €6 411 €4 274 €11 942 €---
1318 720 €6 159 €4 023 €12 560 €---
1419 094 €5 899 €3 763 €13 195 €---
1519 476 €5 630 €3 493 €13 846 €---
1619 866 €5 351 €3 214 €14 515 €---
1720 263 €5 062 €2 925 €15 201 €---
1820 668 €4 763 €2 626 €15 905 €---
1921 081 €4 453 €2 316 €16 629 €---
2021 503 €4 132 €1 996 €17 371 €---
2121 933 €3 800 €1 663 €18 133 €---
2222 372 €3 456 €1 319 €18 916 €---
2322 819 €3 100 €963 €19 720 €---
2423 276 €2 731 €594 €20 545 €---
2523 741 €2 349 €212 €21 393 €---
TOTAL472 780 €221 271 €94 708 €251 509 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 509 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 760 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 100 €-6 420 €+9 520 €
2+3 100 €0 €+3 100 €
3+3 100 €0 €+3 100 €
4+3 100 €0 €+3 100 €
5+3 100 €0 €+3 100 €
6+3 100 €0 €+3 100 €
7+3 100 €+343 €+2 757 €
8+3 100 €+2 887 €+213 €
9+3 100 €+3 054 €+46 €
10+3 100 €+3 226 €-126 €
11+3 100 €+3 402 €-302 €
12+3 100 €+3 583 €-483 €
13+3 100 €+3 768 €-668 €
14+3 100 €+3 958 €-858 €
15+3 100 €+4 154 €-1 054 €
16+3 100 €+4 354 €-1 254 €
17+3 100 €+4 560 €-1 460 €
18+3 100 €+4 772 €-1 672 €
19+3 100 €+4 989 €-1 889 €
20+3 100 €+5 211 €-2 111 €
21+3 100 €+5 440 €-2 340 €
22+3 100 €+5 675 €-2 575 €
23+3 100 €+5 916 €-2 816 €
24+3 100 €+6 164 €-3 064 €
25+3 100 €+6 418 €-3 318 €
Total+77 500 €+75 453 €+2 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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