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Maison de bouts avec jardin

VilleBillom (63)
Surface105m²
Coût Total152 010€
Loyer Annuel10 929€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend maison de bourg avec jardin billom centre. Maison sur 3 niveaux rdc et 2 étage de 35m2 chacun. Possibilité de faire 1 appartement de 70m2 au 1er et 2eme étage et studio au rdc ou une seule maison. De nombreux travaux effectués il y a 15ans environ (charpente couverture neuve dalle rdc sur cave parquet massif 1er étage et isolation des combles). Extérieur jardin de 90m2 appenti de 30m2 (couverture neuve) 2 caves et un puit complète ce bien.

Ville : Billom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63160
Coordonnées : 45.725860, 3.339370
Total : 152 010€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 38 610€
Valeur du bien : 143 610€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10929€/an
Fourchette totale : 672€ - 1234€/mois
Fourchette annuelle : 8067€ - 14807€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 9.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 559,43 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 740 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-58 740€ (-35.9%)
Marge achat-revente :11 730€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 786,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 702,92€
Coût de l'assurance :13 300,88€
Taxe foncière : 1 092,89€/an
Soit par mois : 91,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 910,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon d'environ 35 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine d'environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - nécessite peu de travaux
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 610 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 250€
    Isolation des combles: 105 m² × 50€/m² = 5250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:900€
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Billom (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 929 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 010 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 141 €
Revenus locatifs : +10 929 €
Charges déductibles : -45 141 €
Résultat foncier Année 1 : -34 212 €(Déficit de 34 212 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 812 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 531 €/an
Revenus locatifs : +10 929 €
Charges déductibles : -6 531 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12812.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 929 €45 146 €4 911 €-34 217 €21 400 €12 817 €12 817 €
211 147 €6 403 €4 778 €4 744 €--8 073 €
311 370 €6 266 €4 641 €5 104 €--2 969 €
411 598 €6 125 €4 500 €5 473 €---
511 830 €5 978 €4 353 €5 851 €---
612 066 €5 827 €4 202 €6 239 €---
712 308 €5 671 €4 046 €6 637 €---
812 554 €5 509 €3 885 €7 044 €---
912 805 €5 343 €3 718 €7 462 €---
1013 061 €5 170 €3 545 €7 891 €---
1113 322 €4 992 €3 367 €8 330 €---
1213 589 €4 808 €3 184 €8 780 €---
1313 860 €4 618 €2 993 €9 242 €---
1414 138 €4 422 €2 797 €9 716 €---
1514 420 €4 219 €2 594 €10 201 €---
1614 709 €4 010 €2 385 €10 699 €---
1715 003 €3 793 €2 168 €11 210 €---
1815 303 €3 569 €1 944 €11 734 €---
1915 609 €3 338 €1 713 €12 271 €---
2015 921 €3 099 €1 474 €12 822 €---
2116 240 €2 853 €1 228 €13 387 €---
2216 565 €2 598 €973 €13 967 €---
2316 896 €2 334 €709 €14 562 €---
2417 234 €2 062 €437 €15 172 €---
2517 578 €1 781 €156 €15 798 €---
TOTAL350 056 €149 936 €70 703 €200 120 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 295 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 295 €-6 420 €+8 715 €
2+2 295 €0 €+2 295 €
3+2 295 €0 €+2 295 €
4+2 295 €+751 €+1 544 €
5+2 295 €+1 755 €+540 €
6+2 295 €+1 872 €+423 €
7+2 295 €+1 991 €+304 €
8+2 295 €+2 113 €+182 €
9+2 295 €+2 239 €+56 €
10+2 295 €+2 367 €-72 €
11+2 295 €+2 499 €-204 €
12+2 295 €+2 634 €-339 €
13+2 295 €+2 773 €-478 €
14+2 295 €+2 915 €-620 €
15+2 295 €+3 060 €-765 €
16+2 295 €+3 210 €-915 €
17+2 295 €+3 363 €-1 068 €
18+2 295 €+3 520 €-1 225 €
19+2 295 €+3 681 €-1 386 €
20+2 295 €+3 847 €-1 552 €
21+2 295 €+4 016 €-1 721 €
22+2 295 €+4 190 €-1 895 €
23+2 295 €+4 369 €-2 074 €
24+2 295 €+4 552 €-2 257 €
25+2 295 €+4 739 €-2 444 €
Total+57 375 €+60 036 €+-2 661 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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