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MAISON DE VILLE 138m² - CENTRE MONTBRON

VilleMontbron (16)
Surface138m²
Coût Total145 734€
Loyer Annuel10 914€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 717,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre, maison de ville 138 m² , sans jardin ni cour , située dans le centre de Montbron. Rdc : Séjour 21,4 m² - Salle à manger avec cuisine ouverte 26,4 m² - Sdb & Wc 6,1 m² 1er étage : 4 chambres 21 m² , 14 m² , 13 m² & 10 m² 2e étage : Bureau 12 m² - Grenier 57 m² Cave : 25 m² Chauffage électrique. Située à côté des commodités (mairie, école, centre commercial) Tous les diagnostics effectués. Prix : 99.000 euros

Ville : Montbron
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16220
Coordonnées : 45.667550, 0.499000
Total : 145 734€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 38 814€
Valeur du bien : 137 814€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10914€/an
Fourchette totale : 727€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 8719€ - 13662€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :933,33 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 800 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-29 800€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-16 934€ (-13.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 734€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 753,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 783,82€
Coût de l'assurance :12 387,39€
Taxe foncière : 1 091,38€/an
Soit par mois : 90,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 909,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 843,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 49 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 21,4 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 814 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 850€
    Isolation des combles: 138 m² × 75€/m² = 10350€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€
  • Peinture cuisine:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Peinture salle de bain:180€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€
  • Revêtement sol chambres:2 940€
    Parquet flottant chambres: 49 m² × 60€/m² = 2940€
  • Revêtement sol salon:1 284€
    Parquet flottant salon: 21.4 m² × 60€/m² = 1284€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbron (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 914 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 704 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 734 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 091 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 814 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 105 €
Revenus locatifs : +10 914 €
Charges déductibles : -45 105 €
Résultat foncier Année 1 : -34 191 €(Déficit de 34 191 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 791 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 291 €/an
Revenus locatifs : +10 914 €
Charges déductibles : -6 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 623 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12790.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 914 €45 109 €4 708 €-34 196 €21 400 €12 796 €12 796 €
211 132 €6 168 €4 581 €4 964 €--7 832 €
311 355 €6 037 €4 450 €5 318 €--2 513 €
411 582 €5 901 €4 314 €5 681 €---
511 813 €5 761 €4 174 €6 053 €---
612 050 €5 616 €4 029 €6 434 €---
712 291 €5 466 €3 879 €6 825 €---
812 536 €5 311 €3 724 €7 225 €---
912 787 €5 151 €3 564 €7 636 €---
1013 043 €4 986 €3 399 €8 057 €---
1113 304 €4 815 €3 228 €8 489 €---
1213 570 €4 639 €3 052 €8 931 €---
1313 841 €4 457 €2 870 €9 385 €---
1414 118 €4 269 €2 682 €9 850 €---
1514 400 €4 074 €2 487 €10 326 €---
1614 688 €3 873 €2 286 €10 815 €---
1714 982 €3 665 €2 079 €11 317 €---
1815 282 €3 451 €1 864 €11 831 €---
1915 588 €3 229 €1 642 €12 358 €---
2015 899 €3 000 €1 413 €12 899 €---
2116 217 €2 764 €1 177 €13 454 €---
2216 542 €2 519 €932 €14 022 €---
2316 872 €2 267 €680 €14 606 €---
2417 210 €2 006 €419 €15 204 €---
2517 554 €1 736 €149 €15 818 €---
TOTAL349 571 €146 270 €67 784 €203 302 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 914 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 292 €-6 420 €+8 712 €
2+2 292 €0 €+2 292 €
3+2 292 €0 €+2 292 €
4+2 292 €+950 €+1 342 €
5+2 292 €+1 816 €+476 €
6+2 292 €+1 930 €+362 €
7+2 292 €+2 047 €+245 €
8+2 292 €+2 168 €+124 €
9+2 292 €+2 291 €+1 €
10+2 292 €+2 417 €-125 €
11+2 292 €+2 547 €-255 €
12+2 292 €+2 679 €-387 €
13+2 292 €+2 815 €-523 €
14+2 292 €+2 955 €-663 €
15+2 292 €+3 098 €-806 €
16+2 292 €+3 245 €-953 €
17+2 292 €+3 395 €-1 103 €
18+2 292 €+3 549 €-1 257 €
19+2 292 €+3 707 €-1 415 €
20+2 292 €+3 870 €-1 578 €
21+2 292 €+4 036 €-1 744 €
22+2 292 €+4 207 €-1 915 €
23+2 292 €+4 382 €-2 090 €
24+2 292 €+4 561 €-2 269 €
25+2 292 €+4 745 €-2 453 €
Total+57 300 €+60 991 €+-3 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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