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À vendre – T2 lumineux proche centre-ville

VilleLourdes (65)
Surface41.68m²
Coût Total100 249€
Loyer Annuel6 094€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 990 €
Surface : 41.68 m²
Prix au m² : 1 439,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Idéalement situé à proximité immédiate du centre-ville, ce charmant appartement de type T2 offre un cadre de vie pratique et agréable.

Il se compose d’une belle pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte, bénéficiant d’une agréable hauteur sous plafond et d’une belle clarté naturelle grâce à ses ouvertures donnant sur l’extérieur. Une chambre indépendante complète l’ensemble, ainsi qu’une salle d’eau et des espaces fonctionnels.

L’appartement séduit par sa configuration optimisée, sa luminosité et sa situation privilégiée à deux pas des commerces, transports et commodités.

Idéal premier achat, pied-à-terre ou investissement locatif.

À découvrir sans tarder.

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.094866, -0.039690
Total : 100 249€
Prix d'acquisition : 59 990€
Travaux : 35 460€
Valeur du bien : 95 450€
Frais de notaire : 4 799€
Coût estimé : 4 799€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41.68m²
Loyer prédit : 12.18€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6094€/an
Fourchette totale : 407€ - 634€/mois
Fourchette annuelle : 4879€ - 7612€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 295,92 €/m²
Basé sur :349 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 014 €
Prix d'achat :59 990 €
Décote à l'achat :+5 976€ (+11.1%)
Marge achat-revente :-46 235€ (-85.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 249€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 524,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 703,91€
Coût de l'assurance :8 521,17€
Taxe foncière : 609,40€/an
Soit par mois : 50,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 507,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 507 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41.68 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 460 €(851 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 094 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 249 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 775 €
Revenus locatifs : +6 094 €
Charges déductibles : -39 775 €
Résultat foncier Année 1 : -33 681 €(Déficit de 33 681 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 281 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 315 €/an
Revenus locatifs : +6 094 €
Charges déductibles : -4 315 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 779 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12281.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 994 €(65% de 59 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 38 994 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 094 €39 779 €3 368 €-33 685 €21 400 €12 285 €12 285 €
26 216 €4 229 €3 279 €1 987 €--10 298 €
36 340 €4 137 €3 186 €2 204 €--8 094 €
46 467 €4 041 €3 091 €2 426 €--5 668 €
56 596 €3 942 €2 992 €2 654 €--3 014 €
66 728 €3 839 €2 889 €2 889 €--125 €
76 863 €3 733 €2 783 €3 129 €---
87 000 €3 624 €2 674 €3 376 €---
97 140 €3 510 €2 560 €3 630 €---
107 283 €3 393 €2 443 €3 890 €---
117 429 €3 272 €2 321 €4 157 €---
127 577 €3 146 €2 196 €4 431 €---
137 729 €3 016 €2 066 €4 713 €---
147 883 €2 882 €1 931 €5 002 €---
158 041 €2 743 €1 792 €5 298 €---
168 202 €2 599 €1 649 €5 603 €---
178 366 €2 450 €1 500 €5 916 €---
188 533 €2 296 €1 346 €6 237 €---
198 704 €2 137 €1 186 €6 567 €---
208 878 €1 972 €1 022 €6 906 €---
219 055 €1 801 €851 €7 254 €---
229 237 €1 625 €675 €7 611 €---
239 421 €1 443 €492 €7 979 €---
249 610 €1 254 €304 €8 356 €---
259 802 €1 059 €108 €8 743 €---
TOTAL195 194 €107 920 €48 704 €87 274 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 274 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 280 €-6 420 €+7 700 €
2+1 280 €0 €+1 280 €
3+1 280 €0 €+1 280 €
4+1 280 €0 €+1 280 €
5+1 280 €0 €+1 280 €
6+1 280 €0 €+1 280 €
7+1 280 €+901 €+379 €
8+1 280 €+1 013 €+267 €
9+1 280 €+1 089 €+191 €
10+1 280 €+1 167 €+113 €
11+1 280 €+1 247 €+33 €
12+1 280 €+1 329 €-49 €
13+1 280 €+1 414 €-134 €
14+1 280 €+1 500 €-220 €
15+1 280 €+1 589 €-309 €
16+1 280 €+1 681 €-401 €
17+1 280 €+1 775 €-495 €
18+1 280 €+1 871 €-591 €
19+1 280 €+1 970 €-690 €
20+1 280 €+2 072 €-792 €
21+1 280 €+2 176 €-896 €
22+1 280 €+2 283 €-1 003 €
23+1 280 €+2 394 €-1 114 €
24+1 280 €+2 507 €-1 227 €
25+1 280 €+2 623 €-1 343 €
Total+32 000 €+26 182 €+5 818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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