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maison vente 2 pieces ernee 100m2

VilleErnée (53)
Surface100
Coût Total122 460
Loyer Annuel8 585
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-5
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 52 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 520 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg à fort potentiel – 100 m² à rénover entièrement

Située en plein cœur du bourg, cette maison d’environ 100 m² offre une belle opportunité pour les amateurs de rénovation et les projets personnalisés.

Entièrement à rénover, elle vous permettra de repenser chaque espace selon vos envies et votre goût personnel. En plus de ses nombreux atouts, cette maison dispose d’un grand grenier aménageable, offrant un beau potentiel d’agrandissement. Un véritable potentiel pour créer une maison unique, à votre image.

Vous profiterez d’un environnement calme et agréable, tout en bénéficiant de toutes les commodités accessibles à pied : écoles, pharmacie, bureau de poste, boulangerie…

Le village est idéalement situé, à seulement 10 minutes d’Ernée.

Une belle occasion pour un premier achat, un investissement locatif ou un projet de rénovation pleine de charme.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Romy Malfilatre mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LAVAL sous le numéro 810997221, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Ernée
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53500
Total : 122 460
Prix d'acquisition : 52 000
Travaux : 66 300
Valeur du bien : 118 300
Frais de notaire : 4 160
Coût estimé : 4 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8585€/an
Fourchette totale : 554€ - 925€/mois
Fourchette annuelle : 6644€ - 11095€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 133,45 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 345
Prix d'achat :52 000
Décote à l'achat :-61 345 (-54.1%)
Marge achat-revente :-9 115€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 648,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 459,09
Coût de l'assurance :10 715,25
Taxe foncière : 858,55€/an
Soit par mois : 71,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé, rénovation complète nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation complète nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - rénovation lourde nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - rénovation lourde nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 300(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 000
    Isolation combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:8 000
    Rénovation salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ernée (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 585 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 232 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 460 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 820
Revenus locatifs : +8 585
Charges déductibles : -71 820
Résultat foncier Année 1 : -63 234(Déficit de 63 234 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 834
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 520 €/an
Revenus locatifs : +8 585
Charges déductibles : -5 520
Résultat foncier Années 2+ : 3 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41834.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 58571 8244 236-63 23821 400 €41 838 €41 838 €
28 7575 4134 1253 345--38 493 €
38 9325 2984 0103 635--34 859 €
49 1115 1793 8913 932--30 926 €
59 2935 0553 7684 238--26 688 €
69 4794 9283 6414 551--22 137 €
79 6694 7963 5084 873--17 264 €
89 8624 6593 3715 203--12 061 €
910 0594 5173 2305 542--6 518 €
1010 2604 3703 0835 890--628 €
1110 4664 2182 9316 248---
1210 6754 0612 7746 614---
1310 8883 8982 6116 991---
1411 1063 7292 4427 377---
1511 3283 5542 2677 774---
1611 5553 3732 0868 182---
1711 7863 1861 8988 600---
1812 0222 9911 7049 030---
1912 2622 7901 5039 472---
2012 5072 5821 2959 925---
2112 7582 3671 07910 391---
2213 0132 14385610 869---
2313 2731 91262511 361---
2413 5381 67338611 866---
2513 8091 42513812 384---
TOTAL274 995159 93861 459115 05721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 057
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 803-6 420+8 223
2+1 8030+1 803
3+1 8030+1 803
4+1 8030+1 803
5+1 8030+1 803
6+1 8030+1 803
7+1 8030+1 803
8+1 8030+1 803
9+1 8030+1 803
10+1 8030+1 803
11+1 803+1 686+117
12+1 803+1 984-181
13+1 803+2 097-294
14+1 803+2 213-410
15+1 803+2 332-529
16+1 803+2 455-652
17+1 803+2 580-777
18+1 803+2 709-906
19+1 803+2 842-1 039
20+1 803+2 978-1 175
21+1 803+3 117-1 314
22+1 803+3 261-1 458
23+1 803+3 408-1 605
24+1 803+3 560-1 757
25+1 803+3 715-1 912
Total+45 075+34 517+10 558
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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