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maison vente 2 pieces ernee 100m2

Bien expiré
VilleErnée (53)
Surface100m²
Coût Total122 460€
Loyer Annuel8 585€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 52 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 520 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg à fort potentiel – 100 m² à rénover entièrement

Située en plein cœur du bourg, cette maison d’environ 100 m² offre une belle opportunité pour les amateurs de rénovation et les projets personnalisés.

Entièrement à rénover, elle vous permettra de repenser chaque espace selon vos envies et votre goût personnel. En plus de ses nombreux atouts, cette maison dispose d’un grand grenier aménageable, offrant un beau potentiel d’agrandissement. Un véritable potentiel pour créer une maison unique, à votre image.

Vous profiterez d’un environnement calme et agréable, tout en bénéficiant de toutes les commodités accessibles à pied : écoles, pharmacie, bureau de poste, boulangerie…

Le village est idéalement situé, à seulement 10 minutes d’Ernée.

Une belle occasion pour un premier achat, un investissement locatif ou un projet de rénovation pleine de charme.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Romy Malfilatre mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LAVAL sous le numéro 810997221, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Ernée
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53500
Total : 122 460€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 66 300€
Valeur du bien : 118 300€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8585€/an
Fourchette totale : 554€ - 925€/mois
Fourchette annuelle : 6644€ - 11095€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 133,45 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 345 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :-61 345€ (-54.1%)
Marge achat-revente :-9 115€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 648,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 459,09€
Coût de l'assurance :10 715,25€
Taxe foncière : 858,55€/an
Soit par mois : 71,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé, rénovation complète nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation complète nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - rénovation lourde nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - rénovation lourde nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 300 €(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 000€
    Isolation combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:8 000€
    Rénovation salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ernée (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 585 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 232 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 460 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 820 €
Revenus locatifs : +8 585 €
Charges déductibles : -71 820 €
Résultat foncier Année 1 : -63 234 €(Déficit de 63 234 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 834 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 520 €/an
Revenus locatifs : +8 585 €
Charges déductibles : -5 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41834.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 585 €71 824 €4 236 €-63 238 €21 400 €41 838 €41 838 €
28 757 €5 413 €4 125 €3 345 €--38 493 €
38 932 €5 298 €4 010 €3 635 €--34 859 €
49 111 €5 179 €3 891 €3 932 €--30 926 €
59 293 €5 055 €3 768 €4 238 €--26 688 €
69 479 €4 928 €3 641 €4 551 €--22 137 €
79 669 €4 796 €3 508 €4 873 €--17 264 €
89 862 €4 659 €3 371 €5 203 €--12 061 €
910 059 €4 517 €3 230 €5 542 €--6 518 €
1010 260 €4 370 €3 083 €5 890 €--628 €
1110 466 €4 218 €2 931 €6 248 €---
1210 675 €4 061 €2 774 €6 614 €---
1310 888 €3 898 €2 611 €6 991 €---
1411 106 €3 729 €2 442 €7 377 €---
1511 328 €3 554 €2 267 €7 774 €---
1611 555 €3 373 €2 086 €8 182 €---
1711 786 €3 186 €1 898 €8 600 €---
1812 022 €2 991 €1 704 €9 030 €---
1912 262 €2 790 €1 503 €9 472 €---
2012 507 €2 582 €1 295 €9 925 €---
2112 758 €2 367 €1 079 €10 391 €---
2213 013 €2 143 €856 €10 869 €---
2313 273 €1 912 €625 €11 361 €---
2413 538 €1 673 €386 €11 866 €---
2513 809 €1 425 €138 €12 384 €---
TOTAL274 995 €159 938 €61 459 €115 057 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 057 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 803 €-6 420 €+8 223 €
2+1 803 €0 €+1 803 €
3+1 803 €0 €+1 803 €
4+1 803 €0 €+1 803 €
5+1 803 €0 €+1 803 €
6+1 803 €0 €+1 803 €
7+1 803 €0 €+1 803 €
8+1 803 €0 €+1 803 €
9+1 803 €0 €+1 803 €
10+1 803 €0 €+1 803 €
11+1 803 €+1 686 €+117 €
12+1 803 €+1 984 €-181 €
13+1 803 €+2 097 €-294 €
14+1 803 €+2 213 €-410 €
15+1 803 €+2 332 €-529 €
16+1 803 €+2 455 €-652 €
17+1 803 €+2 580 €-777 €
18+1 803 €+2 709 €-906 €
19+1 803 €+2 842 €-1 039 €
20+1 803 €+2 978 €-1 175 €
21+1 803 €+3 117 €-1 314 €
22+1 803 €+3 261 €-1 458 €
23+1 803 €+3 408 €-1 605 €
24+1 803 €+3 560 €-1 757 €
25+1 803 €+3 715 €-1 912 €
Total+45 075 €+34 517 €+10 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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