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Appartement 4 pièces 70 m²

VilleOrléans (45)
Surface70m²
Coût Total122 400€
Loyer Annuel9 466€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 90 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T4 ORLEANS MOUILLERE PROCHE TRAM

ORLEANS MOUILLERE- A deux pas du TRAM, du centre ville et des commerces, dans résidence sécurisée, T4 comprenant séjour, salon, deux chambres, possibilité 3, cuisine, salle de Bains, ravalement thermique extèrieur récent, idéal colocation. A VOIR RAPIDEMENT! Référence annonce : VA12758-BIMBENET Consommation énergétique : 203 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 44 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,76% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 82 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 388 Charges prévisionnelles annuelles : 1500 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 330 € et 1 850 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45100
Coordonnées : 47.884895, 1.907824
Total : 122 400€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 25 200€
Valeur du bien : 115 200€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9466€/an
Fourchette totale : 647€ - 962€/mois
Fourchette annuelle : 7766€ - 11539€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 485,64 €/m²
Basé sur :298 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 995 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-83 995€ (-48.3%)
Marge achat-revente :51 595€ (29.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 649,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 823,08€
Coût de l'assurance :10 710,00€
Taxe foncière : 946,64€/an
Soit par mois : 78,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 788,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres vétustes nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage ou remplacement du revêtement de sol.
Quantité: salon (14 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure normale nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200 €(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Électroménager: 1500€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 200€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement de sol: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 14 m² × 30€/m² = 420€, Revêtement de sol: 14 m² × 50€/m² = 700€, Main d'œuvre: 380€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 466 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 330 €
Revenus locatifs : +9 466 €
Charges déductibles : -32 330 €
Résultat foncier Année 1 : -22 863 €(Déficit de 22 863 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 463 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 130 €/an
Revenus locatifs : +9 466 €
Charges déductibles : -7 130 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 337 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1463.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 466 €32 334 €4 259 €-22 867 €21 400 €1 467 €1 467 €
29 656 €7 022 €4 147 €2 633 €---
39 849 €6 907 €4 032 €2 942 €---
410 046 €6 788 €3 913 €3 258 €---
510 247 €6 664 €3 789 €3 583 €---
610 452 €6 536 €3 661 €3 916 €---
710 661 €6 403 €3 528 €4 257 €---
810 874 €6 266 €3 391 €4 608 €---
911 091 €6 124 €3 249 €4 968 €---
1011 313 €5 976 €3 101 €5 337 €---
1111 539 €5 824 €2 949 €5 716 €---
1211 770 €5 666 €2 791 €6 105 €---
1312 006 €5 502 €2 627 €6 504 €---
1412 246 €5 332 €2 457 €6 914 €---
1512 491 €5 156 €2 281 €7 334 €---
1612 740 €4 974 €2 099 €7 766 €---
1712 995 €4 786 €1 911 €8 209 €---
1813 255 €4 591 €1 716 €8 665 €---
1913 520 €4 388 €1 513 €9 132 €---
2013 791 €4 179 €1 304 €9 612 €---
2114 067 €3 962 €1 087 €10 105 €---
2214 348 €3 737 €862 €10 611 €---
2314 635 €3 504 €629 €11 130 €---
2414 927 €3 263 €388 €11 664 €---
2515 226 €3 014 €139 €12 212 €---
TOTAL303 210 €158 899 €61 823 €144 311 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 311 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 988 €-6 420 €+8 408 €
2+1 988 €+350 €+1 638 €
3+1 988 €+882 €+1 106 €
4+1 988 €+977 €+1 011 €
5+1 988 €+1 075 €+913 €
6+1 988 €+1 175 €+813 €
7+1 988 €+1 277 €+711 €
8+1 988 €+1 382 €+606 €
9+1 988 €+1 490 €+498 €
10+1 988 €+1 601 €+387 €
11+1 988 €+1 715 €+273 €
12+1 988 €+1 831 €+157 €
13+1 988 €+1 951 €+37 €
14+1 988 €+2 074 €-86 €
15+1 988 €+2 200 €-212 €
16+1 988 €+2 330 €-342 €
17+1 988 €+2 463 €-475 €
18+1 988 €+2 599 €-611 €
19+1 988 €+2 740 €-752 €
20+1 988 €+2 884 €-896 €
21+1 988 €+3 031 €-1 043 €
22+1 988 €+3 183 €-1 195 €
23+1 988 €+3 339 €-1 351 €
24+1 988 €+3 499 €-1 511 €
25+1 988 €+3 664 €-1 676 €
Total+49 700 €+43 293 €+6 407 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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