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Achat : Appartement Gaillac (81600)

VilleGaillac (81)
Surface93m²
Coût Total159 190€
Loyer Annuel14 151€
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 129,03 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 42 m² de terrain, Cave, Rez-de-chaussée

Immeuble À Vendre. En plein centre historique de Gaillac, ce bel immeuble se compose d'un local en rez-de-chaussée (actuellement loué) et un appartement triplex au 1er étage (libre de tout occupant).

Ville : Gaillac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.898830, 1.894350
Total : 159 190€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 45 790€
Valeur du bien : 150 790€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.61€ - 15.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1179€/mois
Loyer annuel estimé : 14151€/an
Fourchette totale : 987€ - 1410€/mois
Fourchette annuelle : 11839€ - 16915€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 728,21 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 724 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-55 724€ (-34.7%)
Marge achat-revente :1 534€ (0.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,80€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 819,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 800,95€
Coût de l'assurance :11 939,25€
Taxe foncière : 1 415,11€/an
Soit par mois : 117,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 179,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 937,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :241,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: salon (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE E - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 93 m²
Raison: DPE E - Appartement - Assurer la conformité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 790 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète (5 m²) × 5000€ = 5000€ (plomberie et électricité incluses, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:5 790€
    Mise à jour plomberie: 93 m² × 30€/m² = 2790€, Main d'œuvre: 210€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillac (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 179 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 151 €/an
Calcul : 1 179 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 190 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 415 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 868 €
Revenus locatifs : +14 151 €
Charges déductibles : -52 868 €
Résultat foncier Année 1 : -38 717 €(Déficit de 38 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 317 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 078 €/an
Revenus locatifs : +14 151 €
Charges déductibles : -7 078 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17317.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 151 €52 873 €5 191 €-38 722 €21 400 €17 322 €17 322 €
214 434 €6 944 €5 051 €7 490 €--9 832 €
314 723 €6 799 €4 907 €7 924 €--1 908 €
415 017 €6 650 €4 757 €8 367 €---
515 318 €6 496 €4 603 €8 822 €---
615 624 €6 336 €4 444 €9 287 €---
715 936 €6 172 €4 279 €9 765 €---
816 255 €6 002 €4 109 €10 254 €---
916 580 €5 826 €3 933 €10 755 €---
1016 912 €5 644 €3 751 €11 268 €---
1117 250 €5 456 €3 563 €11 794 €---
1217 595 €5 262 €3 369 €12 333 €---
1317 947 €5 061 €3 168 €12 886 €---
1418 306 €4 854 €2 961 €13 452 €---
1518 672 €4 639 €2 747 €14 033 €---
1619 045 €4 418 €2 525 €14 628 €---
1719 426 €4 189 €2 296 €15 238 €---
1819 815 €3 952 €2 059 €15 863 €---
1920 211 €3 707 €1 815 €16 504 €---
2020 615 €3 455 €1 562 €17 161 €---
2121 028 €3 193 €1 301 €17 834 €---
2221 448 €2 923 €1 031 €18 525 €---
2321 877 €2 644 €752 €19 233 €---
2422 315 €2 356 €463 €19 959 €---
2522 761 €2 058 €165 €20 703 €---
TOTAL453 263 €167 908 €74 801 €285 355 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 355 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 972 €-6 420 €+9 392 €
2+2 972 €0 €+2 972 €
3+2 972 €0 €+2 972 €
4+2 972 €+1 938 €+1 034 €
5+2 972 €+2 647 €+325 €
6+2 972 €+2 786 €+186 €
7+2 972 €+2 929 €+43 €
8+2 972 €+3 076 €-104 €
9+2 972 €+3 226 €-254 €
10+2 972 €+3 380 €-408 €
11+2 972 €+3 538 €-566 €
12+2 972 €+3 700 €-728 €
13+2 972 €+3 866 €-894 €
14+2 972 €+4 036 €-1 064 €
15+2 972 €+4 210 €-1 238 €
16+2 972 €+4 388 €-1 416 €
17+2 972 €+4 571 €-1 599 €
18+2 972 €+4 759 €-1 787 €
19+2 972 €+4 951 €-1 979 €
20+2 972 €+5 148 €-2 176 €
21+2 972 €+5 350 €-2 378 €
22+2 972 €+5 557 €-2 585 €
23+2 972 €+5 770 €-2 798 €
24+2 972 €+5 988 €-3 016 €
25+2 972 €+6 211 €-3 239 €
Total+74 300 €+85 606 €+-11 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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