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Maison 7 pièces 242 m²

Bien expiré
VilleSainte-Feyre (23)
Surface242m²
Coût Total344 100€
Loyer Annuel20 873€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 242 m²
Prix au m² : 822,31 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : Maison indépendante T7 (242 m²) en pierres, rénovée avec goût, au cœur de Sainte-Feyre. - À VENDRE

Nichée au cœur de la charmante commune de Sainte-Feyre, cette propriété d'exception de type T7 se distingue par son élégance et son caractère unique. Érigée en pierre, cette maison indépendante de 242 m² offre un cadre de vie raffiné, où le charme de l'ancien se marie harmonieusement avec des rénovations soignées.

Dès l'entrée, vous serez séduit par l'atmosphère chaleureuse qui règne dans chaque pièce. La maison dispose de cinq chambres spacieuses, idéales pour accueillir une famille ou pour créer des espaces de travail. Le salon lumineux, agrémenté de pierres apparentes, invite à la détente et à la convivialité. La cuisine, entièrement aménagée, est un véritable espace de vie où il fait bon cuisiner et partager des moments en famille.

Avec un total de sept pièces, cette propriété offre également une salle de bain, une salle d'eau et deux toilettes, garantissant confort et praticité au quotidien. Le chauffage individuel au gaz, avec radiateurs, assure une chaleur douce et agréable tout au long de l'année.

À l'extérieur, vous bénéficierez de deux garages, et d'un atelier : un atout précieux dans cette région. La maison est idéalement située à proximité de toutes les commodités nécessaires, telles que supermarchés, écoles et pharmacies, tout en préservant une certaine tranquillité.

Ce bien rare, rénové avec goût, est une invitation à la sérénité et à la vie de famille. Ne manquez pas l'opportunité de découvrir cette maison au charme indéniable, où chaque détail a été pensé pour votre confort. Honoraires à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 748 et 5 072 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2022. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TMAI150333AA Date de réalisation du diagnostic : 21/05/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 748 € et 5 072 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sainte-Feyre
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.169697, 1.904563
Total : 344 100€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 129 180€
Valeur du bien : 328 180€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 242m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1739€/mois
Loyer annuel estimé : 20873€/an
Fourchette totale : 1375€ - 2201€/mois
Fourchette annuelle : 16497€ - 26408€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :344 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 700,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :100,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 800,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 073,93€
Coût de l'assurance :30 108,75€
Taxe foncière : 2 087,26€/an
Soit par mois : 173,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 739,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 974,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-235,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 242 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 242 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :129 180 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 680€
    Isolation des combles: 242 m² × 40€/m² = 9680€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ + installation: 1000€ = 12000€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 650€/fenêtre = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:45 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ + électroménager: 5000€ = 25000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + carrelage: 2000€ = 8000€
  • Rénovation chambres:18 000€
    Revêtement sol et peinture: 75 m² × 100€/m² = 7500€, Électricité et main d'œuvre: 3000€ = 10500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Sainte-Feyre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 873 €/an
Calcul : 1 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 344 100 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 204 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 087 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 129 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 143 954 €
Revenus locatifs : +20 873 €
Charges déductibles : -143 954 €
Résultat foncier Année 1 : -123 081 €(Déficit de 123 081 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 101 681 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 774 €/an
Revenus locatifs : +20 873 €
Charges déductibles : -14 774 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 099 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 101681.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 873 €143 965 €11 493 €-123 092 €21 400 €101 692 €101 692 €
221 290 €14 479 €11 187 €6 811 €--94 881 €
321 716 €14 162 €10 871 €7 553 €--87 328 €
422 150 €13 835 €10 543 €8 315 €--79 013 €
522 593 €13 496 €10 205 €9 097 €--69 916 €
623 045 €13 146 €9 855 €9 899 €--60 017 €
723 506 €12 784 €9 492 €10 722 €--49 295 €
823 976 €12 409 €9 118 €11 567 €--37 729 €
924 456 €12 022 €8 730 €12 434 €--25 295 €
1024 945 €11 621 €8 329 €13 324 €--11 971 €
1125 444 €11 206 €7 915 €14 237 €---
1225 952 €10 778 €7 486 €15 175 €---
1326 472 €10 334 €7 042 €16 138 €---
1427 001 €9 875 €6 584 €17 126 €---
1527 541 €9 401 €6 109 €18 140 €---
1628 092 €8 910 €5 618 €19 182 €---
1728 654 €8 402 €5 111 €20 252 €---
1829 227 €7 877 €4 585 €21 350 €---
1929 811 €7 334 €4 042 €22 477 €---
2030 407 €6 772 €3 480 €23 635 €---
2131 016 €6 191 €2 899 €24 825 €---
2231 636 €5 590 €2 298 €26 046 €---
2332 269 €4 968 €1 677 €27 300 €---
2432 914 €4 325 €1 034 €28 589 €---
2533 572 €3 660 €369 €29 912 €---
TOTAL668 556 €377 544 €166 074 €291 012 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 383 €-6 420 €+10 803 €
2+4 383 €0 €+4 383 €
3+4 383 €0 €+4 383 €
4+4 383 €0 €+4 383 €
5+4 383 €0 €+4 383 €
6+4 383 €0 €+4 383 €
7+4 383 €0 €+4 383 €
8+4 383 €0 €+4 383 €
9+4 383 €0 €+4 383 €
10+4 383 €0 €+4 383 €
11+4 383 €+680 €+3 703 €
12+4 383 €+4 552 €-169 €
13+4 383 €+4 841 €-458 €
14+4 383 €+5 138 €-755 €
15+4 383 €+5 442 €-1 059 €
16+4 383 €+5 755 €-1 372 €
17+4 383 €+6 075 €-1 692 €
18+4 383 €+6 405 €-2 022 €
19+4 383 €+6 743 €-2 360 €
20+4 383 €+7 091 €-2 708 €
21+4 383 €+7 447 €-3 064 €
22+4 383 €+7 814 €-3 431 €
23+4 383 €+8 190 €-3 807 €
24+4 383 €+8 577 €-4 194 €
25+4 383 €+8 974 €-4 591 €
Total+109 575 €+87 304 €+22 271 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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