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Maison 7 pièces 242 m²

Bien expiré
VilleSainte-Feyre (23)
Surface242
Coût Total344 100
Loyer Annuel20 873
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-235
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 242 m²
Prix au m² : 822,31 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : Maison indépendante T7 (242 m²) en pierres, rénovée avec goût, au cœur de Sainte-Feyre. - À VENDRE

Nichée au cœur de la charmante commune de Sainte-Feyre, cette propriété d'exception de type T7 se distingue par son élégance et son caractère unique. Érigée en pierre, cette maison indépendante de 242 m² offre un cadre de vie raffiné, où le charme de l'ancien se marie harmonieusement avec des rénovations soignées.

Dès l'entrée, vous serez séduit par l'atmosphère chaleureuse qui règne dans chaque pièce. La maison dispose de cinq chambres spacieuses, idéales pour accueillir une famille ou pour créer des espaces de travail. Le salon lumineux, agrémenté de pierres apparentes, invite à la détente et à la convivialité. La cuisine, entièrement aménagée, est un véritable espace de vie où il fait bon cuisiner et partager des moments en famille.

Avec un total de sept pièces, cette propriété offre également une salle de bain, une salle d'eau et deux toilettes, garantissant confort et praticité au quotidien. Le chauffage individuel au gaz, avec radiateurs, assure une chaleur douce et agréable tout au long de l'année.

À l'extérieur, vous bénéficierez de deux garages, et d'un atelier : un atout précieux dans cette région. La maison est idéalement située à proximité de toutes les commodités nécessaires, telles que supermarchés, écoles et pharmacies, tout en préservant une certaine tranquillité.

Ce bien rare, rénové avec goût, est une invitation à la sérénité et à la vie de famille. Ne manquez pas l'opportunité de découvrir cette maison au charme indéniable, où chaque détail a été pensé pour votre confort. Honoraires à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 748 et 5 072 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2022. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TMAI150333AA Date de réalisation du diagnostic : 21/05/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 748 € et 5 072 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sainte-Feyre
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.169697, 1.904563
Total : 344 100
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 129 180
Valeur du bien : 328 180
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 242
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1739€/mois
Loyer annuel estimé : 20873€/an
Fourchette totale : 1375€ - 2201€/mois
Fourchette annuelle : 16497€ - 26408€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :344 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 700,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :100,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 800,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 073,93
Coût de l'assurance :30 108,75
Taxe foncière : 2 087,26€/an
Soit par mois : 173,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 739,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 974,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-235,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 242 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 242 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :129 180(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 680
    Isolation des combles: 242 m² × 40€/m² = 9680€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:23 000
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ + installation: 1000€ = 12000€
  • Menuiseries:19 500
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 650€/fenêtre = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:45 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ + électroménager: 5000€ = 25000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + carrelage: 2000€ = 8000€
  • Rénovation chambres:18 000
    Revêtement sol et peinture: 75 m² × 100€/m² = 7500€, Électricité et main d'œuvre: 3000€ = 10500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Sainte-Feyre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 180✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 873 €/an
Calcul : 1 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 344 100 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 204 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 087 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 129 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 143 954
Revenus locatifs : +20 873
Charges déductibles : -143 954
Résultat foncier Année 1 : -123 081(Déficit de 123 081 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 101 681
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 774 €/an
Revenus locatifs : +20 873
Charges déductibles : -14 774
Résultat foncier Années 2+ : 6 099 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 101681.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 873143 96511 493-123 09221 400 €101 692 €101 692 €
221 29014 47911 1876 811--94 881 €
321 71614 16210 8717 553--87 328 €
422 15013 83510 5438 315--79 013 €
522 59313 49610 2059 097--69 916 €
623 04513 1469 8559 899--60 017 €
723 50612 7849 49210 722--49 295 €
823 97612 4099 11811 567--37 729 €
924 45612 0228 73012 434--25 295 €
1024 94511 6218 32913 324--11 971 €
1125 44411 2067 91514 237---
1225 95210 7787 48615 175---
1326 47210 3347 04216 138---
1427 0019 8756 58417 126---
1527 5419 4016 10918 140---
1628 0928 9105 61819 182---
1728 6548 4025 11120 252---
1829 2277 8774 58521 350---
1929 8117 3344 04222 477---
2030 4076 7723 48023 635---
2131 0166 1912 89924 825---
2231 6365 5902 29826 046---
2332 2694 9681 67727 300---
2432 9144 3251 03428 589---
2533 5723 66036929 912---
TOTAL668 556377 544166 074291 01221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 012
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 383-6 420+10 803
2+4 3830+4 383
3+4 3830+4 383
4+4 3830+4 383
5+4 3830+4 383
6+4 3830+4 383
7+4 3830+4 383
8+4 3830+4 383
9+4 3830+4 383
10+4 3830+4 383
11+4 383+680+3 703
12+4 383+4 552-169
13+4 383+4 841-458
14+4 383+5 138-755
15+4 383+5 442-1 059
16+4 383+5 755-1 372
17+4 383+6 075-1 692
18+4 383+6 405-2 022
19+4 383+6 743-2 360
20+4 383+7 091-2 708
21+4 383+7 447-3 064
22+4 383+7 814-3 431
23+4 383+8 190-3 807
24+4 383+8 577-4 194
25+4 383+8 974-4 591
Total+109 575+87 304+22 271
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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