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Détails du bien

VilleLimoges (87)
Surface82m²
Coût Total148 992€
Loyer Annuel8 491€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-398€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 218,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au 6-ème étage d'un immeuble des années 60, venez découvrir cet appartement traversant de 82m2 comprenant une belle entrée, un salon donnant sur un balcon d'ou vous profiterez d'une trés belle vue, deux grandes chambres (15 et 14 m2), une salle de bains, un dégagement avec placards, une cuisine donnant également sur un balcon. Cave Actuellement loué mais libre début 2027. (6.39 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 124 lots - dont 45 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3186.00 euros.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Total : 148 992€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 141 000€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8491€/an
Fourchette totale : 564€ - 888€/mois
Fourchette annuelle : 6768€ - 10654€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 936,38 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 783 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-58 883€ (-37.1%)
Marge achat-revente :9 791€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 769,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 299,18€
Coût de l'assurance :12 664,32€
Taxe foncière : 849,14€/an
Soit par mois : 70,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 265,50€/mois
Soit par an : 3 186,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 707,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 106,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-398,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 491 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 809 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 992 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 849 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 186 €/an
Calcul : 266 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 451 €
Revenus locatifs : +8 491 €
Charges déductibles : -50 451 €
Résultat foncier Année 1 : -41 959 €(Déficit de 41 959 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 559 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 351 €/an
Revenus locatifs : +8 491 €
Charges déductibles : -9 351 €
Résultat foncier Années 2+ : -859 €/an(Déficit de 859 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20559.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 491 €50 455 €4 814 €-41 964 €21 400 €20 564 €20 564 €
28 661 €9 225 €4 684 €-564 €564 €-20 564 €
38 834 €9 091 €4 549 €-257 €257 €-20 564 €
49 011 €8 952 €4 410 €59 €--20 505 €
59 191 €8 809 €4 267 €383 €--20 122 €
69 375 €8 660 €4 119 €715 €--19 408 €
79 563 €8 507 €3 966 €1 055 €--18 352 €
89 754 €8 349 €3 807 €1 405 €--16 947 €
99 949 €8 186 €3 644 €1 763 €--15 184 €
1010 148 €8 017 €3 475 €2 131 €--13 053 €
1110 351 €7 842 €3 301 €2 509 €--10 544 €
1210 558 €7 662 €3 120 €2 896 €---
1310 769 €7 476 €2 934 €3 293 €---
1410 985 €7 283 €2 742 €3 701 €---
1511 204 €7 084 €2 543 €4 120 €---
1611 428 €6 879 €2 337 €4 549 €---
1711 657 €6 667 €2 125 €4 990 €---
1811 890 €6 447 €1 906 €5 443 €---
1912 128 €6 221 €1 679 €5 907 €---
2012 370 €5 987 €1 445 €6 384 €---
2112 618 €5 745 €1 203 €6 873 €---
2212 870 €5 495 €953 €7 375 €---
2313 128 €5 237 €695 €7 891 €---
2413 390 €4 970 €428 €8 420 €---
2513 658 €4 694 €153 €8 963 €---
TOTAL271 982 €223 942 €69 299 €48 040 €22 221 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 666 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 040 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 783 €-6 420 €+8 203 €
2+1 783 €-169 €+1 952 €
3+1 783 €-77 €+1 860 €
4+1 783 €0 €+1 783 €
5+1 783 €0 €+1 783 €
6+1 783 €0 €+1 783 €
7+1 783 €0 €+1 783 €
8+1 783 €0 €+1 783 €
9+1 783 €0 €+1 783 €
10+1 783 €0 €+1 783 €
11+1 783 €0 €+1 783 €
12+1 783 €+869 €+914 €
13+1 783 €+988 €+795 €
14+1 783 €+1 110 €+673 €
15+1 783 €+1 236 €+547 €
16+1 783 €+1 365 €+418 €
17+1 783 €+1 497 €+286 €
18+1 783 €+1 633 €+150 €
19+1 783 €+1 772 €+11 €
20+1 783 €+1 915 €-132 €
21+1 783 €+2 062 €-279 €
22+1 783 €+2 213 €-430 €
23+1 783 €+2 367 €-584 €
24+1 783 €+2 526 €-743 €
25+1 783 €+2 689 €-906 €
Total+44 575 €+17 575 €+27 000 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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