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Détails du bien

Bien expiré
VilleVillerupt (54)
Surface395.59m²
Coût Total762 750€
Loyer Annuel77 998€
Rentabilité10.23%
Cashflow/mois+1 902€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 620 000 €
Surface : 395.59 m²
Prix au m² : 1 567,28 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Villerupt
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54190
Total : 762 750€
Prix d'acquisition : 620 000€
Travaux : 93 150€
Valeur du bien : 713 150€
Frais de notaire : 49 600€
Coût estimé : 49 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 395.59m²
Loyer prédit : 16.43€/m²/mois
Fourchette : 12.23€ - 22.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 6500€/mois
Loyer annuel estimé : 77998€/an
Fourchette totale : 4839€ - 8731€/mois
Fourchette annuelle : 58066€ - 104772€/an
Rentabilité brute :10.23%
Fourchette de rentabilité :7.61% - 13.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 988,8 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :786 749 €
Prix d'achat :620 000 €
Décote à l'achat :-166 749€ (-21.2%)
Marge achat-revente :23 999€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :762 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 725,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :222,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 947,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :354 770,41€
Coût de l'assurance :66 740,62€
Taxe foncière : 7 799,79€/an
Soit par mois : 649,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 499,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 597,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 902,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 395.59 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 395.59 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état bon nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 150 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:52 000€
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 1300€ = 52000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre comprise)
  • Chambres:9 600€
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (pose comprise)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre comprise)
  • Salon:2 250€
    Peinture salon: 30 m² × 75€/m² = 2250€ (main d'œuvre comprise)
  • Autres pièces:1 200€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villerupt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 77 998 €/an
Calcul : 6 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 762 750 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 670 €/an
Calcul : 222 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 128 238 €
Revenus locatifs : +77 998 €
Charges déductibles : -128 238 €
Résultat foncier Année 1 : -50 240 €(Déficit de 50 240 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 840 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 35 088 €/an
Revenus locatifs : +77 998 €
Charges déductibles : -35 088 €
Résultat foncier Années 2+ : 42 910 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28840.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 620 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 403 000 €(65% de 620 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 655 €/an
Calcul : 403 000 € × 3,636% = 14 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
177 998 €128 262 €24 643 €-50 265 €21 400 €28 865 €28 865 €
279 558 €34 447 €23 977 €45 111 €---
381 149 €33 759 €23 289 €47 390 €---
482 772 €33 048 €22 579 €49 724 €---
584 427 €32 314 €21 844 €52 114 €---
686 116 €31 555 €21 086 €54 561 €---
787 838 €30 771 €20 302 €57 067 €---
889 595 €29 961 €19 492 €59 634 €---
991 387 €29 124 €18 655 €62 263 €---
1093 215 €28 260 €17 790 €64 955 €---
1195 079 €27 366 €16 897 €67 712 €---
1296 981 €26 444 €15 974 €70 537 €---
1398 920 €25 490 €15 021 €73 430 €---
14100 899 €24 505 €14 035 €76 394 €---
15102 917 €23 487 €13 017 €79 430 €---
16104 975 €22 435 €11 966 €82 540 €---
17107 074 €21 349 €10 879 €85 726 €---
18109 216 €20 226 €9 756 €88 990 €---
19111 400 €19 066 €8 596 €92 334 €---
20113 628 €17 867 €7 398 €95 761 €---
21115 901 €16 629 €6 160 €99 272 €---
22118 219 €15 350 €4 880 €102 869 €---
23120 583 €14 028 €3 559 €106 555 €---
24122 995 €12 662 €2 193 €110 333 €---
25125 455 €11 251 €782 €114 203 €---
TOTAL2 498 295 €709 656 €354 770 €1 788 639 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 788 639 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 77 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 380 €-6 420 €+22 800 €
2+16 380 €+4 874 €+11 506 €
3+16 380 €+14 217 €+2 163 €
4+16 380 €+14 917 €+1 463 €
5+16 380 €+15 634 €+746 €
6+16 380 €+16 368 €+12 €
7+16 380 €+17 120 €-740 €
8+16 380 €+17 890 €-1 510 €
9+16 380 €+18 679 €-2 299 €
10+16 380 €+19 486 €-3 106 €
11+16 380 €+20 314 €-3 934 €
12+16 380 €+21 161 €-4 781 €
13+16 380 €+22 029 €-5 649 €
14+16 380 €+22 918 €-6 538 €
15+16 380 €+23 829 €-7 449 €
16+16 380 €+24 762 €-8 382 €
17+16 380 €+25 718 €-9 338 €
18+16 380 €+26 697 €-10 317 €
19+16 380 €+27 700 €-11 320 €
20+16 380 €+28 728 €-12 348 €
21+16 380 €+29 781 €-13 401 €
22+16 380 €+30 861 €-14 481 €
23+16 380 €+31 967 €-15 587 €
24+16 380 €+33 100 €-16 720 €
25+16 380 €+34 261 €-17 881 €
Total+409 500 €+536 592 €+-127 092 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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