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IDEAL INVESTISSEUR ! T2 vendu loué sur PERPIGNAN

VillePerpignan (66)
Surface45m²
Coût Total59 520€
Loyer Annuel7 149€
Rentabilité12.01%
Cashflow/mois-163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 44 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 977,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spécial investisseur !!! Sur le quartier de la Réal, à Perpignan, dans un petit collectif, appartement 2 pièces spacieux et fonctionnel vendu loué. Dans une rue peu passante, au premier étage, T2 agréable par son volume et la quiétude de son environnement. Cet appartement, loué 391 euros hors charges sera idéal dans le cadre d'un investissement à but locatif. Pour de plus amples renseignements concernant la vente immobilière de cet appartement F2, à Perpignan, contactez GISCLARD Fabrice au 07 82 34 73 48, La Ruche Immobilière

  • https://larucheimmobiliere.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.697371, 2.895411
Total : 59 520€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 56 000€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7149€/an
Fourchette totale : 487€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 5847€ - 8740€/an
Rentabilité brute :12.01%
Fourchette de rentabilité :9.82% - 14.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 554,05 €/m²
Basé sur :895 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 932 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-25 932€ (-37.1%)
Marge achat-revente :10 412€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :293,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :14,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 308,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 441,33€
Coût de l'assurance :4 464,00€
Taxe foncière : 714,87€/an
Soit par mois : 59,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 391,00€/mois
Soit par an : 4 692,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 758,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager vieillissant
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère mise à jour recommandée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Éléments sanitaires: 400€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambre:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 149 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 520 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 179 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 692 €/an
Calcul : 391 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 554 €
Revenus locatifs : +7 149 €
Charges déductibles : -19 554 €
Résultat foncier Année 1 : -12 405 €(Déficit de 12 405 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 705 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 554 €/an
Revenus locatifs : +7 149 €
Charges déductibles : -7 554 €
Résultat foncier Années 2+ : -405 €/an(Déficit de 405 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1705.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 149 €19 556 €1 970 €-12 407 €10 700 €1 707 €1 707 €
27 292 €7 503 €1 918 €-211 €211 €-1 707 €
37 438 €7 449 €1 863 €-11 €11 €-1 707 €
47 586 €7 392 €1 807 €194 €--1 513 €
57 738 €7 334 €1 749 €404 €--1 109 €
67 893 €7 274 €1 688 €619 €--490 €
78 051 €7 212 €1 626 €839 €---
88 212 €7 147 €1 562 €1 064 €---
98 376 €7 081 €1 495 €1 295 €---
108 543 €7 012 €1 426 €1 532 €---
118 714 €6 941 €1 355 €1 774 €---
128 889 €6 867 €1 282 €2 021 €---
139 066 €6 791 €1 206 €2 275 €---
149 248 €6 712 €1 127 €2 535 €---
159 433 €6 631 €1 045 €2 802 €---
169 621 €6 547 €961 €3 074 €---
179 814 €6 460 €874 €3 354 €---
1810 010 €6 370 €784 €3 640 €---
1910 210 €6 277 €691 €3 933 €---
2010 414 €6 181 €595 €4 234 €---
2110 623 €6 081 €496 €4 541 €---
2210 835 €5 978 €393 €4 857 €---
2311 052 €5 872 €287 €5 180 €---
2411 273 €5 762 €177 €5 511 €---
2511 498 €5 648 €63 €5 850 €---
TOTAL228 976 €180 077 €28 441 €48 899 €10 922 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 277 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 501 €-3 210 €+4 711 €
2+1 501 €-63 €+1 564 €
3+1 501 €-3 €+1 504 €
4+1 501 €0 €+1 501 €
5+1 501 €0 €+1 501 €
6+1 501 €0 €+1 501 €
7+1 501 €+105 €+1 396 €
8+1 501 €+319 €+1 182 €
9+1 501 €+389 €+1 112 €
10+1 501 €+459 €+1 042 €
11+1 501 €+532 €+969 €
12+1 501 €+606 €+895 €
13+1 501 €+683 €+818 €
14+1 501 €+761 €+740 €
15+1 501 €+841 €+660 €
16+1 501 €+922 €+579 €
17+1 501 €+1 006 €+495 €
18+1 501 €+1 092 €+409 €
19+1 501 €+1 180 €+321 €
20+1 501 €+1 270 €+231 €
21+1 501 €+1 362 €+139 €
22+1 501 €+1 457 €+44 €
23+1 501 €+1 554 €-53 €
24+1 501 €+1 653 €-152 €
25+1 501 €+1 755 €-254 €
Total+37 525 €+14 670 €+22 855 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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