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Maison 4 pièces 117 m²

VilleLurais (36)
Surface117m²
Coût Total118 240€
Loyer Annuel8 395€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 474,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Lurais

Située dans un secteur calme et possédant une vue dégagée, Arnaud vous propose un ensemble comprenant deux maisons.

La première habitation, d'environ 85m² est entièrement de plain-pied ! Elle comprend une entrée, une cuisine, un séjour, un salon, un couloir et des dégagements, une salle de bains, des toilettes indépendants et une grande chambre de 24m².

Maison d'amis d'environ 39 m² comprenant un séjour en rez-de-chaussée et à l'étage, une chambre et des toilettes.

Dépendances : une terrasse couverte (hangar) et une chaufferie.

Le tout sur un terrain de 6 597 m².

Nous sommes joignable de 8h à 19h du lundi au samedi. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : TPO-ROCHE-95819 Date de réalisation du diagnostic : 02/05/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 728 € et 3 692 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Lurais
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36220
Coordonnées : 46.688720, 0.964125
Total : 118 240€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 58 300€
Valeur du bien : 113 800€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.71€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8395€/an
Fourchette totale : 551€ - 888€/mois
Fourchette annuelle : 6615€ - 10654€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :983,33 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :115 050 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :-59 550€ (-51.8%)
Marge achat-revente :-3 190€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 610,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 995,81€
Coût de l'assurance :10 050,40€
Taxe foncière : 839,46€/an
Soit par mois : 69,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 699,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en très mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 300 €(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700€
    Isolation toiture/combles: 117 m² × 100€/m² = 11700€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:12 000€
    Remplacement fenêtres: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambre:1 200€
    Pose parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:540€
    Rafraîchissement peinture salon: 18 m² × 30€/m² = 540€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salle à manger:360€
    Rafraîchissement peinture salle à manger: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 395 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 240 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 358 €
Revenus locatifs : +8 395 €
Charges déductibles : -63 358 €
Résultat foncier Année 1 : -54 963 €(Déficit de 54 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 058 €/an
Revenus locatifs : +8 395 €
Charges déductibles : -5 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 337 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33563.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 395 €63 362 €3 820 €-54 967 €21 400 €33 567 €33 567 €
28 563 €4 958 €3 717 €3 604 €--29 963 €
38 734 €4 852 €3 610 €3 882 €--26 081 €
48 908 €4 742 €3 500 €4 167 €--21 914 €
59 087 €4 628 €3 386 €4 459 €--17 455 €
69 268 €4 510 €3 269 €4 758 €--12 697 €
79 454 €4 389 €3 147 €5 065 €--7 632 €
89 643 €4 263 €3 022 €5 380 €--2 252 €
99 836 €4 133 €2 892 €5 702 €---
1010 032 €3 999 €2 758 €6 033 €---
1110 233 €3 861 €2 619 €6 372 €---
1210 438 €3 718 €2 476 €6 720 €---
1310 646 €3 570 €2 328 €7 076 €---
1410 859 €3 417 €2 176 €7 442 €---
1511 077 €3 259 €2 018 €7 817 €---
1611 298 €3 096 €1 855 €8 202 €---
1711 524 €2 928 €1 686 €8 596 €---
1811 755 €2 754 €1 512 €9 001 €---
1911 990 €2 574 €1 333 €9 416 €---
2012 229 €2 388 €1 147 €9 841 €---
2112 474 €2 196 €955 €10 278 €---
2212 723 €1 998 €757 €10 725 €---
2312 978 €1 793 €552 €11 185 €---
2413 237 €1 581 €340 €11 656 €---
2513 502 €1 363 €121 €12 140 €---
TOTAL268 883 €144 333 €54 996 €124 550 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 550 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 763 €-6 420 €+8 183 €
2+1 763 €0 €+1 763 €
3+1 763 €0 €+1 763 €
4+1 763 €0 €+1 763 €
5+1 763 €0 €+1 763 €
6+1 763 €0 €+1 763 €
7+1 763 €0 €+1 763 €
8+1 763 €0 €+1 763 €
9+1 763 €+1 035 €+728 €
10+1 763 €+1 810 €-47 €
11+1 763 €+1 912 €-149 €
12+1 763 €+2 016 €-253 €
13+1 763 €+2 123 €-360 €
14+1 763 €+2 233 €-470 €
15+1 763 €+2 345 €-582 €
16+1 763 €+2 461 €-698 €
17+1 763 €+2 579 €-816 €
18+1 763 €+2 700 €-937 €
19+1 763 €+2 825 €-1 062 €
20+1 763 €+2 952 €-1 189 €
21+1 763 €+3 083 €-1 320 €
22+1 763 €+3 218 €-1 455 €
23+1 763 €+3 355 €-1 592 €
24+1 763 €+3 497 €-1 734 €
25+1 763 €+3 642 €-1 879 €
Total+44 075 €+37 365 €+6 710 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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