Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleÉpinay-sur-Seine (93)
Surface75
Coût Total228 030
Loyer Annuel14 983
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-396
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 466,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/16 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Sans vis-à-vis, Gardien, Digicode, Interphone, Non meublé

iad France - Xavier Xu vous propose: Appartement lumineux, calme, bien agencé, sans vis-à-vis. Ravalé et Isolé récemment. Proche commerces, transports, écoles. Au 6ème étage avec deux ascenseurs, comprenant : une entrée avec placards, un wc indépendant, un séjour, une cuisine séparée, un dégagement avec placards, une salle de bains, trois chambres(dont deux avec placards). Vendu avec une cave et un emplacement de voiture. Les charges comprennent : le chauffage, l'eau chaude, l'eau froide, le gardien, l'entretient des parties communes etc..

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 153 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 311.95 euros par mois (soit 3743.4 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 105 et classe CLIMAT C indice 18. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Xavier Xu mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BOBIGNY sous le numéro 824024178, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Épinay-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93800
Coordonnées : 48.954490, 2.309667
Total : 228 030
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 28 230
Valeur du bien : 213 230
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 16.65€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 21.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1249€/mois
Loyer annuel estimé : 14983€/an
Fourchette totale : 960€ - 1623€/mois
Fourchette annuelle : 11525€ - 19478€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 557,14 €/m²
Basé sur :201 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 786
Prix d'achat :185 000
Décote à l'achat :-6 786 (-3.5%)
Marge achat-revente :-36 244€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 030
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 141,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 208,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 441,58
Coût de l'assurance :19 952,62
Taxe foncière : 1 498,29€/an
Soit par mois : 124,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 311,95€/mois
Soit par an : 3 743,40€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 248,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 644,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-396,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 105 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des équipements de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète de 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec équipements datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour maintenir l'état du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 230(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 850
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage murs 5 m² × 70€/m² = 350€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Main d'œuvre: 5000€
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète: Cuisine équipée milieu de gamme 12 m² × 800€/m² = 9600€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 380
    Revêtement sol et peinture: Parquet flottant 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salon:1 000
    Rafraîchissement léger: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 249 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 983 €/an
Calcul : 1 249 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 030 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 498 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 743 €/an
Calcul : 312 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 230
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 151
Revenus locatifs : +14 983
Charges déductibles : -42 151
Résultat foncier Année 1 : -27 168(Déficit de 27 168 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 16 468
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 921 €/an
Revenus locatifs : +14 983
Charges déductibles : -13 921
Résultat foncier Années 2+ : 1 062 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16467.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 98342 1587 888-27 17510 700 €16 475 €16 475 €
215 28313 7227 6821 561--14 914 €
315 58813 5087 4682 081--12 834 €
415 90013 2867 2462 614--10 220 €
516 21813 0567 0173 162--7 058 €
616 54212 8196 7793 724--3 335 €
716 87312 5736 5334 301---
817 21112 3186 2784 893---
917 55512 0546 0145 501---
1017 90611 7815 7416 125---
1118 26411 4975 4586 767---
1218 62911 2045 1657 425---
1319 00210 9014 8618 101---
1419 38210 5864 5478 795---
1519 77010 2614 2219 509---
1620 1659 9243 88410 241---
1720 5689 5753 53510 994---
1820 9809 2133 17311 766---
1921 3998 8392 79912 560---
2021 8278 4512 41113 376---
2122 2648 0502 01014 214---
2222 7097 6341 59415 075---
2323 1637 2041 16415 960---
2423 6266 75871816 869---
2524 0996 29625617 803---
TOTAL479 906293 666114 442186 24010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 240
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 146-3 210+6 356
2+3 1460+3 146
3+3 1460+3 146
4+3 1460+3 146
5+3 1460+3 146
6+3 1460+3 146
7+3 146+290+2 856
8+3 146+1 468+1 678
9+3 146+1 650+1 496
10+3 146+1 838+1 308
11+3 146+2 030+1 116
12+3 146+2 227+919
13+3 146+2 430+716
14+3 146+2 639+507
15+3 146+2 853+293
16+3 146+3 072+74
17+3 146+3 298-152
18+3 146+3 530-384
19+3 146+3 768-622
20+3 146+4 013-867
21+3 146+4 264-1 118
22+3 146+4 522-1 376
23+3 146+4 788-1 642
24+3 146+5 061-1 915
25+3 146+5 341-2 195
Total+78 650+55 872+22 778
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →