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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉpinay-sur-Seine (93)
Surface75m²
Coût Total228 030€
Loyer Annuel14 983€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-396€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 466,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/16 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Sans vis-à-vis, Gardien, Digicode, Interphone, Non meublé

iad France - Xavier Xu vous propose: Appartement lumineux, calme, bien agencé, sans vis-à-vis. Ravalé et Isolé récemment. Proche commerces, transports, écoles. Au 6ème étage avec deux ascenseurs, comprenant : une entrée avec placards, un wc indépendant, un séjour, une cuisine séparée, un dégagement avec placards, une salle de bains, trois chambres(dont deux avec placards). Vendu avec une cave et un emplacement de voiture. Les charges comprennent : le chauffage, l'eau chaude, l'eau froide, le gardien, l'entretient des parties communes etc..

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 153 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 311.95 euros par mois (soit 3743.4 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 105 et classe CLIMAT C indice 18. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Xavier Xu mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BOBIGNY sous le numéro 824024178, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Épinay-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93800
Coordonnées : 48.954490, 2.309667
Total : 228 030€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 28 230€
Valeur du bien : 213 230€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 16.65€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 21.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1249€/mois
Loyer annuel estimé : 14983€/an
Fourchette totale : 960€ - 1623€/mois
Fourchette annuelle : 11525€ - 19478€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 557,14 €/m²
Basé sur :201 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 786 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-6 786€ (-3.5%)
Marge achat-revente :-36 244€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 141,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 208,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 441,58€
Coût de l'assurance :19 952,62€
Taxe foncière : 1 498,29€/an
Soit par mois : 124,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 311,95€/mois
Soit par an : 3 743,40€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 248,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 644,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-396,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 105 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des équipements de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète de 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec équipements datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour maintenir l'état du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 230 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 850€
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage murs 5 m² × 70€/m² = 350€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Main d'œuvre: 5000€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: Cuisine équipée milieu de gamme 12 m² × 800€/m² = 9600€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 380€
    Revêtement sol et peinture: Parquet flottant 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement léger: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 249 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 983 €/an
Calcul : 1 249 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 030 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 498 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 743 €/an
Calcul : 312 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 151 €
Revenus locatifs : +14 983 €
Charges déductibles : -42 151 €
Résultat foncier Année 1 : -27 168 €(Déficit de 27 168 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 468 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 921 €/an
Revenus locatifs : +14 983 €
Charges déductibles : -13 921 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 062 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16467.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 983 €42 158 €7 888 €-27 175 €10 700 €16 475 €16 475 €
215 283 €13 722 €7 682 €1 561 €--14 914 €
315 588 €13 508 €7 468 €2 081 €--12 834 €
415 900 €13 286 €7 246 €2 614 €--10 220 €
516 218 €13 056 €7 017 €3 162 €--7 058 €
616 542 €12 819 €6 779 €3 724 €--3 335 €
716 873 €12 573 €6 533 €4 301 €---
817 211 €12 318 €6 278 €4 893 €---
917 555 €12 054 €6 014 €5 501 €---
1017 906 €11 781 €5 741 €6 125 €---
1118 264 €11 497 €5 458 €6 767 €---
1218 629 €11 204 €5 165 €7 425 €---
1319 002 €10 901 €4 861 €8 101 €---
1419 382 €10 586 €4 547 €8 795 €---
1519 770 €10 261 €4 221 €9 509 €---
1620 165 €9 924 €3 884 €10 241 €---
1720 568 €9 575 €3 535 €10 994 €---
1820 980 €9 213 €3 173 €11 766 €---
1921 399 €8 839 €2 799 €12 560 €---
2021 827 €8 451 €2 411 €13 376 €---
2122 264 €8 050 €2 010 €14 214 €---
2222 709 €7 634 €1 594 €15 075 €---
2323 163 €7 204 €1 164 €15 960 €---
2423 626 €6 758 €718 €16 869 €---
2524 099 €6 296 €256 €17 803 €---
TOTAL479 906 €293 666 €114 442 €186 240 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 146 €-3 210 €+6 356 €
2+3 146 €0 €+3 146 €
3+3 146 €0 €+3 146 €
4+3 146 €0 €+3 146 €
5+3 146 €0 €+3 146 €
6+3 146 €0 €+3 146 €
7+3 146 €+290 €+2 856 €
8+3 146 €+1 468 €+1 678 €
9+3 146 €+1 650 €+1 496 €
10+3 146 €+1 838 €+1 308 €
11+3 146 €+2 030 €+1 116 €
12+3 146 €+2 227 €+919 €
13+3 146 €+2 430 €+716 €
14+3 146 €+2 639 €+507 €
15+3 146 €+2 853 €+293 €
16+3 146 €+3 072 €+74 €
17+3 146 €+3 298 €-152 €
18+3 146 €+3 530 €-384 €
19+3 146 €+3 768 €-622 €
20+3 146 €+4 013 €-867 €
21+3 146 €+4 264 €-1 118 €
22+3 146 €+4 522 €-1 376 €
23+3 146 €+4 788 €-1 642 €
24+3 146 €+5 061 €-1 915 €
25+3 146 €+5 341 €-2 195 €
Total+78 650 €+55 872 €+22 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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