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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePlouescat (29)
Surface75.4m²
Coût Total95 314€
Loyer Annuel7 455€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 550 €
Surface : 75.4 m²
Prix au m² : 1 121,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée

PLOUESCAT, en plein bourg de cette charmante station balnéaire.

Appartement t4 de 75m2 situé au rez-de-chaussée d'un immeuble de 3 étages., composé d'une entrée/couloir, cuisine à aménager, Un salon, une salle de bain, trois chambres. ( possibilité d'agrandir le salon avec la chambre en enfilade.) L'appartement aura néanmoins besoin de quelques travaux de rénovation pour être aux standards actuels de l'immobilier.

Idéal investissement, 1er achat, pied à terre sur la commune.

Ville : Plouescat
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29430
Coordonnées : 48.672690, -4.190930
Total : 95 314€
Prix d'acquisition : 84 550€
Travaux : 4 000€
Valeur du bien : 88 550€
Frais de notaire : 6 764€
Coût estimé : 6 764€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.4m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7455€/an
Fourchette totale : 497€ - 776€/mois
Fourchette annuelle : 5965€ - 9316€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 425 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :107 445 €
Prix d'achat :84 550 €
Décote à l'achat :-22 895€ (-21.3%)
Marge achat-revente :12 131€ (11.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 314€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 306,35€
Coût de l'assurance :8 339,97€
Taxe foncière : 745,49€/an
Soit par mois : 62,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 621,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 000 €(53 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 455 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 314 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 279 €
Revenus locatifs : +7 455 €
Charges déductibles : -8 279 €
Résultat foncier Année 1 : -824 €(Déficit de 824 €)
Imputable sur revenu global : 824 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 279 €/an
Revenus locatifs : +7 455 €
Charges déductibles : -4 279 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 176 €/an
Prix d'achat du bien : 84 550 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 958 €(65% de 84 550 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 998 €/an
Calcul : 54 958 € × 3,636% = 1 998 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 455 €8 282 €3 203 €-827 €827 €--
27 604 €4 197 €3 118 €3 407 €---
37 756 €4 109 €3 030 €3 647 €---
47 911 €4 018 €2 939 €3 894 €---
58 069 €3 923 €2 844 €4 146 €---
68 231 €3 826 €2 747 €4 405 €---
78 395 €3 725 €2 646 €4 670 €---
88 563 €3 621 €2 542 €4 942 €---
98 735 €3 513 €2 434 €5 221 €---
108 909 €3 402 €2 323 €5 508 €---
119 087 €3 286 €2 207 €5 801 €---
129 269 €3 167 €2 088 €6 102 €---
139 455 €3 043 €1 964 €6 411 €---
149 644 €2 915 €1 836 €6 728 €---
159 837 €2 783 €1 704 €7 053 €---
1610 033 €2 646 €1 567 €7 387 €---
1710 234 €2 505 €1 426 €7 729 €---
1810 439 €2 359 €1 279 €8 080 €---
1910 647 €2 207 €1 128 €8 440 €---
2010 860 €2 050 €971 €8 810 €---
2111 078 €1 888 €809 €9 189 €---
2211 299 €1 721 €642 €9 578 €---
2311 525 €1 547 €468 €9 978 €---
2411 756 €1 368 €289 €10 388 €---
2511 991 €1 182 €103 €10 809 €---
TOTAL238 782 €77 283 €46 306 €161 498 €827 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 248 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 498 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 566 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 566 €-248 €+1 814 €
2+1 566 €+1 022 €+544 €
3+1 566 €+1 094 €+472 €
4+1 566 €+1 168 €+398 €
5+1 566 €+1 244 €+322 €
6+1 566 €+1 321 €+245 €
7+1 566 €+1 401 €+165 €
8+1 566 €+1 483 €+83 €
9+1 566 €+1 566 €0 €
10+1 566 €+1 652 €-86 €
11+1 566 €+1 740 €-174 €
12+1 566 €+1 831 €-265 €
13+1 566 €+1 923 €-357 €
14+1 566 €+2 018 €-452 €
15+1 566 €+2 116 €-550 €
16+1 566 €+2 216 €-650 €
17+1 566 €+2 319 €-753 €
18+1 566 €+2 424 €-858 €
19+1 566 €+2 532 €-966 €
20+1 566 €+2 643 €-1 077 €
21+1 566 €+2 757 €-1 191 €
22+1 566 €+2 874 €-1 308 €
23+1 566 €+2 993 €-1 427 €
24+1 566 €+3 116 €-1 550 €
25+1 566 €+3 243 €-1 677 €
Total+39 150 €+48 449 €+-9 299 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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