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Vente immobiliere ALBERTACCE 20224

Bien expiré
VilleAlbertacce (2B)
Surface44m²
Coût Total90 060€
Loyer Annuel5 890€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 022,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Suite à la défection de mon acheteur de l'année dernière pour cause de divorce, je remet en vente mon bien situé 30 strada di ponte altu à Albertacce 20224. Ce logement se compose comme suit. En étage ( au deuxiéme ) 2 Chambres meublées 12.12 m² et 12.06 m² ainsi qu'un cabinet de toilette lavabo et WC 1.35 m² . En rez de jardin une grande pièce 20 m² avec cuisine ouverte équipée, ainsi qu'un salle d'au avec douche,lavabo et WC de 4.50m².En extérieur un jardin privatif cloturé de 25 m². Petit inconvénient qui justifie le prix bas ,pour passer des chambres situées au 2 eme à la salle à manger cuisine en rez de jardin,il faut emprunter un escalier des parties communes. Je serai sur place pour les visites du 23 juillet au 2 septembre.

Ville : Albertacce
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20224
Coordonnées : 42.327290, 8.983200
Total : 90 060€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 41 460€
Valeur du bien : 86 460€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.94€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 491€/mois
Loyer annuel estimé : 5890€/an
Fourchette totale : 393€ - 612€/mois
Fourchette annuelle : 4720€ - 7349€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :661,31 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :29 097 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+15 903€ (+54.7%)
Marge achat-revente :-60 963€ (-209.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,02€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 476,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 908,85€
Coût de l'assurance :8 105,40€
Taxe foncière : 588,99€/an
Soit par mois : 49,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 490,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement important nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement important nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 460 €(942 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Albertacce (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 890 €/an
Calcul : 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 095 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 060 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 589 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 468 €
Revenus locatifs : +5 890 €
Charges déductibles : -45 468 €
Résultat foncier Année 1 : -39 578 €(Déficit de 39 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 178 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 008 €/an
Revenus locatifs : +5 890 €
Charges déductibles : -4 008 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 882 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18178.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 890 €45 471 €3 098 €-39 581 €21 400 €18 181 €18 181 €
26 008 €3 929 €3 016 €2 078 €--16 103 €
36 128 €3 845 €2 932 €2 283 €--13 820 €
46 250 €3 758 €2 845 €2 492 €--11 328 €
56 375 €3 668 €2 754 €2 708 €--8 620 €
66 503 €3 574 €2 661 €2 929 €--5 691 €
76 633 €3 477 €2 564 €3 156 €--2 536 €
86 766 €3 377 €2 464 €3 388 €---
96 901 €3 273 €2 360 €3 628 €---
107 039 €3 166 €2 253 €3 873 €---
117 180 €3 055 €2 141 €4 125 €---
127 323 €2 939 €2 026 €4 384 €---
137 470 €2 820 €1 907 €4 650 €---
147 619 €2 697 €1 784 €4 922 €---
157 772 €2 569 €1 656 €5 203 €---
167 927 €2 437 €1 523 €5 490 €---
178 086 €2 300 €1 386 €5 786 €---
188 247 €2 158 €1 244 €6 090 €---
198 412 €2 011 €1 098 €6 401 €---
208 580 €1 859 €945 €6 722 €---
218 752 €1 701 €788 €7 051 €---
228 927 €1 538 €625 €7 389 €---
239 106 €1 369 €456 €7 736 €---
249 288 €1 195 €281 €8 093 €---
259 473 €1 014 €100 €8 460 €---
TOTAL188 654 €109 199 €44 909 €79 455 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 890 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 237 €-6 420 €+7 657 €
2+1 237 €0 €+1 237 €
3+1 237 €0 €+1 237 €
4+1 237 €0 €+1 237 €
5+1 237 €0 €+1 237 €
6+1 237 €0 €+1 237 €
7+1 237 €0 €+1 237 €
8+1 237 €+256 €+981 €
9+1 237 €+1 088 €+149 €
10+1 237 €+1 162 €+75 €
11+1 237 €+1 238 €-1 €
12+1 237 €+1 315 €-78 €
13+1 237 €+1 395 €-158 €
14+1 237 €+1 477 €-240 €
15+1 237 €+1 561 €-324 €
16+1 237 €+1 647 €-410 €
17+1 237 €+1 736 €-499 €
18+1 237 €+1 827 €-590 €
19+1 237 €+1 920 €-683 €
20+1 237 €+2 017 €-780 €
21+1 237 €+2 115 €-878 €
22+1 237 €+2 217 €-980 €
23+1 237 €+2 321 €-1 084 €
24+1 237 €+2 428 €-1 191 €
25+1 237 €+2 538 €-1 301 €
Total+30 925 €+23 837 €+7 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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