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Vente immobiliere ALBERTACCE 20224

VilleAlbertacce (2B)
Surface44
Coût Total90 060
Loyer Annuel5 890
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-35
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 022,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Suite à la défection de mon acheteur de l'année dernière pour cause de divorce, je remet en vente mon bien situé 30 strada di ponte altu à Albertacce 20224. Ce logement se compose comme suit. En étage ( au deuxiéme ) 2 Chambres meublées 12.12 m² et 12.06 m² ainsi qu'un cabinet de toilette lavabo et WC 1.35 m² . En rez de jardin une grande pièce 20 m² avec cuisine ouverte équipée, ainsi qu'un salle d'au avec douche,lavabo et WC de 4.50m².En extérieur un jardin privatif cloturé de 25 m². Petit inconvénient qui justifie le prix bas ,pour passer des chambres situées au 2 eme à la salle à manger cuisine en rez de jardin,il faut emprunter un escalier des parties communes. Je serai sur place pour les visites du 23 juillet au 2 septembre.

Ville : Albertacce
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20224
Coordonnées : 42.327290, 8.983200
Total : 90 060
Prix d'acquisition : 45 000
Travaux : 41 460
Valeur du bien : 86 460
Frais de notaire : 3 600
Coût estimé : 3 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.94€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 491€/mois
Loyer annuel estimé : 5890€/an
Fourchette totale : 393€ - 612€/mois
Fourchette annuelle : 4720€ - 7349€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :661,31 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :29 097
Prix d'achat :45 000
Décote à l'achat :+15 903 (+54.7%)
Marge achat-revente :-60 963€ (-209.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,02€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 476,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 908,85
Coût de l'assurance :8 105,40
Taxe foncière : 588,99€/an
Soit par mois : 49,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 490,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement important nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement important nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 460(942 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Albertacce (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 890 €/an
Calcul : 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 095 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 060 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 589 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 468
Revenus locatifs : +5 890
Charges déductibles : -45 468
Résultat foncier Année 1 : -39 578(Déficit de 39 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 178
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 008 €/an
Revenus locatifs : +5 890
Charges déductibles : -4 008
Résultat foncier Années 2+ : 1 882 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18178.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 89045 4713 098-39 58121 400 €18 181 €18 181 €
26 0083 9293 0162 078--16 103 €
36 1283 8452 9322 283--13 820 €
46 2503 7582 8452 492--11 328 €
56 3753 6682 7542 708--8 620 €
66 5033 5742 6612 929--5 691 €
76 6333 4772 5643 156--2 536 €
86 7663 3772 4643 388---
96 9013 2732 3603 628---
107 0393 1662 2533 873---
117 1803 0552 1414 125---
127 3232 9392 0264 384---
137 4702 8201 9074 650---
147 6192 6971 7844 922---
157 7722 5691 6565 203---
167 9272 4371 5235 490---
178 0862 3001 3865 786---
188 2472 1581 2446 090---
198 4122 0111 0986 401---
208 5801 8599456 722---
218 7521 7017887 051---
228 9271 5386257 389---
239 1061 3694567 736---
249 2881 1952818 093---
259 4731 0141008 460---
TOTAL188 654109 19944 90979 45521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 455
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 890 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 237-6 420+7 657
2+1 2370+1 237
3+1 2370+1 237
4+1 2370+1 237
5+1 2370+1 237
6+1 2370+1 237
7+1 2370+1 237
8+1 237+256+981
9+1 237+1 088+149
10+1 237+1 162+75
11+1 237+1 238-1
12+1 237+1 315-78
13+1 237+1 395-158
14+1 237+1 477-240
15+1 237+1 561-324
16+1 237+1 647-410
17+1 237+1 736-499
18+1 237+1 827-590
19+1 237+1 920-683
20+1 237+2 017-780
21+1 237+2 115-878
22+1 237+2 217-980
23+1 237+2 321-1 084
24+1 237+2 428-1 191
25+1 237+2 538-1 301
Total+30 925+23 837+7 088
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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