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Appartement à vendre

VilleBordeaux (33)
Surface85m²
Coût Total230 700€
Loyer Annuel14 699€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-395€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 058,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Pas de cave

Bordeaux Chartrons, résidence 'Condorcet'. Au 1er étage avec ascenseur, un appartement de 4 pièces traversant comprenant : une entrée, un double séjour, donnant sur un grand balcon, une cuisine, 2 chambres, 1 salle de bains et un wc séparé. Un cellier et une place de parking sécurisée complètent le bien. Local vélo.

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33300
Coordonnées : 44.860109, -0.585163
Total : 230 700€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 216 700€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1225€/mois
Loyer annuel estimé : 14699€/an
Fourchette totale : 897€ - 1672€/mois
Fourchette annuelle : 10766€ - 20069€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 909,68 €/m²
Basé sur :520 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :332 322 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-157 322€ (-47.3%)
Marge achat-revente :101 622€ (30.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 154,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 222,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 781,57€
Coût de l'assurance :20 186,25€
Taxe foncière : 1 469,88€/an
Soit par mois : 122,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 275,00€/mois
Soit par an : 3 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 224,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 619,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-394,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager, plomberie) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000€
    9 fenêtres double vitrage: 9 × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 225 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 699 €/an
Calcul : 1 225 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 973 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 807 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 470 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 300 €/an
Calcul : 275 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 251 €
Revenus locatifs : +14 699 €
Charges déductibles : -55 251 €
Résultat foncier Année 1 : -40 552 €(Déficit de 40 552 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 152 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 551 €/an
Revenus locatifs : +14 699 €
Charges déductibles : -13 551 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19151.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 699 €55 258 €7 981 €-40 559 €21 400 €19 159 €19 159 €
214 993 €13 349 €7 772 €1 644 €--17 516 €
315 293 €13 133 €7 555 €2 160 €--15 356 €
415 598 €12 908 €7 331 €2 690 €--12 665 €
515 910 €12 676 €7 099 €3 234 €--9 431 €
616 229 €12 436 €6 858 €3 793 €--5 638 €
716 553 €12 187 €6 609 €4 367 €--1 272 €
816 884 €11 929 €6 351 €4 955 €---
917 222 €11 662 €6 084 €5 560 €---
1017 566 €11 385 €5 808 €6 181 €---
1117 918 €11 099 €5 522 €6 819 €---
1218 276 €10 802 €5 225 €7 474 €---
1318 642 €10 495 €4 918 €8 146 €---
1419 014 €10 177 €4 600 €8 837 €---
1519 395 €9 848 €4 271 €9 547 €---
1619 783 €9 507 €3 930 €10 276 €---
1720 178 €9 154 €3 576 €11 025 €---
1820 582 €8 788 €3 211 €11 794 €---
1920 993 €8 409 €2 832 €12 584 €---
2021 413 €8 017 €2 440 €13 396 €---
2121 842 €7 611 €2 034 €14 231 €---
2222 278 €7 190 €1 613 €15 088 €---
2322 724 €6 755 €1 177 €15 969 €---
2423 179 €6 304 €726 €16 875 €---
2523 642 €5 837 €259 €17 806 €---
TOTAL470 807 €296 915 €115 782 €173 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 087 €-6 420 €+9 507 €
2+3 087 €0 €+3 087 €
3+3 087 €0 €+3 087 €
4+3 087 €0 €+3 087 €
5+3 087 €0 €+3 087 €
6+3 087 €0 €+3 087 €
7+3 087 €0 €+3 087 €
8+3 087 €+1 105 €+1 982 €
9+3 087 €+1 668 €+1 419 €
10+3 087 €+1 854 €+1 233 €
11+3 087 €+2 046 €+1 041 €
12+3 087 €+2 242 €+845 €
13+3 087 €+2 444 €+643 €
14+3 087 €+2 651 €+436 €
15+3 087 €+2 864 €+223 €
16+3 087 €+3 083 €+4 €
17+3 087 €+3 307 €-220 €
18+3 087 €+3 538 €-451 €
19+3 087 €+3 775 €-688 €
20+3 087 €+4 019 €-932 €
21+3 087 €+4 269 €-1 182 €
22+3 087 €+4 526 €-1 439 €
23+3 087 €+4 791 €-1 704 €
24+3 087 €+5 062 €-1 975 €
25+3 087 €+5 342 €-2 255 €
Total+77 175 €+52 168 €+25 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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