Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleSancerre (18)
Surface117m²
Coût Total148 060€
Loyer Annuel8 732€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 615,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

TRANSAXIA SANCERRE, OMBREDANE Sandrine (EI) HAREL Pascal (EI) Au pied de Sancerre et de son vignoble, au bord du canal et proche des bords de Loire, nous vous proposons cette vaste maison de village habitable de suite comprenant entrée avec douche et WC. A l'étage cuisine aménagée de 13 m², séjour de 30 m² avec cheminée insert, chambre ou bureau. Au 2ème étage, 3 chambres et salle de bain avec WC. Egalement garage, jardinet et puits. Idéal pour grande famille, maison de vacances ou investissement locatif. Référence annonce : 110168 - Plus d'information ou ( Agent commercial inscrit au RSAC de Bourges sous le n° 528 619 588 et la Carte Professionnelle N°18012018000030239. Honoraires Agence Charge Vendeur. Frais de Notaire Non Inclus). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Sancerre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18300
Coordonnées : 47.327301, 2.828675
Total : 148 060€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 70 300€
Valeur du bien : 142 300€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 6.22€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 8.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8732€/an
Fourchette totale : 562€ - 943€/mois
Fourchette annuelle : 6740€ - 11312€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 454,97 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 231 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-98 231€ (-57.7%)
Marge achat-revente :22 171€ (13.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 931,90€
Coût de l'assurance :12 955,25€
Taxe foncière : 873,17€/an
Soit par mois : 72,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 300 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700€
    Isolation combles: 117 m² × 100€/m² = 11700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€/fenêtre = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Parquet flottant et peinture: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sancerre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 732 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 661 €
Revenus locatifs : +8 732 €
Charges déductibles : -76 661 €
Résultat foncier Année 1 : -67 930 €(Déficit de 67 930 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 530 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 361 €/an
Revenus locatifs : +8 732 €
Charges déductibles : -6 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46529.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 732 €76 666 €4 975 €-67 934 €21 400 €46 534 €46 534 €
28 906 €6 234 €4 843 €2 672 €--43 862 €
39 084 €6 097 €4 706 €2 987 €--40 875 €
49 266 €5 956 €4 565 €3 310 €--37 565 €
59 451 €5 810 €4 418 €3 642 €--33 924 €
69 640 €5 659 €4 267 €3 982 €--29 942 €
79 833 €5 502 €4 111 €4 331 €--25 610 €
810 030 €5 340 €3 949 €4 690 €--20 920 €
910 231 €5 173 €3 781 €5 058 €--15 862 €
1010 435 €4 999 €3 608 €5 436 €--10 426 €
1110 644 €4 820 €3 429 €5 824 €--4 602 €
1210 857 €4 634 €3 243 €6 222 €---
1311 074 €4 442 €3 051 €6 631 €---
1411 295 €4 244 €2 853 €7 051 €---
1511 521 €4 039 €2 647 €7 483 €---
1611 752 €3 826 €2 435 €7 926 €---
1711 987 €3 606 €2 215 €8 380 €---
1812 226 €3 379 €1 988 €8 848 €---
1912 471 €3 144 €1 752 €9 327 €---
2012 720 €2 900 €1 509 €9 820 €---
2112 975 €2 648 €1 257 €10 326 €---
2213 234 €2 388 €997 €10 846 €---
2313 499 €2 119 €727 €11 380 €---
2413 769 €1 840 €448 €11 929 €---
2514 044 €1 551 €160 €12 493 €---
TOTAL279 678 €177 016 €71 932 €102 662 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 834 €-6 420 €+8 254 €
2+1 834 €0 €+1 834 €
3+1 834 €0 €+1 834 €
4+1 834 €0 €+1 834 €
5+1 834 €0 €+1 834 €
6+1 834 €0 €+1 834 €
7+1 834 €0 €+1 834 €
8+1 834 €0 €+1 834 €
9+1 834 €0 €+1 834 €
10+1 834 €0 €+1 834 €
11+1 834 €0 €+1 834 €
12+1 834 €+1 867 €-33 €
13+1 834 €+1 989 €-155 €
14+1 834 €+2 115 €-281 €
15+1 834 €+2 245 €-411 €
16+1 834 €+2 378 €-544 €
17+1 834 €+2 514 €-680 €
18+1 834 €+2 654 €-820 €
19+1 834 €+2 798 €-964 €
20+1 834 €+2 946 €-1 112 €
21+1 834 €+3 098 €-1 264 €
22+1 834 €+3 254 €-1 420 €
23+1 834 €+3 414 €-1 580 €
24+1 834 €+3 579 €-1 745 €
25+1 834 €+3 748 €-1 914 €
Total+45 850 €+32 179 €+13 671 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →