Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 2 chambres avec terrain

Bien expiré
VilleArcinges, Boyer, Cergne, Coutouvre, Cuinzier, Gresle, Jarnosse, Sevelinges, Villers (42)
Surface90m²
Coût Total134 900€
Loyer Annuel8 362€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Jardin

À la campagne, dans un environnement calme et verdoyant, à proximité de Cours-la-Ville, découvrez cette maison d'habitation d'environ 80 m2 habitables offrant un beau potentiel. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée par véranda, d'une pièce de vie, d'une cuisine ainsi que d'une salle d'eau. À l'étage, vous trouverez deux chambres. La maison est élevée sur cave et bénéficie d'un terrain attenant, parfait pour profiter de l'extérieur dans un cadre paisible. Un garage complète également l'ensemble et permet le stationnement.Ce bien conviendra aussi bien pour une résidence principale que pour un projet avec valorisation, dans un secteur recherché pour son calme. L'atout majeur de ce bien : une seconde maison attenante, idéale pour un projet d'agrandissement, la création d'un logement indépendant ou un investissement locatif. À découvrir sans tarder. Pour plus de renseignements et visites contactez Coralie au 06.68.12.54.47. Agent commercial immatriculé au RCS 832851315.

  • http://www.dgrosselin-immobilier.com/
Ville : Arcinges, Boyer, Cergne, Coutouvre, Cuinzier, Gresle, Jarnosse, Sevelinges, Villers
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42460
Coordonnées : 46.099165, 4.321768
Total : 134 900€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 53 900€
Valeur du bien : 128 900€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.74€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8362€/an
Fourchette totale : 527€ - 922€/mois
Fourchette annuelle : 6322€ - 11061€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 196,42 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 677 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-32 677€ (-30.3%)
Marge achat-revente :-27 223€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 707,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 538,39€
Coût de l'assurance :11 803,75€
Taxe foncière : 836,25€/an
Soit par mois : 69,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 696,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 900 €(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Rénovation lourde salon: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 362 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 737 €
Revenus locatifs : +8 362 €
Charges déductibles : -59 737 €
Résultat foncier Année 1 : -51 374 €(Déficit de 51 374 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 837 €/an
Revenus locatifs : +8 362 €
Charges déductibles : -5 837 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29974.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 362 €59 741 €4 533 €-51 379 €21 400 €29 979 €29 979 €
28 530 €5 721 €4 412 €2 809 €--27 170 €
38 700 €5 596 €4 288 €3 104 €--24 065 €
48 874 €5 467 €4 159 €3 407 €--20 658 €
59 052 €5 334 €4 026 €3 718 €--16 941 €
69 233 €5 196 €3 888 €4 037 €--12 904 €
79 417 €5 054 €3 745 €4 364 €--8 540 €
89 606 €4 906 €3 598 €4 700 €--3 841 €
99 798 €4 753 €3 445 €5 045 €---
109 994 €4 596 €3 287 €5 398 €---
1110 194 €4 432 €3 124 €5 762 €---
1210 398 €4 263 €2 955 €6 134 €---
1310 606 €4 088 €2 780 €6 517 €---
1410 818 €3 907 €2 599 €6 910 €---
1511 034 €3 720 €2 412 €7 314 €---
1611 255 €3 527 €2 218 €7 728 €---
1711 480 €3 326 €2 018 €8 153 €---
1811 709 €3 119 €1 811 €8 590 €---
1911 944 €2 905 €1 597 €9 039 €---
2012 183 €2 683 €1 375 €9 499 €---
2112 426 €2 454 €1 145 €9 972 €---
2212 675 €2 216 €908 €10 458 €---
2312 928 €1 971 €663 €10 957 €---
2413 187 €1 717 €409 €11 470 €---
2513 450 €1 454 €146 €11 996 €---
TOTAL267 852 €152 148 €65 538 €115 704 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 704 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 362 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 756 €-6 420 €+8 176 €
2+1 756 €0 €+1 756 €
3+1 756 €0 €+1 756 €
4+1 756 €0 €+1 756 €
5+1 756 €0 €+1 756 €
6+1 756 €0 €+1 756 €
7+1 756 €0 €+1 756 €
8+1 756 €0 €+1 756 €
9+1 756 €+361 €+1 395 €
10+1 756 €+1 620 €+136 €
11+1 756 €+1 728 €+28 €
12+1 756 €+1 840 €-84 €
13+1 756 €+1 955 €-199 €
14+1 756 €+2 073 €-317 €
15+1 756 €+2 194 €-438 €
16+1 756 €+2 318 €-562 €
17+1 756 €+2 446 €-690 €
18+1 756 €+2 577 €-821 €
19+1 756 €+2 712 €-956 €
20+1 756 €+2 850 €-1 094 €
21+1 756 €+2 992 €-1 236 €
22+1 756 €+3 137 €-1 381 €
23+1 756 €+3 287 €-1 531 €
24+1 756 €+3 441 €-1 685 €
25+1 756 €+3 599 €-1 843 €
Total+43 900 €+34 711 €+9 189 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →