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Immeuble de rapport 165 m² Questembert

VilleQuestembert (56)
Surface165m²
Coût Total244 140€
Loyer Annuel22 017€
Rentabilité9.02%
Cashflow/mois+370€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 500 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 336,36 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport 165 m² Questembert

REFERENCE ANNONCE : 56013-894 - Dans le centre historique, immeuble des années 60 en très bon état idéal pour de l'investissement et offrant de multiples possibilités. Il est composé comme suit : Au rez-de-chaussée : un local commercial traversant de 60 m2 avec double vitrine, une pièce annexe et un wc. Au 1er étage : un appartement en duplex de 87 m2 comprenant, sur un 1er niveau, une entrée, une pièce de vie avec balcon exposé ouest, une cuisine, deux chambres et une salle de bains. Au-dessus, un palier, une chambre avec pièce annexe et un grenier. En sous-sol deux caves. Chauffage au gaz de ville et tout à l'égout. Belle opportunité dans une commune en développement constant !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 165 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/03/2024

Consommation énergie primaire : 231.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Questembert
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56230
Coordonnées : 47.662120, -2.450384
Total : 244 140€
Prix d'acquisition : 220 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 226 500€
Frais de notaire : 17 640€
Coût estimé : 17 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 13.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1835€/mois
Loyer annuel estimé : 22017€/an
Fourchette totale : 1465€ - 2298€/mois
Fourchette annuelle : 17579€ - 27575€/an
Rentabilité brute :9.02%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 226,67 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :367 401 €
Prix d'achat :220 500 €
Décote à l'achat :-146 901€ (-40.0%)
Marge achat-revente :123 261€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 189,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :91,55€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 281,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 780,15€
Coût de l'assurance :27 465,75€
Taxe foncière : 2 201,71€/an
Soit par mois : 183,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 834,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 464,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :369,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification du parquet
Quantité: environ 88 m² total
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Remplacement système chauffage au gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Questembert. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 017 €/an
Calcul : 1 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 140 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 099 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 132 €
Revenus locatifs : +22 017 €
Charges déductibles : -17 132 €
Résultat foncier Année 1 : 4 885 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 132 €/an
Revenus locatifs : +22 017 €
Charges déductibles : -11 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 885 €/an
Prix d'achat du bien : 220 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 325 €(65% de 220 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 212 €/an
Calcul : 143 325 € × 3,636% = 5 212 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 017 €17 140 €7 839 €4 878 €---
222 457 €10 927 €7 627 €11 530 €---
322 907 €10 708 €7 407 €12 199 €---
423 365 €10 481 €7 181 €12 883 €---
523 832 €10 247 €6 947 €13 585 €---
624 309 €10 005 €6 705 €14 303 €---
724 795 €9 756 €6 455 €15 039 €---
825 291 €9 498 €6 197 €15 793 €---
925 797 €9 231 €5 931 €16 566 €---
1026 312 €8 956 €5 655 €17 357 €---
1126 839 €8 671 €5 371 €18 167 €---
1227 375 €8 377 €5 077 €18 998 €---
1327 923 €8 074 €4 774 €19 849 €---
1428 481 €7 760 €4 460 €20 721 €---
1529 051 €7 437 €4 136 €21 614 €---
1629 632 €7 102 €3 802 €22 530 €---
1730 225 €6 757 €3 456 €23 468 €---
1830 829 €6 400 €3 099 €24 430 €---
1931 446 €6 031 €2 731 €25 415 €---
2032 075 €5 650 €2 350 €26 425 €---
2132 716 €5 257 €1 956 €27 460 €---
2233 371 €4 850 €1 550 €28 520 €---
2334 038 €4 430 €1 130 €29 608 €---
2434 719 €3 997 €696 €30 722 €---
2535 413 €3 549 €248 €31 865 €---
TOTAL705 213 €201 289 €112 780 €503 925 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 503 925 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 624 €+1 463 €+3 161 €
2+4 624 €+3 459 €+1 165 €
3+4 624 €+3 660 €+964 €
4+4 624 €+3 865 €+759 €
5+4 624 €+4 075 €+549 €
6+4 624 €+4 291 €+333 €
7+4 624 €+4 512 €+112 €
8+4 624 €+4 738 €-114 €
9+4 624 €+4 970 €-346 €
10+4 624 €+5 207 €-583 €
11+4 624 €+5 450 €-826 €
12+4 624 €+5 699 €-1 075 €
13+4 624 €+5 955 €-1 331 €
14+4 624 €+6 216 €-1 592 €
15+4 624 €+6 484 €-1 860 €
16+4 624 €+6 759 €-2 135 €
17+4 624 €+7 040 €-2 416 €
18+4 624 €+7 329 €-2 705 €
19+4 624 €+7 624 €-3 000 €
20+4 624 €+7 927 €-3 303 €
21+4 624 €+8 238 €-3 614 €
22+4 624 €+8 556 €-3 932 €
23+4 624 €+8 882 €-4 258 €
24+4 624 €+9 217 €-4 593 €
25+4 624 €+9 559 €-4 935 €
Total+115 600 €+151 177 €+-35 577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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