Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleAnglars-Nozac (46)
Surface104m²
Coût Total184 780€
Loyer Annuel9 892€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 500 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 139,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans un hameau calme à 10 minutes de Gourdon, cette maison en en pierre nécessite quelques travaux. Elle offre cuisine, salon, salle à manger, 3 chambres et un extérieur ne nécessitant pas un énorme entretien. Le double vitrage est présent, elle est raccordée au tout à l'égout. Une quatrième chambre est possible.

Ville : Anglars-Nozac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46300
Coordonnées : 44.785386, 1.401683
Total : 184 780€
Prix d'acquisition : 118 500€
Travaux : 56 800€
Valeur du bien : 175 300€
Frais de notaire : 9 480€
Coût estimé : 9 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9892€/an
Fourchette totale : 638€ - 1065€/mois
Fourchette annuelle : 7655€ - 12782€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 358,7 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :141 305 €
Prix d'achat :118 500 €
Décote à l'achat :-22 805€ (-16.1%)
Marge achat-revente :-43 475€ (-30.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :902,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 954,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 944,91€
Coût de l'assurance :15 706,30€
Taxe foncière : 989,20€/an
Soit par mois : 82,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien de la cheminée
Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salons en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 800 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:5 200€
    Isolation toiture/combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8500€ = 8500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 900€
    Rafraîchissement salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€, entretien cheminée: 100€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Anglars-Nozac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 892 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 381 €
Revenus locatifs : +9 892 €
Charges déductibles : -64 381 €
Résultat foncier Année 1 : -54 489 €(Déficit de 54 489 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 089 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 581 €/an
Revenus locatifs : +9 892 €
Charges déductibles : -7 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 311 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33089.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 025 €(65% de 118 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 801 €/an
Calcul : 77 025 € × 3,636% = 2 801 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 892 €64 387 €5 970 €-54 495 €21 400 €33 095 €33 095 €
210 090 €7 426 €5 809 €2 664 €--30 432 €
310 292 €7 259 €5 642 €3 032 €--27 399 €
410 497 €7 087 €5 470 €3 410 €--23 989 €
510 707 €6 909 €5 292 €3 798 €--20 191 €
610 922 €6 726 €5 108 €4 196 €--15 995 €
711 140 €6 536 €4 918 €4 604 €--11 391 €
811 363 €6 339 €4 722 €5 023 €--6 367 €
911 590 €6 137 €4 519 €5 453 €--914 €
1011 822 €5 927 €4 310 €5 895 €---
1112 058 €5 711 €4 093 €6 347 €---
1212 299 €5 487 €3 870 €6 812 €---
1312 545 €5 256 €3 639 €7 289 €---
1412 796 €5 018 €3 400 €7 779 €---
1513 052 €4 771 €3 154 €8 281 €---
1613 313 €4 516 €2 899 €8 797 €---
1713 580 €4 253 €2 636 €9 327 €---
1813 851 €3 981 €2 364 €9 870 €---
1914 128 €3 700 €2 083 €10 428 €---
2014 411 €3 410 €1 792 €11 001 €---
2114 699 €3 110 €1 492 €11 589 €---
2214 993 €2 800 €1 182 €12 193 €---
2315 293 €2 480 €862 €12 813 €---
2415 599 €2 149 €531 €13 450 €---
2515 911 €1 807 €189 €14 104 €---
TOTAL316 844 €183 181 €85 945 €133 663 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077 €-6 420 €+8 497 €
2+2 077 €0 €+2 077 €
3+2 077 €0 €+2 077 €
4+2 077 €0 €+2 077 €
5+2 077 €0 €+2 077 €
6+2 077 €0 €+2 077 €
7+2 077 €0 €+2 077 €
8+2 077 €0 €+2 077 €
9+2 077 €0 €+2 077 €
10+2 077 €+1 494 €+583 €
11+2 077 €+1 904 €+173 €
12+2 077 €+2 044 €+33 €
13+2 077 €+2 187 €-110 €
14+2 077 €+2 334 €-257 €
15+2 077 €+2 484 €-407 €
16+2 077 €+2 639 €-562 €
17+2 077 €+2 798 €-721 €
18+2 077 €+2 961 €-884 €
19+2 077 €+3 128 €-1 051 €
20+2 077 €+3 300 €-1 223 €
21+2 077 €+3 477 €-1 400 €
22+2 077 €+3 658 €-1 581 €
23+2 077 €+3 844 €-1 767 €
24+2 077 €+4 035 €-1 958 €
25+2 077 €+4 231 €-2 154 €
Total+51 925 €+40 099 €+11 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →