Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement 2 pièces - Bourges | Ref. 11043

VilleBourges (18)
Surface49m²
Coût Total118 379€
Loyer Annuel7 955€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 71 925 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 467,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE - COLBERT Appartement type II dans résidence sécurisée comprenant entrée, cuisine, séjour - salle à manger avec accès au balcon, chambre, salle de bains, wc. Cave. Garage. Voir moins

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Total : 118 379€
Prix d'acquisition : 71 925€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 112 625€
Frais de notaire : 5 754€
Coût estimé : 5 754€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7955€/an
Fourchette totale : 541€ - 812€/mois
Fourchette annuelle : 6492€ - 9748€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 706,25 €/m²
Basé sur :309 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 606 €
Prix d'achat :71 925 €
Décote à l'achat :-11 681€ (-14.0%)
Marge achat-revente :-34 773€ (-41.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 379€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 628,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 792,11€
Coût de l'assurance :10 358,16€
Taxe foncière : 795,51€/an
Soit par mois : 66,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(831 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 955 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 379 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 025 €
Revenus locatifs : +7 955 €
Charges déductibles : -46 025 €
Résultat foncier Année 1 : -38 070 €(Déficit de 38 070 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 670 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 325 €/an
Revenus locatifs : +7 955 €
Charges déductibles : -5 325 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 630 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16669.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 925 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 751 €(65% de 71 925 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 700 €/an
Calcul : 46 751 € × 3,636% = 1 700 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 955 €46 029 €4 119 €-38 073 €21 400 €16 673 €16 673 €
28 114 €5 221 €4 011 €2 893 €--13 780 €
38 276 €5 109 €3 900 €3 167 €--10 613 €
48 442 €4 994 €3 784 €3 448 €--7 165 €
58 611 €4 874 €3 665 €3 736 €--3 429 €
68 783 €4 751 €3 541 €4 032 €---
78 959 €4 622 €3 412 €4 336 €---
89 138 €4 489 €3 280 €4 648 €---
99 321 €4 352 €3 142 €4 969 €---
109 507 €4 209 €2 999 €5 298 €---
119 697 €4 062 €2 852 €5 636 €---
129 891 €3 909 €2 699 €5 982 €---
1310 089 €3 750 €2 540 €6 339 €---
1410 291 €3 586 €2 376 €6 705 €---
1510 497 €3 416 €2 206 €7 080 €---
1610 707 €3 240 €2 030 €7 466 €---
1710 921 €3 058 €1 848 €7 863 €---
1811 139 €2 869 €1 659 €8 270 €---
1911 362 €2 673 €1 464 €8 688 €---
2011 589 €2 471 €1 261 €9 118 €---
2111 821 €2 261 €1 051 €9 560 €---
2212 057 €2 044 €834 €10 014 €---
2312 298 €1 819 €609 €10 480 €---
2412 544 €1 585 €376 €10 959 €---
2512 795 €1 344 €134 €11 451 €---
TOTAL254 804 €130 738 €59 792 €124 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 955 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 671 €-6 420 €+8 091 €
2+1 671 €0 €+1 671 €
3+1 671 €0 €+1 671 €
4+1 671 €0 €+1 671 €
5+1 671 €0 €+1 671 €
6+1 671 €+181 €+1 490 €
7+1 671 €+1 301 €+370 €
8+1 671 €+1 395 €+276 €
9+1 671 €+1 491 €+180 €
10+1 671 €+1 589 €+82 €
11+1 671 €+1 691 €-20 €
12+1 671 €+1 795 €-124 €
13+1 671 €+1 902 €-231 €
14+1 671 €+2 011 €-340 €
15+1 671 €+2 124 €-453 €
16+1 671 €+2 240 €-569 €
17+1 671 €+2 359 €-688 €
18+1 671 €+2 481 €-810 €
19+1 671 €+2 607 €-936 €
20+1 671 €+2 735 €-1 064 €
21+1 671 €+2 868 €-1 197 €
22+1 671 €+3 004 €-1 333 €
23+1 671 €+3 144 €-1 473 €
24+1 671 €+3 288 €-1 617 €
25+1 671 €+3 435 €-1 764 €
Total+41 775 €+37 220 €+4 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →