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Appartement 3 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleNérac (47)
Surface66m²
Coût Total120 920€
Loyer Annuel6 352€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 484,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 66 m²

Découvrez ce charmant appartement de 66 m2, idéalement situé au sein d'une résidence sécurisée et parfaitement entretenue. Dès l'entrée, vous serez séduit par ses espaces lumineux et fonctionnels. Il se compose d'une agréable pièce de vie, de deux chambres confortables, d'une salle d'eau moderne avec wc, ainsi que d'un WC indépendant. Pour votre confort au quotidien, ce bien dispose également d'une place de parking privative et d'un garage à vélos sécurisé. Les résidents bénéficient d'un cadre de vie privilégié grâce à une piscine commune, parfaite pour profiter des beaux jours en toute tranquillité. Que vous soyez à la recherche de votre résidence principale, d'un pied-à-terre ou d'un investissement locatif, cet appartement réunit tous les atouts pour vous séduire. À visiter sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 66 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/07/2026

Consommation énergie primaire : 166 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 6 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 060 € et 1 480 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nérac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47600
Coordonnées : 44.133995, 0.337737
Total : 120 920€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 15 080€
Valeur du bien : 113 080€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 9.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 529€/mois
Loyer annuel estimé : 6352€/an
Fourchette totale : 425€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 5104€ - 7906€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 238,35 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 731 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :+16 269€ (+19.9%)
Marge achat-revente :-39 189€ (-47.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,23€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 622,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 818,46€
Coût de l'assurance :9 069,00€
Taxe foncière : 635,24€/an
Soit par mois : 52,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 529,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - nécessité de mise à jour et de modernisation.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, travaux cosmétiques recommandés.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 080 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:1 180€
    Peinture murs salle de bain 6 m²: 30€/m² × 6 = 180€, Vérification robinetterie: 200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nérac. Les prix incluent la main d'œuvre. Cuisine complète estimée à 6000€ pour une cuisine milieu de gamme, avec un coût total de 8500€ incluant l'électroménager, plomberie et électricité. Les travaux de peinture sont estimés à 30€/m², avec des coûts de main d'œuvre adaptés.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 352 €/an
Calcul : 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 939 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 920 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 017 €
Revenus locatifs : +6 352 €
Charges déductibles : -20 017 €
Résultat foncier Année 1 : -13 665 €(Déficit de 13 665 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 965 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 937 €/an
Revenus locatifs : +6 352 €
Charges déductibles : -4 937 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 415 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2964.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 352 €20 021 €3 943 €-13 668 €10 700 €2 968 €2 968 €
26 479 €4 835 €3 837 €1 645 €--1 324 €
36 609 €4 725 €3 727 €1 884 €---
46 741 €4 612 €3 614 €2 130 €---
56 876 €4 495 €3 497 €2 381 €---
67 014 €4 373 €3 375 €2 640 €---
77 154 €4 248 €3 250 €2 905 €---
87 297 €4 119 €3 121 €3 178 €---
97 443 €3 985 €2 987 €3 457 €---
107 592 €3 847 €2 849 €3 744 €---
117 744 €3 705 €2 707 €4 039 €---
127 898 €3 557 €2 559 €4 341 €---
138 056 €3 405 €2 407 €4 652 €---
148 217 €3 247 €2 249 €4 970 €---
158 382 €3 084 €2 086 €5 298 €---
168 549 €2 916 €1 918 €5 634 €---
178 720 €2 742 €1 744 €5 978 €---
188 895 €2 562 €1 564 €6 333 €---
199 073 €2 376 €1 378 €6 696 €---
209 254 €2 184 €1 186 €7 070 €---
219 439 €1 986 €988 €7 453 €---
229 628 €1 781 €783 €7 847 €---
239 821 €1 569 €571 €8 252 €---
2410 017 €1 350 €352 €8 667 €---
2510 217 €1 123 €125 €9 094 €---
TOTAL203 469 €96 848 €56 818 €106 620 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 334 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 334 €-3 210 €+4 544 €
2+1 334 €0 €+1 334 €
3+1 334 €+168 €+1 166 €
4+1 334 €+639 €+695 €
5+1 334 €+714 €+620 €
6+1 334 €+792 €+542 €
7+1 334 €+872 €+462 €
8+1 334 €+953 €+381 €
9+1 334 €+1 037 €+297 €
10+1 334 €+1 123 €+211 €
11+1 334 €+1 212 €+122 €
12+1 334 €+1 302 €+32 €
13+1 334 €+1 396 €-62 €
14+1 334 €+1 491 €-157 €
15+1 334 €+1 589 €-255 €
16+1 334 €+1 690 €-356 €
17+1 334 €+1 794 €-460 €
18+1 334 €+1 900 €-566 €
19+1 334 €+2 009 €-675 €
20+1 334 €+2 121 €-787 €
21+1 334 €+2 236 €-902 €
22+1 334 €+2 354 €-1 020 €
23+1 334 €+2 476 €-1 142 €
24+1 334 €+2 600 €-1 266 €
25+1 334 €+2 728 €-1 394 €
Total+33 350 €+31 986 €+1 364 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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