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Appartement à vendre

VilleCastillon-la-Bataille (33)
Surface62
Coût Total108 544
Loyer Annuel6 455
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 800 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 480,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, RDC, Salle de bain, Cuisine ouverte, Salon (total 27,95 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, Jardin, Belle vue, Exposition est, TV par câble, Digicode, Alarme, Interphone

Côté Immo Castillon vous présente ce charmant appartement trois pièces de 62 m2, situé dans une résidence sécurisée à proximité de la gare et de tous les commerces de Castillon-la-Bataille.

Très lumineux et bien agencé, il dispose d'une triple orientation (Est/Sud/Ouest), d'une entrée avec rangement, d'un grand séjour/cuisine équipée ouvrant sur un balcon, d'une chambre spacieuse avec placard aménagé, ouvrant sur un balcon et d'une seconde chambre avec espace rangement, d'une salle de bains et d'un WC indépendant.

L’appartement bénéficie d’un bon niveau de confort avec un DPE en classe C, un chauffage électrique dernière génération, la clim réversible et la fibre optique. Deux places de parking privatives viennent compléter l’ensemble.

Idéalement placé dans une belle résidence sécurisée avec son parc et son environnement calme, il reste proche des commerces, des transports et des services du centre-ville.

Ce logement conviendra parfaitement à un premier achat ou à un investissement locatif.

Ville : Castillon-la-Bataille
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33350
Coordonnées : 44.861540, -0.046760
Total : 108 544
Prix d'acquisition : 91 800
Travaux : 9 400
Valeur du bien : 101 200
Frais de notaire : 7 344
Coût estimé : 7 344
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 8.68€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6455€/an
Fourchette totale : 428€ - 676€/mois
Fourchette annuelle : 5137€ - 8111€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 460,53 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 553
Prix d'achat :91 800
Décote à l'achat :+1 247 (+1.4%)
Marge achat-revente :-17 991€ (-19.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 544
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 575,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 824,55
Coût de l'assurance :9 226,24
Taxe foncière : 645,52€/an
Soit par mois : 53,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 537,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 629,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 400(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 300
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€/chambre = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castillon-la-Bataille (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 455 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 544 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 188
Revenus locatifs : +6 455
Charges déductibles : -14 188
Résultat foncier Année 1 : -7 732(Déficit de 7 732 €)
Imputable sur revenu global : 7 732
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 788 €/an
Revenus locatifs : +6 455
Charges déductibles : -4 788
Résultat foncier Années 2+ : 1 668 €/an
Prix d'achat du bien : 91 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 670(65% de 91 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 170 €/an
Calcul : 59 670 € × 3,636% = 2 170
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 45514 1913 777-7 7367 736 €--
26 5844 6923 6781 892---
36 7164 5903 5762 126---
46 8504 4843 4702 366---
56 9874 3753 3602 613---
67 1274 2613 2472 866---
77 2704 1443 1293 126---
87 4154 0223 0073 393---
97 5633 8962 8813 668---
107 7153 7652 7503 950---
117 8693 6292 6154 239---
128 0263 4892 4754 537---
138 1873 3442 3294 843---
148 3503 1932 1795 157---
158 5173 0382 0235 480---
168 6882 8761 8625 812---
178 8622 7091 6956 152---
189 0392 5361 5216 503---
199 2202 3571 3426 863---
209 4042 1711 1567 233---
219 5921 9789647 614---
229 7841 7797658 005---
239 9801 5735588 407---
2410 1791 3593448 820---
2510 3831 1371239 245---
TOTAL206 76289 58954 825117 1737 736Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 321
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 173
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 356-2 321+3 677
2+1 356+568+788
3+1 356+638+718
4+1 356+710+646
5+1 356+784+572
6+1 356+860+496
7+1 356+938+418
8+1 356+1 018+338
9+1 356+1 100+256
10+1 356+1 185+171
11+1 356+1 272+84
12+1 356+1 361-5
13+1 356+1 453-97
14+1 356+1 547-191
15+1 356+1 644-288
16+1 356+1 743-387
17+1 356+1 846-490
18+1 356+1 951-595
19+1 356+2 059-703
20+1 356+2 170-814
21+1 356+2 284-928
22+1 356+2 401-1 045
23+1 356+2 522-1 166
24+1 356+2 646-1 290
25+1 356+2 774-1 418
Total+33 900+35 152+-1 252
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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