Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièce(s), AUBUSSON

VilleAubusson (23)
Surface85
Coût Total73 128
Loyer Annuel6 772
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois+119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 600 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 665,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une ancienne commerce avec habitation située au coeur d'une ville animée. - Cette propriété est située au cœur de la belle ville d’Aubusson, réputée pour son célèbre musée de la tapisserie et ses excellentes infrastructures, y compris une piscine avec spa, sauna et hammam, un cinéma, des bars, des restaurants et deux supermarchés. L’aéroport international de Limoges se trouve à environ une heure et demie en voiture, avec des vols quotidiens vers le Royaume-Uni. Grâce à sa situation en centre-ville, elle présente un potentiel commercial évident mais, si elle était rénovée, elle pourrait devenir une maison charmante. Cette propriété en centre-ville n’a pas de jardin, mais il y a des cafés à côté et de l’autre côté de la rue pour votre café du matin ou votre apéro du soir. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Aubusson
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23200
Coordonnées : 45.954211, 2.174358
Total : 73 128
Prix d'acquisition : 56 600
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 68 600
Frais de notaire : 4 528
Coût estimé : 4 528
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6772€/an
Fourchette totale : 426€ - 748€/mois
Fourchette annuelle : 5113€ - 8970€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 12.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :744,05 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 244
Prix d'achat :56 600
Décote à l'achat :-6 644 (-10.5%)
Marge achat-revente :-9 884€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 128
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :367,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :21,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 388,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 054,09
Coût de l'assurance :6 398,70
Taxe foncière : 677,25€/an
Soit par mois : 56,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 564,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 445,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du sol
Quantité: salle à manger (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubusson (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 772 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 549 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 128 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 256 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 677 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 482
Revenus locatifs : +6 772
Charges déductibles : -15 482
Résultat foncier Année 1 : -8 710(Déficit de 8 710 €)
Imputable sur revenu global : 8 710
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 482 €/an
Revenus locatifs : +6 772
Charges déductibles : -3 482
Résultat foncier Années 2+ : 3 290 €/an
Prix d'achat du bien : 56 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 790(65% de 56 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 338 €/an
Calcul : 36 790 € × 3,636% = 1 338
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 77215 4852 552-8 7128 712 €--
26 9083 4182 4853 490---
37 0463 3492 4163 697---
47 1873 2782 3453 909---
57 3313 2042 2714 127---
67 4773 1272 1944 350---
77 6273 0482 1154 579---
87 7792 9652 0324 814---
97 9352 8801 9475 055---
108 0942 7921 8595 302---
118 2562 7011 7675 555---
128 4212 6061 6735 815---
138 5892 5081 5756 081---
148 7612 4061 4736 355---
158 9362 3011 3686 635---
169 1152 1921 2596 923---
179 2972 0791 1467 218---
189 4831 9621 0297 521---
199 6731 8419077 832---
209 8661 7157828 151---
2110 0641 5856528 479---
2210 2651 4505178 815---
2310 4701 3113779 159---
2410 6791 1662339 513---
2510 8931 016839 877---
TOTAL216 92472 38437 054144 5408 712Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 614
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 540
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 772 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 422-2 614+4 036
2+1 422+1 047+375
3+1 422+1 109+313
4+1 422+1 173+249
5+1 422+1 238+184
6+1 422+1 305+117
7+1 422+1 374+48
8+1 422+1 444-22
9+1 422+1 516-94
10+1 422+1 591-169
11+1 422+1 667-245
12+1 422+1 744-322
13+1 422+1 824-402
14+1 422+1 906-484
15+1 422+1 991-569
16+1 422+2 077-655
17+1 422+2 165-743
18+1 422+2 256-834
19+1 422+2 350-928
20+1 422+2 445-1 023
21+1 422+2 544-1 122
22+1 422+2 644-1 222
23+1 422+2 748-1 326
24+1 422+2 854-1 432
25+1 422+2 963-1 541
Total+35 550+43 362+-7 812
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →