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Appartement 2 pièces 52 m²

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface52m²
Coût Total120 630€
Loyer Annuel9 933€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 846,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TOULOUSE - CROIX DAURADE - 0083-07-0084

Dans résidence proche de tout commerce et transport, appartement de type 2 pièces, en 1er étage sans ascenseur, de 52.37 m². Entrée, séjour, cuisine avec cellier attenant, 1 chambre avec grand placard. Nombreux espaces verts, jardin partage, locaux vélos. Possibilité de parking extérieur 6 000 €uros ou Garage 11 000 €uros en sus. Charges annuelles de copropriété : 862,25 €uros Copropriété de 110/126 lots sans procédure Dépôt des candidatures jusqu'au 28/02/2026 information sur le site de Toulouse Métropole Habitat. Visite du bien sur demande. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr » Référence annonce : 0083-07-0084 Date de réalisation du diagnostic : 23/04/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31200
Coordonnées : 43.635910, 1.467388
Total : 120 630€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 16 950€
Valeur du bien : 112 950€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9933€/an
Fourchette totale : 676€ - 1014€/mois
Fourchette annuelle : 8110€ - 12167€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 631,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 605,60€
Coût de l'assurance :10 253,55€
Taxe foncière : 993,34€/an
Soit par mois : 82,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 71,85€/mois
Soit par an : 862,25€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 827,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine datée nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 950 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 400€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1300€/m² = 10400€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 200€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1300€/m² = 5200€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambre:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain incluent les matériaux et la main d'œuvre. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette moyenne. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 933 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 049 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 630 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 993 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 862 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 265 €
Revenus locatifs : +9 933 €
Charges déductibles : -23 265 €
Résultat foncier Année 1 : -13 332 €(Déficit de 13 332 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 632 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 315 €/an
Revenus locatifs : +9 933 €
Charges déductibles : -6 315 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 618 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2631.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 933 €23 269 €4 053 €-13 335 €10 700 €2 635 €2 635 €
210 132 €6 211 €3 946 €3 921 €---
310 335 €6 100 €3 834 €4 235 €---
410 541 €5 985 €3 719 €4 557 €---
510 752 €5 866 €3 600 €4 887 €---
610 967 €5 742 €3 477 €5 225 €---
711 187 €5 615 €3 349 €5 572 €---
811 410 €5 483 €3 217 €5 928 €---
911 639 €5 346 €3 081 €6 292 €---
1011 871 €5 205 €2 939 €6 666 €---
1112 109 €5 059 €2 793 €7 050 €---
1212 351 €4 908 €2 642 €7 443 €---
1312 598 €4 752 €2 486 €7 846 €---
1412 850 €4 590 €2 324 €8 260 €---
1513 107 €4 423 €2 157 €8 684 €---
1613 369 €4 249 €1 984 €9 120 €---
1713 636 €4 070 €1 805 €9 566 €---
1813 909 €3 885 €1 619 €10 024 €---
1914 187 €3 693 €1 428 €10 494 €---
2014 471 €3 495 €1 229 €10 976 €---
2114 761 €3 290 €1 024 €11 471 €---
2215 056 €3 078 €812 €11 978 €---
2315 357 €2 858 €592 €12 499 €---
2415 664 €2 631 €365 €13 033 €---
2515 977 €2 396 €130 €13 581 €---
TOTAL318 170 €132 199 €58 606 €185 971 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 086 €-3 210 €+5 296 €
2+2 086 €+386 €+1 700 €
3+2 086 €+1 270 €+816 €
4+2 086 €+1 367 €+719 €
5+2 086 €+1 466 €+620 €
6+2 086 €+1 567 €+519 €
7+2 086 €+1 672 €+414 €
8+2 086 €+1 778 €+308 €
9+2 086 €+1 888 €+198 €
10+2 086 €+2 000 €+86 €
11+2 086 €+2 115 €-29 €
12+2 086 €+2 233 €-147 €
13+2 086 €+2 354 €-268 €
14+2 086 €+2 478 €-392 €
15+2 086 €+2 605 €-519 €
16+2 086 €+2 736 €-650 €
17+2 086 €+2 870 €-784 €
18+2 086 €+3 007 €-921 €
19+2 086 €+3 148 €-1 062 €
20+2 086 €+3 293 €-1 207 €
21+2 086 €+3 441 €-1 355 €
22+2 086 €+3 593 €-1 507 €
23+2 086 €+3 750 €-1 664 €
24+2 086 €+3 910 €-1 824 €
25+2 086 €+4 074 €-1 988 €
Total+52 150 €+55 791 €+-3 641 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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