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Appartement 2 pièces 51 m²

VilleSaint-Maurice-de-Lignon (43)
Surface51m²
Coût Total81 920€
Loyer Annuel5 813€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 49 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 960,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 51 m² - Appartement 2 pièces 51 m²

St Maurice de Lignon, Château de Maubourg, appartement de type 2 de 51m² hab situé au 2ème étage d'une copropriété. Il se compose d'une cuisine ouverte sur le séjour, une chambre, salle d'eau et wc séparé. Chauffage collectif granule. Appartement déjà loué 350€/mois hors charge. Charges 316€/trimestre. Honoraires agence à la charge du vendeur.

Surface : 51 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 24 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/01/2022

Consommation énergie primaire : 221 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 160.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 717 € et 1 000 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Maurice-de-Lignon
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43200
Coordonnées : 45.227673, 4.161352
Total : 81 920€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 29 000€
Valeur du bien : 78 000€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 12.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 484€/mois
Loyer annuel estimé : 5813€/an
Fourchette totale : 363€ - 647€/mois
Fourchette annuelle : 4351€ - 7767€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :769,74 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :39 256 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+9 744€ (+24.8%)
Marge achat-revente :-42 664€ (-108.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :400,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 423,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 102,64€
Coût de l'assurance :6 963,20€
Taxe foncière : 581,33€/an
Soit par mois : 48,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 105,33€/mois
Soit par an : 1 263,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 484,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 577,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif à granulés
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager ancien
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire et vérification de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct mais à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol, mise à jour de l'électricité si nécessaire
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 000 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 125€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes installation électrique: 12 m² × 125€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Maurice-de-Lignon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 813 €/an
Calcul : 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 644 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 279 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 581 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 264 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 768 €
Revenus locatifs : +5 813 €
Charges déductibles : -33 768 €
Résultat foncier Année 1 : -27 955 €(Déficit de 27 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 555 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 768 €/an
Revenus locatifs : +5 813 €
Charges déductibles : -4 768 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 045 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6554.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 813 €33 771 €2 647 €-27 957 €21 400 €6 557 €6 557 €
25 930 €4 699 €2 575 €1 231 €--5 327 €
36 048 €4 625 €2 501 €1 423 €--3 904 €
46 169 €4 549 €2 425 €1 620 €--2 283 €
56 293 €4 470 €2 346 €1 823 €--461 €
66 418 €4 388 €2 265 €2 030 €---
76 547 €4 304 €2 180 €2 242 €---
86 678 €4 217 €2 093 €2 460 €---
96 811 €4 127 €2 004 €2 684 €---
106 947 €4 035 €1 911 €2 913 €---
117 086 €3 939 €1 815 €3 148 €---
127 228 €3 839 €1 716 €3 389 €---
137 373 €3 737 €1 613 €3 636 €---
147 520 €3 631 €1 507 €3 889 €---
157 671 €3 522 €1 398 €4 149 €---
167 824 €3 409 €1 285 €4 415 €---
177 980 €3 292 €1 168 €4 688 €---
188 140 €3 172 €1 048 €4 968 €---
198 303 €3 047 €923 €5 256 €---
208 469 €2 918 €795 €5 551 €---
218 638 €2 785 €662 €5 853 €---
228 811 €2 648 €524 €6 163 €---
238 987 €2 506 €382 €6 481 €---
249 167 €2 359 €236 €6 808 €---
259 350 €2 208 €84 €7 143 €---
TOTAL186 202 €120 198 €38 103 €66 004 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 221 €-6 420 €+7 641 €
2+1 221 €0 €+1 221 €
3+1 221 €0 €+1 221 €
4+1 221 €0 €+1 221 €
5+1 221 €0 €+1 221 €
6+1 221 €+471 €+750 €
7+1 221 €+673 €+548 €
8+1 221 €+738 €+483 €
9+1 221 €+805 €+416 €
10+1 221 €+874 €+347 €
11+1 221 €+944 €+277 €
12+1 221 €+1 017 €+204 €
13+1 221 €+1 091 €+130 €
14+1 221 €+1 167 €+54 €
15+1 221 €+1 245 €-24 €
16+1 221 €+1 325 €-104 €
17+1 221 €+1 406 €-185 €
18+1 221 €+1 491 €-270 €
19+1 221 €+1 577 €-356 €
20+1 221 €+1 665 €-444 €
21+1 221 €+1 756 €-535 €
22+1 221 €+1 849 €-628 €
23+1 221 €+1 944 €-723 €
24+1 221 €+2 042 €-821 €
25+1 221 €+2 143 €-922 €
Total+30 525 €+19 801 €+10 724 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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