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Achat : Maison Mont-Dol (35120)

VilleMont-Dol (35)
Surface188
Coût Total328 533
Loyer Annuel21 723
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-63
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 160 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 1 229,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre avec dépendances, beaux volumes et fort potentiel – Idéale résidence principale ou projet professionnel

À découvrir, cette maison en pierre pleine de caractère offrant de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Située à proximité immédiate d'un axe passant, elle bénéficie d'une excellente visibilité, un véritable atout pour un artisan, une profession libérale ou toute activité nécessitant une bonne visibilité.

La maison propose, au rez-de-chaussée, une entrée, une salle à manger avec insert, une ancienne salle de bar apportant un espace de vie supplémentaire pouvant être repensé selon vos envies, une cuisine , une véranda lumineuse, un cellier ainsi qu'une salle de bains avec WC.

Les étages offrent une configuration idéale pour une famille ou un projet de réaménagement. Le premier niveau comprend deux chambres et un bureau, tandis que le second dispose d'une troisième chambre ainsi que d'une pièce supplémentaire pouvant accueillir une chambre d'appoint, une salle de jeux, un espace de télétravail ou un atelier.

À l'extérieur, plusieurs dépendances viennent compléter l'ensemble : chaufferie, garages et espaces de stockage, offrant de nombreuses possibilités pour le bricolage, le stationnement ou une activité professionnelle. Le garage situé côté route constitue un véritable avantage pour un artisan ou un entrepreneur souhaitant bénéficier d'un accès facile et d'une visibilité optimale.

La cour à l'arrière ainsi que le jardin situé sur le côté et à l'arrière de la maison permettent de profiter d'agréables espaces extérieurs tout en laissant place à différents projets d'aménagement paysager ou de loisirs.

Cette propriété constitue une belle opportunité pour les acquéreurs en quête d'un bien à personnaliser, offrant de beaux volumes, des dépendances fonctionnelles et un emplacement stratégique alliant accessibilité, visibilité et potentiel de valorisation.

Ville : Mont-Dol
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35120
Coordonnées : 48.571110, -1.764990
Total : 328 533
Prix d'acquisition : 231 160
Travaux : 78 880
Valeur du bien : 310 040
Frais de notaire : 18 493
Coût estimé : 18 493
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 11.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1810€/mois
Loyer annuel estimé : 21723€/an
Fourchette totale : 1464€ - 2239€/mois
Fourchette annuelle : 17564€ - 26868€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 156,86 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :405 490
Prix d'achat :231 160
Décote à l'achat :-174 330 (-43.0%)
Marge achat-revente :76 957€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :328 533
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 609,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :82,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 691,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 372,63
Coût de l'assurance :24 639,98
Taxe foncière : 2 172,33€/an
Soit par mois : 181,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 810,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 872,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 880(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 280
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 60€/m² = 11280€, Main d'œuvre: 60€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 600
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 600€
  • Fenêtres double vitrage:28 200
    Remplacement fenêtres: 23 fenêtres × 1200€ = 27600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffe-eau thermodynamique:4 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Rénovation complète cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Rénovation complète salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Pose de parquet flottant:2 400
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Peinture chambres:2 400
    Peinture murs et plafonds chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Peinture salon:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Mont-Dol). Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 580✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 723 €/an
Calcul : 1 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 702 €/an
Base de calcul : Emprunt de 328 533 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 986 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 740
Revenus locatifs : +21 723
Charges déductibles : -92 740
Résultat foncier Année 1 : -71 016(Déficit de 71 016 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 616
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 860 €/an
Revenus locatifs : +21 723
Charges déductibles : -13 860
Résultat foncier Années 2+ : 7 864 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49616.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 160
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 254(65% de 231 160 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 464 €/an
Calcul : 150 254 € × 3,636% = 5 464
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 72392 75010 712-71 02721 400 €49 627 €49 627 €
222 15813 58210 4248 576--41 051 €
322 60113 28410 1269 317--31 734 €
423 05312 9769 81810 077--21 657 €
523 51412 6589 50010 856--10 801 €
623 98412 3299 17111 655---
724 46411 9898 83112 475---
824 95311 6388 48013 315---
925 45211 2758 11714 178---
1025 96110 8997 74215 062---
1126 48110 5127 35415 969---
1227 01010 1116 95316 899---
1327 5509 6976 53917 854---
1428 1019 2696 11118 833---
1528 6638 8265 66819 837---
1629 2378 3695 21120 868---
1729 8217 8964 73821 925---
1830 4187 4084 25023 010---
1931 0266 9033 74524 123---
2031 6476 3813 22425 265---
2132 2805 8422 68426 437---
2232 9255 2852 12727 640---
2333 5844 7091 55128 875---
2434 2554 11495630 141---
2534 9403 49934131 442---
TOTAL695 802312 201154 373383 60221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 383 602
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 562 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 562-6 420+10 982
2+4 5620+4 562
3+4 5620+4 562
4+4 5620+4 562
5+4 5620+4 562
6+4 562+256+4 306
7+4 562+3 742+820
8+4 562+3 995+567
9+4 562+4 253+309
10+4 562+4 519+43
11+4 562+4 791-229
12+4 562+5 070-508
13+4 562+5 356-794
14+4 562+5 650-1 088
15+4 562+5 951-1 389
16+4 562+6 260-1 698
17+4 562+6 578-2 016
18+4 562+6 903-2 341
19+4 562+7 237-2 675
20+4 562+7 580-3 018
21+4 562+7 931-3 369
22+4 562+8 292-3 730
23+4 562+8 662-4 100
24+4 562+9 042-4 480
25+4 562+9 433-4 871
Total+114 050+115 080+-1 030
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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