Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison Mont-Dol (35120)

Bien expiré
VilleMont-Dol (35)
Surface188m²
Coût Total328 533€
Loyer Annuel21 723€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 160 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 1 229,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre avec dépendances, beaux volumes et fort potentiel – Idéale résidence principale ou projet professionnel

À découvrir, cette maison en pierre pleine de caractère offrant de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Située à proximité immédiate d'un axe passant, elle bénéficie d'une excellente visibilité, un véritable atout pour un artisan, une profession libérale ou toute activité nécessitant une bonne visibilité.

La maison propose, au rez-de-chaussée, une entrée, une salle à manger avec insert, une ancienne salle de bar apportant un espace de vie supplémentaire pouvant être repensé selon vos envies, une cuisine , une véranda lumineuse, un cellier ainsi qu'une salle de bains avec WC.

Les étages offrent une configuration idéale pour une famille ou un projet de réaménagement. Le premier niveau comprend deux chambres et un bureau, tandis que le second dispose d'une troisième chambre ainsi que d'une pièce supplémentaire pouvant accueillir une chambre d'appoint, une salle de jeux, un espace de télétravail ou un atelier.

À l'extérieur, plusieurs dépendances viennent compléter l'ensemble : chaufferie, garages et espaces de stockage, offrant de nombreuses possibilités pour le bricolage, le stationnement ou une activité professionnelle. Le garage situé côté route constitue un véritable avantage pour un artisan ou un entrepreneur souhaitant bénéficier d'un accès facile et d'une visibilité optimale.

La cour à l'arrière ainsi que le jardin situé sur le côté et à l'arrière de la maison permettent de profiter d'agréables espaces extérieurs tout en laissant place à différents projets d'aménagement paysager ou de loisirs.

Cette propriété constitue une belle opportunité pour les acquéreurs en quête d'un bien à personnaliser, offrant de beaux volumes, des dépendances fonctionnelles et un emplacement stratégique alliant accessibilité, visibilité et potentiel de valorisation.

Ville : Mont-Dol
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35120
Coordonnées : 48.571110, -1.764990
Total : 328 533€
Prix d'acquisition : 231 160€
Travaux : 78 880€
Valeur du bien : 310 040€
Frais de notaire : 18 493€
Coût estimé : 18 493€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 11.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1810€/mois
Loyer annuel estimé : 21723€/an
Fourchette totale : 1464€ - 2239€/mois
Fourchette annuelle : 17564€ - 26868€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 156,86 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :405 490 €
Prix d'achat :231 160 €
Décote à l'achat :-174 330€ (-43.0%)
Marge achat-revente :76 957€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :328 533€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 609,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :82,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 691,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 372,63€
Coût de l'assurance :24 639,98€
Taxe foncière : 2 172,33€/an
Soit par mois : 181,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 810,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 872,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 880 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 280€
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 60€/m² = 11280€, Main d'œuvre: 60€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 600€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 600€
  • Fenêtres double vitrage:28 200€
    Remplacement fenêtres: 23 fenêtres × 1200€ = 27600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffe-eau thermodynamique:4 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Rénovation complète cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Rénovation complète salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Pose de parquet flottant:2 400€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Peinture salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Mont-Dol). Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 723 €/an
Calcul : 1 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 702 €/an
Base de calcul : Emprunt de 328 533 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 986 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 740 €
Revenus locatifs : +21 723 €
Charges déductibles : -92 740 €
Résultat foncier Année 1 : -71 016 €(Déficit de 71 016 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 616 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 860 €/an
Revenus locatifs : +21 723 €
Charges déductibles : -13 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 864 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49616.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 160 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 254 €(65% de 231 160 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 464 €/an
Calcul : 150 254 € × 3,636% = 5 464 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 723 €92 750 €10 712 €-71 027 €21 400 €49 627 €49 627 €
222 158 €13 582 €10 424 €8 576 €--41 051 €
322 601 €13 284 €10 126 €9 317 €--31 734 €
423 053 €12 976 €9 818 €10 077 €--21 657 €
523 514 €12 658 €9 500 €10 856 €--10 801 €
623 984 €12 329 €9 171 €11 655 €---
724 464 €11 989 €8 831 €12 475 €---
824 953 €11 638 €8 480 €13 315 €---
925 452 €11 275 €8 117 €14 178 €---
1025 961 €10 899 €7 742 €15 062 €---
1126 481 €10 512 €7 354 €15 969 €---
1227 010 €10 111 €6 953 €16 899 €---
1327 550 €9 697 €6 539 €17 854 €---
1428 101 €9 269 €6 111 €18 833 €---
1528 663 €8 826 €5 668 €19 837 €---
1629 237 €8 369 €5 211 €20 868 €---
1729 821 €7 896 €4 738 €21 925 €---
1830 418 €7 408 €4 250 €23 010 €---
1931 026 €6 903 €3 745 €24 123 €---
2031 647 €6 381 €3 224 €25 265 €---
2132 280 €5 842 €2 684 €26 437 €---
2232 925 €5 285 €2 127 €27 640 €---
2333 584 €4 709 €1 551 €28 875 €---
2434 255 €4 114 €956 €30 141 €---
2534 940 €3 499 €341 €31 442 €---
TOTAL695 802 €312 201 €154 373 €383 602 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 383 602 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 562 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 562 €-6 420 €+10 982 €
2+4 562 €0 €+4 562 €
3+4 562 €0 €+4 562 €
4+4 562 €0 €+4 562 €
5+4 562 €0 €+4 562 €
6+4 562 €+256 €+4 306 €
7+4 562 €+3 742 €+820 €
8+4 562 €+3 995 €+567 €
9+4 562 €+4 253 €+309 €
10+4 562 €+4 519 €+43 €
11+4 562 €+4 791 €-229 €
12+4 562 €+5 070 €-508 €
13+4 562 €+5 356 €-794 €
14+4 562 €+5 650 €-1 088 €
15+4 562 €+5 951 €-1 389 €
16+4 562 €+6 260 €-1 698 €
17+4 562 €+6 578 €-2 016 €
18+4 562 €+6 903 €-2 341 €
19+4 562 €+7 237 €-2 675 €
20+4 562 €+7 580 €-3 018 €
21+4 562 €+7 931 €-3 369 €
22+4 562 €+8 292 €-3 730 €
23+4 562 €+8 662 €-4 100 €
24+4 562 €+9 042 €-4 480 €
25+4 562 €+9 433 €-4 871 €
Total+114 050 €+115 080 €+-1 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →