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Maison 5 pièces 104 m²

Bien expiré
VilleMezel (63)
Surface104m²
Coût Total148 645€
Loyer Annuel11 948€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 104 m² - Maison 5 pièces 104 m²

En EXCLUSIVITE sur DALLET MUR SUR ALLIER à vendre cette ancienne boulangeriede 104 M2 habitable. En plein coeur de DALLET venez découvrir cette ancienne boulangerie sur 2 niveaux offrant un fort potentiel d'aménagement. Le rez-de-chaussée peut accueillir un commerce ou profession libérale, à l'étage possibilité de faire un appartement F2/3. Si vous chercher un investissement locatif, il est possible de la transformer en habitation en 2 logements ou en maison de bourg. Opportunité rare sur le secteur avec une telle modularité.

Votre conseiller LA GLACIERE IMMO : Karine CHOLIN-JEANNIARD Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 809287162

Surface : 104 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mezel
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63115
Coordonnées : 45.750443, 3.246116
Total : 148 645€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 50 365€
Valeur du bien : 141 365€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 9.57€/m²/mois
Fourchette : 7.18€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 996€/mois
Loyer annuel estimé : 11948€/an
Fourchette totale : 747€ - 1327€/mois
Fourchette annuelle : 8965€ - 15924€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 10.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 645€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 777,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 740,94€
Coût de l'assurance :13 006,44€
Taxe foncière : 1 194,77€/an
Soit par mois : 99,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 995,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 104 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - équipements anciens et carrelage usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs et plafonds du salon, peinture et revêtement de sol
Quantité: 20 m² (estimation basée sur 4m x 5m)
Raison: État 2/5 visible sur photo - murs en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: 17.5 m² (estimation basée sur 3.5m x 5m)
Raison: État 3/5 visible - murs en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 365 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:6 240€
    Isolation toiture/combles: 104 m² × 60€/m² = 6240€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rénovation salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:525€
    Peinture salle à manger: 17.5 m² × 30€/m² = 525€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mezel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 996 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 948 €/an
Calcul : 996 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 645 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 195 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 365 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 040 €
Revenus locatifs : +11 948 €
Charges déductibles : -57 040 €
Résultat foncier Année 1 : -45 092 €(Déficit de 45 092 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 692 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 675 €/an
Revenus locatifs : +11 948 €
Charges déductibles : -6 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23692.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 948 €57 045 €4 965 €-45 097 €21 400 €23 697 €23 697 €
212 187 €6 548 €4 833 €5 639 €--18 058 €
312 430 €6 411 €4 696 €6 019 €--12 039 €
412 679 €6 270 €4 555 €6 409 €--5 629 €
512 933 €6 123 €4 408 €6 809 €---
613 191 €5 972 €4 257 €7 219 €---
713 455 €5 816 €4 101 €7 640 €---
813 724 €5 654 €3 939 €8 070 €---
913 999 €5 486 €3 771 €8 512 €---
1014 279 €5 313 €3 598 €8 965 €---
1114 564 €5 134 €3 419 €9 430 €---
1214 856 €4 949 €3 234 €9 907 €---
1315 153 €4 757 €3 042 €10 395 €---
1415 456 €4 559 €2 844 €10 897 €---
1515 765 €4 354 €2 639 €11 411 €---
1616 080 €4 142 €2 427 €11 938 €---
1716 402 €3 923 €2 208 €12 479 €---
1816 730 €3 696 €1 981 €13 034 €---
1917 064 €3 461 €1 746 €13 603 €---
2017 406 €3 219 €1 504 €14 187 €---
2117 754 €2 968 €1 253 €14 786 €---
2218 109 €2 708 €993 €15 401 €---
2318 471 €2 439 €724 €16 032 €---
2418 840 €2 162 €447 €16 679 €---
2519 217 €1 874 €159 €17 343 €---
TOTAL382 689 €164 982 €71 741 €217 708 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 708 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 948 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 509 €-6 420 €+8 929 €
2+2 509 €0 €+2 509 €
3+2 509 €0 €+2 509 €
4+2 509 €0 €+2 509 €
5+2 509 €+354 €+2 155 €
6+2 509 €+2 166 €+343 €
7+2 509 €+2 292 €+217 €
8+2 509 €+2 421 €+88 €
9+2 509 €+2 554 €-45 €
10+2 509 €+2 690 €-181 €
11+2 509 €+2 829 €-320 €
12+2 509 €+2 972 €-463 €
13+2 509 €+3 119 €-610 €
14+2 509 €+3 269 €-760 €
15+2 509 €+3 423 €-914 €
16+2 509 €+3 581 €-1 072 €
17+2 509 €+3 744 €-1 235 €
18+2 509 €+3 910 €-1 401 €
19+2 509 €+4 081 €-1 572 €
20+2 509 €+4 256 €-1 747 €
21+2 509 €+4 436 €-1 927 €
22+2 509 €+4 620 €-2 111 €
23+2 509 €+4 809 €-2 300 €
24+2 509 €+5 004 €-2 495 €
25+2 509 €+5 203 €-2 694 €
Total+62 725 €+65 312 €+-2 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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