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Appartement 4 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface84m²
Coût Total123 820€
Loyer Annuel11 663€
Rentabilité9.42%
Cashflow/mois+194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 130,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F4, en très bon état

Secteur Place Jenner Appartement F4 rénové au rez-de-chaussée, situé dans un petit immeuble de 2 logements, comprenant : séjour/salon avec cuisine ouverte aménagée de 34 m2, 2 chambres, SDB et WC séparés, buanderie et une pièce de 7 m2 qui peut être utiliser comme dressing. Chauffage individuel électrique. FAIBLE CHARGE!

Cette annonce référence 314781 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MARINA DUVAL (EIRL) immatriculé au RSAC de LE HAVRE (76600) sous le numéro 81872631700014.

Prix du bien : 95 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 20 Charges prévisionnelles annuelles : 420,00 €

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/09/2024 Score DPE : 209 kWhEP/m²/an Score GES : 6 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1380.00 € et 1899.99 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 314781 Date de réalisation du diagnostic : 18/09/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 20 Charges prévisionnelles annuelles : 420 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 380 € et 1899.99 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76620
Coordonnées : 49.518774, 0.129623
Total : 123 820€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 21 220€
Valeur du bien : 116 220€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11663€/an
Fourchette totale : 733€ - 1289€/mois
Fourchette annuelle : 8792€ - 15470€/an
Rentabilité brute :9.42%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 12.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 166,76€
Coût de l'assurance :10 834,25€
Taxe foncière : 1 166,26€/an
Soit par mois : 97,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 971,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 778,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :193,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Score DPE : 209 kWhEP/m²/an

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique individuel actuel.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 84 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 220 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Peinture:160€
    Peinture cuisine: 10 m² × 16€/m² = 160€
  • Salle de bain - Peinture:96€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 16€/m² = 96€
  • Chambres - Peinture:384€
    Peinture chambres: 24 m² × 16€/m² = 384€
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture salon: 30 m² × 16€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 663 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 095 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 820 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 166 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 334 €
Revenus locatifs : +11 663 €
Charges déductibles : -27 334 €
Résultat foncier Année 1 : -15 672 €(Déficit de 15 672 €)
Imputable sur revenu global : 15 672 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 114 €/an
Revenus locatifs : +11 663 €
Charges déductibles : -6 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 548 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 663 €27 338 €4 099 €-15 676 €15 676 €--
211 896 €6 009 €3 989 €5 887 €---
312 134 €5 896 €3 876 €6 238 €---
412 376 €5 778 €3 759 €6 598 €---
512 624 €5 657 €3 638 €6 967 €---
612 876 €5 532 €3 512 €7 344 €---
713 134 €5 403 €3 383 €7 731 €---
813 397 €5 269 €3 249 €8 128 €---
913 665 €5 130 €3 111 €8 534 €---
1013 938 €4 987 €2 967 €8 951 €---
1114 217 €4 839 €2 819 €9 378 €---
1214 501 €4 686 €2 666 €9 815 €---
1314 791 €4 528 €2 508 €10 263 €---
1415 087 €4 364 €2 344 €10 723 €---
1515 389 €4 195 €2 175 €11 194 €---
1615 696 €4 020 €2 000 €11 677 €---
1716 010 €3 839 €1 819 €12 172 €---
1816 330 €3 651 €1 632 €12 679 €---
1916 657 €3 458 €1 438 €13 199 €---
2016 990 €3 258 €1 238 €13 732 €---
2117 330 €3 051 €1 031 €14 279 €---
2217 677 €2 837 €818 €14 839 €---
2318 030 €2 616 €596 €15 414 €---
2418 391 €2 387 €368 €16 003 €---
2518 758 €2 151 €131 €16 608 €---
TOTAL373 555 €130 877 €59 167 €242 678 €15 676 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 703 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 678 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 449 €-4 703 €+7 152 €
2+2 449 €+1 766 €+683 €
3+2 449 €+1 871 €+578 €
4+2 449 €+1 979 €+470 €
5+2 449 €+2 090 €+359 €
6+2 449 €+2 203 €+246 €
7+2 449 €+2 319 €+130 €
8+2 449 €+2 438 €+11 €
9+2 449 €+2 560 €-111 €
10+2 449 €+2 685 €-236 €
11+2 449 €+2 813 €-364 €
12+2 449 €+2 945 €-496 €
13+2 449 €+3 079 €-630 €
14+2 449 €+3 217 €-768 €
15+2 449 €+3 358 €-909 €
16+2 449 €+3 503 €-1 054 €
17+2 449 €+3 651 €-1 202 €
18+2 449 €+3 804 €-1 355 €
19+2 449 €+3 960 €-1 511 €
20+2 449 €+4 120 €-1 671 €
21+2 449 €+4 284 €-1 835 €
22+2 449 €+4 452 €-2 003 €
23+2 449 €+4 624 €-2 175 €
24+2 449 €+4 801 €-2 352 €
25+2 449 €+4 982 €-2 533 €
Total+61 225 €+72 803 €+-11 578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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