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Détails du bien

Bien expiré
VilleGanges (34)
Surface34m²
Coût Total67 850€
Loyer Annuel5 241€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 323,53 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Ganges – Place Fabre Olivet

Investisseurs, découvrez ce T2 clé en main, idéal pour un projet LMNP rentable et sécurisé, avec revenus immédiats.

Le bien

Appartement T2

1 chambre

Pièce de vie agréable

Cuisine fonctionnelle

Bien entretenu

Aucun travaux à prévoir

Situation locative

Appartement loué

Loyer mensuel : 400 €

Location meublée – LMNP Revenus immédiats, gestion simplifiée

Les chiffres clés

Prix de vente : 50 000 €

Loyers annuels : 4 800 €

Rentabilité brute : 9,6 %

Faible ticket d'entrée

Fiscalité optimisable en LMNP

Pourquoi cet investissement est pertinent

Rentabilité attractive proche de 10 % Bien déjà loué (pas de vacance locative) Aucun travaux = maîtrise du budget Produit rare à ce prix Convient aux investisseurs débutants comme confirmés La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mr Charles THIBAULT agent commercial (EI enregistrée au tribunal de commerce de Montpellier sous le numéro RSAC 910 514 751) Référence agence : 14465

Ville : Ganges
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34190
Total : 67 850€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 19 250€
Valeur du bien : 64 250€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 12.85€/m²/mois
Fourchette : 10.31€ - 16.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 437€/mois
Loyer annuel estimé : 5241€/an
Fourchette totale : 350€ - 544€/mois
Fourchette annuelle : 4205€ - 6532€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :331,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :19,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 350,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 450,78€
Coût de l'assurance :5 767,25€
Taxe foncière : 524,10€/an
Soit par mois : 43,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 436,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 393,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté par des appareils modernes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager un peu daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs pour rafraîchir l'apparence des chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 250 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 300€
    Cuisine complète entrée de gamme: 1 × 6000€ = 6000€, Électroménager moderne: 1 × 1800€ = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 600€
    Salle de bain complète: 1 × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres:1 350€
    Peinture murs: 18 m² × 30€/m² = 540€, Main d'œuvre: 810€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ganges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 437 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 241 €/an
Calcul : 437 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 850 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 231 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 524 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 188 €
Revenus locatifs : +5 241 €
Charges déductibles : -22 188 €
Résultat foncier Année 1 : -16 947 €(Déficit de 16 947 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 247 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 938 €/an
Revenus locatifs : +5 241 €
Charges déductibles : -2 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6247.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 241 €22 190 €2 185 €-16 949 €10 700 €6 249 €6 249 €
25 346 €2 881 €2 126 €2 465 €--3 784 €
35 453 €2 820 €2 065 €2 633 €--1 152 €
45 562 €2 757 €2 002 €2 805 €---
55 673 €2 692 €1 937 €2 981 €---
65 786 €2 624 €1 870 €3 162 €---
75 902 €2 555 €1 800 €3 347 €---
86 020 €2 483 €1 728 €3 537 €---
96 141 €2 409 €1 654 €3 732 €---
106 263 €2 332 €1 577 €3 932 €---
116 389 €2 253 €1 498 €4 136 €---
126 517 €2 171 €1 416 €4 346 €---
136 647 €2 086 €1 331 €4 561 €---
146 780 €1 999 €1 244 €4 781 €---
156 915 €1 909 €1 154 €5 007 €---
167 054 €1 815 €1 060 €5 238 €---
177 195 €1 719 €964 €5 476 €---
187 339 €1 619 €865 €5 719 €---
197 485 €1 517 €762 €5 969 €---
207 635 €1 410 €656 €6 225 €---
217 788 €1 301 €546 €6 487 €---
227 944 €1 187 €432 €6 756 €---
238 102 €1 070 €315 €7 032 €---
248 265 €949 €194 €7 315 €---
258 430 €824 €69 €7 606 €---
TOTAL167 871 €69 571 €31 451 €98 301 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 241 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 101 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 101 €-3 210 €+4 311 €
2+1 101 €0 €+1 101 €
3+1 101 €0 €+1 101 €
4+1 101 €+496 €+605 €
5+1 101 €+894 €+207 €
6+1 101 €+949 €+152 €
7+1 101 €+1 004 €+97 €
8+1 101 €+1 061 €+40 €
9+1 101 €+1 120 €-19 €
10+1 101 €+1 179 €-78 €
11+1 101 €+1 241 €-140 €
12+1 101 €+1 304 €-203 €
13+1 101 €+1 368 €-267 €
14+1 101 €+1 434 €-333 €
15+1 101 €+1 502 €-401 €
16+1 101 €+1 572 €-471 €
17+1 101 €+1 643 €-542 €
18+1 101 €+1 716 €-615 €
19+1 101 €+1 791 €-690 €
20+1 101 €+1 867 €-766 €
21+1 101 €+1 946 €-845 €
22+1 101 €+2 027 €-926 €
23+1 101 €+2 110 €-1 009 €
24+1 101 €+2 195 €-1 094 €
25+1 101 €+2 282 €-1 181 €
Total+27 525 €+29 490 €+-1 965 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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