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Appartement T3 de 50m2 avec 2 balcons

VilleAgen (47)
Surface50m²
Coût Total100 900€
Loyer Annuel5 687€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Appartement T3 à rénover de 50m2 libre de toutes occupations. Parking dédié à la résidence, 2 balcons viennent s'ajouter à ce bien dont un avec une vue dégagée qui donne sur l'arrière. Belle opportunité pour investisseur ou pour une résidence principale. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/agen-47000/agence-immobiliere/ft-midi-pyrenees-agen-leclerc-7714

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.209824, 0.642130
Total : 100 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 41 500€
Valeur du bien : 96 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 474€/mois
Loyer annuel estimé : 5687€/an
Fourchette totale : 376€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4506€ - 7177€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 000 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-20 000€ (-26.7%)
Marge achat-revente :-25 900€ (-34.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 534,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 638,75€
Coût de l'assurance :8 828,75€
Taxe foncière : 568,69€/an
Soit par mois : 47,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 473,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et mise à jour de la plomberie si nécessaire.
Quantité: 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais avec signes d'usure.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 500 €(830 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 × 4000€ + Main d'œuvre: 800€ = 4800€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 × 1000€ + Main d'œuvre: 500€ = 5000€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 2500€ + Main d'œuvre: 500€ = 3000€
  • Cuisine:24 000€
    Cuisine complète: 10000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 12000€
  • Salle de bain:1 400€
    Lavabo: 300€ + Plomberie: 300€ + Main d'œuvre: 200€ = 800€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture 2 chambres (40m²): 20€/m² × 40 = 800€, Main d'œuvre: 500€ = 1300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon (20m²): 20€/m² × 20 = 400€, Main d'œuvre: 400€ = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 474 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 687 €/an
Calcul : 474 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 487 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 569 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 909 €
Revenus locatifs : +5 687 €
Charges déductibles : -45 909 €
Résultat foncier Année 1 : -40 222 €(Déficit de 40 222 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 822 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 409 €/an
Revenus locatifs : +5 687 €
Charges déductibles : -4 409 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 278 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18822.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 687 €45 912 €3 491 €-40 225 €21 400 €18 825 €18 825 €
25 801 €4 321 €3 399 €1 480 €--17 346 €
35 917 €4 226 €3 304 €1 690 €--15 655 €
46 035 €4 128 €3 206 €1 907 €--13 748 €
56 156 €4 027 €3 105 €2 129 €--11 619 €
66 279 €3 921 €3 000 €2 357 €--9 262 €
76 404 €3 813 €2 891 €2 592 €--6 670 €
86 532 €3 700 €2 778 €2 833 €--3 837 €
96 663 €3 583 €2 661 €3 080 €--757 €
106 796 €3 462 €2 540 €3 334 €---
116 932 €3 337 €2 415 €3 596 €---
127 071 €3 207 €2 285 €3 864 €---
137 212 €3 073 €2 151 €4 140 €---
147 357 €2 934 €2 012 €4 423 €---
157 504 €2 790 €1 868 €4 714 €---
167 654 €2 640 €1 719 €5 013 €---
177 807 €2 486 €1 564 €5 321 €---
187 963 €2 326 €1 404 €5 637 €---
198 122 €2 160 €1 239 €5 962 €---
208 285 €1 989 €1 067 €6 296 €---
218 450 €1 811 €889 €6 639 €---
228 619 €1 627 €705 €6 992 €---
238 792 €1 437 €515 €7 355 €---
248 968 €1 240 €318 €7 728 €---
259 147 €1 035 €113 €8 112 €---
TOTAL182 153 €115 185 €50 639 €66 968 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 687 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 194 €-6 420 €+7 614 €
2+1 194 €0 €+1 194 €
3+1 194 €0 €+1 194 €
4+1 194 €0 €+1 194 €
5+1 194 €0 €+1 194 €
6+1 194 €0 €+1 194 €
7+1 194 €0 €+1 194 €
8+1 194 €0 €+1 194 €
9+1 194 €0 €+1 194 €
10+1 194 €+773 €+421 €
11+1 194 €+1 079 €+115 €
12+1 194 €+1 159 €+35 €
13+1 194 €+1 242 €-48 €
14+1 194 €+1 327 €-133 €
15+1 194 €+1 414 €-220 €
16+1 194 €+1 504 €-310 €
17+1 194 €+1 596 €-402 €
18+1 194 €+1 691 €-497 €
19+1 194 €+1 789 €-595 €
20+1 194 €+1 889 €-695 €
21+1 194 €+1 992 €-798 €
22+1 194 €+2 098 €-904 €
23+1 194 €+2 207 €-1 013 €
24+1 194 €+2 318 €-1 124 €
25+1 194 €+2 434 €-1 240 €
Total+29 850 €+20 090 €+9 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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