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Maison - 10 pièce(s) - 208 m²

VilleVerdun (55)
Surface208
Coût Total262 010
Loyer Annuel20 888
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois+192
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 000 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 774,04 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ancien presbytère de caractère - Un havre de paix aux portes de la ville

À seulement quelques minutes des commodités offertes par la ville de Verdun, découvrez ce magnifique ancien presbytère où le charme de l'ancien rencontre la sérénité de la campagne.

Nichée dans un écrin de verdure, cette demeure de caractère séduira les amoureux d'authenticité, d'espace et de nature.

Derrière sa façade pleine de cachet, vous découvrirez 208,90 m² habitables offrant de beaux volumes et une hauteur sous plafond de près de 2,90 m.

Les éléments d'époque, tels que les cheminées, confèrent à cette demeure une atmosphère chaleureuse et intemporelle.

La maison principale propose de nombreuses pièces de vie ainsi que 8 chambres, auxquelles s'ajoute un appartement indépendant attenant comprenant une cuisine, une salle à manger, une chambre, une salle d'eau et un WC.

Un véritable atout pour accueillir famille et amis, créer un gîte, une activité de chambres d'hôtes ou exercer une profession libérale en toute indépendance.

En complément, vous bénéficierez de plusieurs caves, d'un sous-sol complet et de greniers offrant un important potentiel d'aménagement selon vos projets.

Que vous rêviez d'une grande maison familiale, d'une résidence secondaire pleine de charme ou d'un projet touristique, ce bien rare saura répondre à toutes vos envies.

Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Karine MAURER Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°900 917 873 Greffe de BAR LE DUC) (réf. 609162 )

Nom du négociateur : MAURER Karine

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.145483, 5.361418
Total : 262 010
Prix d'acquisition : 161 000
Travaux : 88 130
Valeur du bien : 249 130
Frais de notaire : 12 880
Coût estimé : 12 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1741€/mois
Loyer annuel estimé : 20888€/an
Fourchette totale : 1359€ - 2230€/mois
Fourchette annuelle : 16302€ - 26763€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 753,25 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :364 676
Prix d'achat :161 000
Décote à l'achat :-203 676 (-55.9%)
Marge achat-revente :102 666€ (28.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 010
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 276,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :98,25€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 375,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 035,17
Coût de l'assurance :29 476,13
Taxe foncière : 2 088,79€/an
Soit par mois : 174,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 740,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 549,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 343 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 208 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 208 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage en état correct nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 208 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 130(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 980
    Isolation toiture/combles: 208 m² × 60€/m² = 12480€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:14 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:21 500
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 600
    Rafraîchissement carrelage salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:2 450
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€, 10 prises × 75€ = 750€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:5 200
    Vérification plomberie: 208 m² × 25€/m² = 5200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 480✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 741 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 888 €/an
Calcul : 1 741 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 405 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 010 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 179 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 089 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 130
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 803
Revenus locatifs : +20 888
Charges déductibles : -99 803
Résultat foncier Année 1 : -78 915(Déficit de 78 915 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 515
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 673 €/an
Revenus locatifs : +20 888
Charges déductibles : -11 673
Résultat foncier Années 2+ : 9 215 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57514.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 650(65% de 161 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 805 €/an
Calcul : 104 650 € × 3,636% = 3 805
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 88899 8118 413-78 92321 400 €57 523 €57 523 €
221 30611 4538 1859 853--47 670 €
321 73211 2187 95010 514--37 156 €
422 16610 9747 70611 192--25 964 €
522 61010 7237 45511 887--14 077 €
623 06210 4647 19612 598--1 479 €
723 52310 1966 92813 328---
823 9949 9196 65114 075---
924 4749 6336 36514 841---
1024 9639 3376 06915 626---
1125 4629 0325 76416 430---
1225 9728 7175 44917 255---
1326 4918 3915 12318 100---
1427 0218 0544 78718 966---
1527 5617 7074 43919 854---
1628 1127 3484 08020 765---
1728 6756 9773 70921 698---
1829 2486 5943 32622 654---
1929 8336 1982 93023 635---
2030 4305 7892 52224 640---
2131 0385 3672 09925 671---
2231 6594 9311 66326 728---
2332 2924 4801 21327 812---
2432 9384 01574728 923---
2533 5973 53426630 063---
TOTAL669 046290 861121 035378 18521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 185
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 888 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 386 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 386-6 420+10 806
2+4 3860+4 386
3+4 3860+4 386
4+4 3860+4 386
5+4 3860+4 386
6+4 3860+4 386
7+4 386+3 555+831
8+4 386+4 223+163
9+4 386+4 452-66
10+4 386+4 688-302
11+4 386+4 929-543
12+4 386+5 176-790
13+4 386+5 430-1 044
14+4 386+5 690-1 304
15+4 386+5 956-1 570
16+4 386+6 229-1 843
17+4 386+6 509-2 123
18+4 386+6 796-2 410
19+4 386+7 090-2 704
20+4 386+7 392-3 006
21+4 386+7 701-3 315
22+4 386+8 018-3 632
23+4 386+8 344-3 958
24+4 386+8 677-4 291
25+4 386+9 019-4 633
Total+109 650+113 456+-3 806
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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