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Castillon-la-Bataille : Appartement T2 lumineux

VilleCastillon-la-Bataille (33)
Surface45.77
Coût Total100 248
Loyer Annuel6 432
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-49
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 45.77 m²
Prix au m² : 1 651,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel

Côté Immo vous présente ce charmant appartement deux pièces situé dans une résidence sécurisée à seulement trois minutes à pied de la gare et de toutes les commodités du centre de Castillon-la-Bataille.

Lumineux et bien agencé, il dispose d'une entrée, d'un grand séjour/cuisine accueillant ouvrant sur un balcon, d'une chambre spacieuse, d'une salle de douche tout juste rénovée avec WC indépendants, ainsi que de plusieurs espaces de rangement.

L’appartement bénéficie d’un bon niveau de confort avec un DPE en classe C, un chauffage électrique efficace et la fibre optique déjà installée. Une place de parking privative vient compléter l’ensemble.

Idéalement placé dans une belle résidence sécurisée avec son parc et son environnement calme, il reste néanmoins proche des commerces, des transports et des services du centre-ville. Ce logement conviendra parfaitement à un premier achat ou à un investissement locatif.

Ville : Castillon-la-Bataille
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33350
Coordonnées : 44.855694, -0.047807
Total : 100 248
Prix d'acquisition : 75 600
Travaux : 18 600
Valeur du bien : 94 200
Frais de notaire : 6 048
Coût estimé : 6 048
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.77
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 14.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6432€/an
Fourchette totale : 440€ - 653€/mois
Fourchette annuelle : 5283€ - 7832€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 436,8 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 762
Prix d'achat :75 600
Décote à l'achat :+9 838 (+15.0%)
Marge achat-revente :-34 486€ (-52.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 248
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 531,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 634,31
Coût de l'assurance :8 521,08
Taxe foncière : 643,25€/an
Soit par mois : 53,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 536,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 584,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine fonctionnelle
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration possible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 6 m² × 1500€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 75€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castillon-la-Bataille (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 432 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 248 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 069
Revenus locatifs : +6 432
Charges déductibles : -23 069
Résultat foncier Année 1 : -16 636(Déficit de 16 636 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 936
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 469 €/an
Revenus locatifs : +6 432
Charges déductibles : -4 469
Résultat foncier Années 2+ : 1 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5936.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 43223 0723 488-16 64010 700 €5 940 €5 940 €
26 5614 3813 3972 180--3 759 €
36 6924 2863 3022 406--1 353 €
46 8264 1893 2052 637---
56 9634 0873 1032 875---
67 1023 9832 9983 119---
77 2443 8742 8903 370---
87 3893 7612 7773 627---
97 5373 6452 6613 892---
107 6873 5242 5404 163---
117 8413 3992 4154 442---
127 9983 2702 2854 728---
138 1583 1352 1515 022---
148 3212 9962 0125 325---
158 4882 8531 8685 635---
168 6572 7041 7195 954---
178 8302 5491 5656 281---
189 0072 3891 4056 618---
199 1872 2241 2396 964---
209 3712 0521 0687 319---
219 5581 8748907 684---
229 7491 6907068 059---
239 9441 5005168 445---
2410 1431 3023188 841---
2510 3461 0981149 249---
TOTAL206 03493 83750 634112 19710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 197
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 351-3 210+4 561
2+1 3510+1 351
3+1 3510+1 351
4+1 351+385+966
5+1 351+863+488
6+1 351+936+415
7+1 351+1 011+340
8+1 351+1 088+263
9+1 351+1 168+183
10+1 351+1 249+102
11+1 351+1 333+18
12+1 351+1 419-68
13+1 351+1 507-156
14+1 351+1 597-246
15+1 351+1 690-339
16+1 351+1 786-435
17+1 351+1 884-533
18+1 351+1 985-634
19+1 351+2 089-738
20+1 351+2 196-845
21+1 351+2 305-954
22+1 351+2 418-1 067
23+1 351+2 533-1 182
24+1 351+2 652-1 301
25+1 351+2 775-1 424
Total+33 775+33 659+116
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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