Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleLaroche-Saint-Cydroine (89)
Surface76m²
Coût Total127 152€
Loyer Annuel7 473€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-746€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 900 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 025 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse

Sur la commune de Laroche Saint Cydroine, logement locatif de 77 m² comprenant au rez-de-chaussée un salon salle à manger, une cuisine, une salle d'eau, un WC et un placard. À l'étage, le bien dispose de deux chambres. Une terrasse et un garage complètent ce logement. Le bien est actuellement loué 640 € par mois. Possibilité d'acquérir en supplément la maison voisine. Nathan PREVOST (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 933049868 - SENS.

Ville : Laroche-Saint-Cydroine
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.970010, 3.475256
Total : 127 152€
Prix d'acquisition : 77 900€
Travaux : 43 020€
Valeur du bien : 120 920€
Frais de notaire : 6 232€
Coût estimé : 6 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 623€/mois
Loyer annuel estimé : 7473€/an
Fourchette totale : 498€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5970€ - 9354€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 657,6 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 978 €
Prix d'achat :77 900 €
Décote à l'achat :-48 078€ (-38.2%)
Marge achat-revente :-1 174€ (-0.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 152€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 666,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 774,18€
Coût de l'assurance :11 125,80€
Taxe foncière : 747,31€/an
Soit par mois : 62,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 640,00€/mois
Soit par an : 7 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 622,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 369,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-746,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 76 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 020 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 320€
    Isolation combles: 76 m² × 70€/m² = 5320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 700€ = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture salon: 35 m² × 60€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 473 €/an
Calcul : 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 152 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 680 €/an
Calcul : 640 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 161 €
Revenus locatifs : +7 473 €
Charges déductibles : -56 161 €
Résultat foncier Année 1 : -48 687 €(Déficit de 48 687 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 287 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 141 €/an
Revenus locatifs : +7 473 €
Charges déductibles : -13 141 €
Résultat foncier Années 2+ : -5 667 €/an(Déficit de 5 667 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27287.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 635 €(65% de 77 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 841 €/an
Calcul : 50 635 € × 3,636% = 1 841 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 473 €56 165 €4 272 €-48 692 €21 400 €27 292 €27 292 €
27 623 €13 031 €4 159 €-5 409 €5 409 €-27 292 €
37 775 €12 914 €4 041 €-5 139 €5 139 €-27 292 €
47 930 €12 792 €3 920 €-4 862 €4 862 €-27 292 €
58 089 €12 667 €3 794 €-4 578 €4 578 €-27 292 €
68 251 €12 537 €3 665 €-4 286 €4 286 €-27 292 €
78 416 €12 402 €3 530 €-3 987 €3 987 €-27 292 €
88 584 €12 263 €3 391 €-3 679 €3 679 €-27 292 €
98 756 €12 120 €3 247 €-3 364 €3 364 €-27 292 €
108 931 €11 971 €3 098 €-3 040 €3 040 €-27 292 €
119 110 €11 817 €2 944 €-2 707 €2 707 €-27 292 €
129 292 €11 657 €2 785 €-2 366 €2 366 €--
139 478 €11 493 €2 620 €-2 015 €2 015 €--
149 667 €11 322 €2 450 €-1 655 €1 655 €--
159 861 €11 146 €2 273 €-1 285 €1 285 €--
1610 058 €10 963 €2 091 €-905 €905 €--
1710 259 €10 774 €1 902 €-516 €516 €--
1810 464 €10 579 €1 707 €-115 €115 €--
1910 673 €10 377 €1 505 €296 €---
2010 887 €10 168 €1 296 €719 €---
2111 105 €9 952 €1 080 €1 153 €---
2211 327 €9 728 €856 €1 598 €---
2311 553 €9 497 €624 €2 056 €---
2411 784 €9 257 €385 €2 527 €---
2512 020 €9 010 €137 €3 010 €---
TOTAL239 365 €326 603 €61 774 €-87 238 €71 306 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 21 392 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -87 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 569 €-6 420 €+7 989 €
2+1 569 €-1 623 €+3 192 €
3+1 569 €-1 542 €+3 111 €
4+1 569 €-1 459 €+3 028 €
5+1 569 €-1 373 €+2 942 €
6+1 569 €-1 286 €+2 855 €
7+1 569 €-1 196 €+2 765 €
8+1 569 €-1 104 €+2 673 €
9+1 569 €-1 009 €+2 578 €
10+1 569 €-912 €+2 481 €
11+1 569 €-812 €+2 381 €
12+1 569 €-710 €+2 279 €
13+1 569 €-604 €+2 173 €
14+1 569 €-496 €+2 065 €
15+1 569 €-386 €+1 955 €
16+1 569 €-272 €+1 841 €
17+1 569 €-155 €+1 724 €
18+1 569 €-35 €+1 604 €
19+1 569 €+89 €+1 480 €
20+1 569 €+216 €+1 353 €
21+1 569 €+346 €+1 223 €
22+1 569 €+480 €+1 089 €
23+1 569 €+617 €+952 €
24+1 569 €+758 €+811 €
25+1 569 €+903 €+666 €
Total+39 225 €-17 984 €+57 209 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →