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Immeuble 100 m² THIRON GARDAIS

VilleThiron-Gardais (28)
Surface100m²
Coût Total136 498€
Loyer Annuel10 129€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 63 600 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 636 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 100 m² THIRON GARDAIS

Immobilier.notaires® et l’office notarial NAVET-DAUTEUIL, notaire associé vous proposent : Immeuble à vendre - THIRON GARDAIS (28480)

En plein centre-bourg avec tous commerces et école primaire, idéal pour investisseur : Un immeuble, sur-sous-sol, comprenant deux studios au rez-de-chaussée et deux studios à l'étage, consistant chacun en :

  • séjour, petite cuisine aménagée (plaque électrique deux feux, Mini-réfrigérateur, évier inox, placards), salle d'eau avec douche, wc, Chauffage électrique Ballon d'eau chaude dans chacun des logements. Au sous-sol : deux pièces.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude NAVET-DAUTEUIL, notaire associé - Notaires à Thiron-Gardais - N° SIRET : 44474643200012

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Surface : 100 m² Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Thiron-Gardais
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28480
Coordonnées : 48.309097, 1.040482
Total : 136 498€
Prix d'acquisition : 63 600€
Travaux : 67 810€
Valeur du bien : 131 410€
Frais de notaire : 5 088€
Coût estimé : 5 088€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.44€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 10.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10129€/an
Fourchette totale : 703€ - 1014€/mois
Fourchette annuelle : 8433€ - 12167€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 498€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 715,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 314,74€
Coût de l'assurance :11 943,57€
Taxe foncière : 1 012,91€/an
Soit par mois : 84,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 844,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des ballons d'eau chaude par des chauffe-eaux thermodynamiques.
Quantité: 4 chauffe-eaux pour 4 studios
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète pour 2 studios
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des salles de bain, y compris douche, lavabo et WC.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres, y compris revêtement de sol et peinture.
Quantité: 2 studios (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs du salon.
Quantité: environ 27 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 810 €(678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€/système = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:12 000€
    Chauffe-eaux thermodynamiques: 4 chauffe-eaux × 3000€/chauffe-eau = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète pour 2 studios: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète 2 salles de bain: 2 × 5000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres (30 m²): 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:810€
    Peinture salon: 27 m² × 30€/m² = 810€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiron-Gardais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 129 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 498 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 883 €
Revenus locatifs : +10 129 €
Charges déductibles : -73 883 €
Résultat foncier Année 1 : -63 753 €(Déficit de 63 753 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 353 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 073 €/an
Revenus locatifs : +10 129 €
Charges déductibles : -6 073 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 057 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42353.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 340 €(65% de 63 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 503 €/an
Calcul : 41 340 € × 3,636% = 1 503 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 129 €73 887 €4 586 €-63 758 €21 400 €42 358 €42 358 €
210 332 €5 955 €4 465 €4 377 €--37 981 €
310 538 €5 829 €4 339 €4 709 €--33 272 €
410 749 €5 699 €4 208 €5 050 €--28 222 €
510 964 €5 564 €4 073 €5 400 €--22 822 €
611 183 €5 425 €3 934 €5 759 €--17 063 €
711 407 €5 280 €3 790 €6 127 €--10 936 €
811 635 €5 131 €3 640 €6 504 €--4 432 €
911 868 €4 977 €3 486 €6 891 €---
1012 105 €4 817 €3 326 €7 289 €---
1112 347 €4 651 €3 161 €7 696 €---
1212 594 €4 480 €2 990 €8 114 €---
1312 846 €4 304 €2 813 €8 543 €---
1413 103 €4 120 €2 630 €8 983 €---
1513 365 €3 931 €2 440 €9 434 €---
1613 632 €3 735 €2 245 €9 897 €---
1713 905 €3 533 €2 042 €10 373 €---
1814 183 €3 323 €1 832 €10 860 €---
1914 467 €3 106 €1 615 €11 361 €---
2014 756 €2 882 €1 391 €11 875 €---
2115 051 €2 650 €1 159 €12 402 €---
2215 352 €2 409 €919 €12 943 €---
2315 659 €2 161 €670 €13 498 €---
2415 973 €1 904 €413 €14 069 €---
2516 292 €1 638 €147 €14 654 €---
TOTAL324 439 €171 391 €66 315 €153 048 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 129 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 127 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 127 €-6 420 €+8 547 €
2+2 127 €0 €+2 127 €
3+2 127 €0 €+2 127 €
4+2 127 €0 €+2 127 €
5+2 127 €0 €+2 127 €
6+2 127 €0 €+2 127 €
7+2 127 €0 €+2 127 €
8+2 127 €0 €+2 127 €
9+2 127 €+738 €+1 389 €
10+2 127 €+2 187 €-60 €
11+2 127 €+2 309 €-182 €
12+2 127 €+2 434 €-307 €
13+2 127 €+2 563 €-436 €
14+2 127 €+2 695 €-568 €
15+2 127 €+2 830 €-703 €
16+2 127 €+2 969 €-842 €
17+2 127 €+3 112 €-985 €
18+2 127 €+3 258 €-1 131 €
19+2 127 €+3 408 €-1 281 €
20+2 127 €+3 562 €-1 435 €
21+2 127 €+3 721 €-1 594 €
22+2 127 €+3 883 €-1 756 €
23+2 127 €+4 050 €-1 923 €
24+2 127 €+4 221 €-2 094 €
25+2 127 €+4 396 €-2 269 €
Total+53 175 €+45 914 €+7 261 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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