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Maison à vendre

VilleBrezolles (28)
Surface225m²
Coût Total346 950€
Loyer Annuel22 110€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 1 177,78 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 74 m²), 5 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

EXCLUSIVITE. Proche VERNEUIL, vallée de l'Avre, maison de campagne : véranda, séjour double avec cheminée-insert, cuisine aménagée et équipée, buanderie, bureau, 5 chambres, sdb, 2 sde. CC par pompe à chaleur et gaz. Maison d'amis. Garage. Sur 1708 m². Classe énergie : D. Honoraires charge vendeur. Prix : 265 000 * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 3660 euros et 5040 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)
Ville : Brezolles
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28270
Coordonnées : 48.688613, 1.057515
Total : 346 950€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 60 750€
Valeur du bien : 325 750€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1842€/mois
Loyer annuel estimé : 22110€/an
Fourchette totale : 1485€ - 2286€/mois
Fourchette annuelle : 17821€ - 27431€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 287,88 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :289 773 €
Prix d'achat :265 000 €
Décote à l'achat :-24 773€ (-8.5%)
Marge achat-revente :-57 177€ (-19.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :346 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 740,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :101,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 841,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :175 241,16€
Coût de l'assurance :30 358,12€
Taxe foncière : 2 210,98€/an
Soit par mois : 184,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 842,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 026,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage par pompe à chaleur et gaz
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, mise aux normes de l'électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon et véranda
Quantité: 45 m² (environ)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 750 €(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 500€
    Isolation toiture/combles: 225 m² × 60€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 250€
    Peinture salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 110 €/an
Calcul : 1 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 346 950 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 214 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 211 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 235 €
Revenus locatifs : +22 110 €
Charges déductibles : -76 235 €
Résultat foncier Année 1 : -54 125 €(Déficit de 54 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 725 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 485 €/an
Revenus locatifs : +22 110 €
Charges déductibles : -15 485 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 625 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32725.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 110 €76 247 €12 071 €-54 137 €21 400 €32 737 €32 737 €
222 552 €15 181 €11 756 €7 371 €--25 366 €
323 003 €14 855 €11 429 €8 148 €--17 218 €
423 463 €14 516 €11 091 €8 947 €--8 271 €
523 932 €14 166 €10 740 €9 767 €---
624 411 €13 803 €10 377 €10 608 €---
724 899 €13 427 €10 001 €11 472 €---
825 397 €13 037 €9 612 €12 360 €---
925 905 €12 634 €9 209 €13 271 €---
1026 423 €12 216 €8 791 €14 207 €---
1126 952 €11 783 €8 358 €15 168 €---
1227 491 €11 335 €7 910 €16 156 €---
1328 041 €10 871 €7 446 €17 170 €---
1428 601 €10 390 €6 965 €18 211 €---
1529 173 €9 892 €6 467 €19 281 €---
1629 757 €9 376 €5 951 €20 381 €---
1730 352 €8 842 €5 416 €21 510 €---
1830 959 €8 288 €4 863 €22 671 €---
1931 578 €7 715 €4 290 €23 863 €---
2032 210 €7 121 €3 696 €25 089 €---
2132 854 €6 506 €3 081 €26 348 €---
2233 511 €5 869 €2 444 €27 642 €---
2334 181 €5 209 €1 784 €28 972 €---
2434 865 €4 526 €1 101 €30 339 €---
2535 562 €3 818 €393 €31 744 €---
TOTAL708 183 €321 624 €175 241 €386 560 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 560 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 643 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 643 €-6 420 €+11 063 €
2+4 643 €0 €+4 643 €
3+4 643 €0 €+4 643 €
4+4 643 €0 €+4 643 €
5+4 643 €+449 €+4 194 €
6+4 643 €+3 182 €+1 461 €
7+4 643 €+3 442 €+1 201 €
8+4 643 €+3 708 €+935 €
9+4 643 €+3 981 €+662 €
10+4 643 €+4 262 €+381 €
11+4 643 €+4 551 €+92 €
12+4 643 €+4 847 €-204 €
13+4 643 €+5 151 €-508 €
14+4 643 €+5 463 €-820 €
15+4 643 €+5 784 €-1 141 €
16+4 643 €+6 114 €-1 471 €
17+4 643 €+6 453 €-1 810 €
18+4 643 €+6 801 €-2 158 €
19+4 643 €+7 159 €-2 516 €
20+4 643 €+7 527 €-2 884 €
21+4 643 €+7 904 €-3 261 €
22+4 643 €+8 293 €-3 650 €
23+4 643 €+8 692 €-4 049 €
24+4 643 €+9 102 €-4 459 €
25+4 643 €+9 523 €-4 880 €
Total+116 075 €+115 968 €+107 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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