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Achat maison

Bien expiré
VilleLimanton (58)
Surface60m²
Coût Total81 705€
Loyer Annuel4 713€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 60 m², 2 Pièces, 1 Chambre, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Salle de séjour, Jardin, Terrain de 2469 m²

Au coeur du Morvan dans un petit village à proximité de Moulins-Engilbert - faites l’acquisition de cette maison à rénover à votre goût sur un terrain spacieux

Ville : Limanton
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58290
Coordonnées : 46.957700, 3.732010
Total : 81 705€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 49 305€
Valeur du bien : 79 305€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 6.55€/m²/mois
Fourchette : 5.09€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 393€/mois
Loyer annuel estimé : 4713€/an
Fourchette totale : 306€ - 505€/mois
Fourchette annuelle : 3668€ - 6057€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 705€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :23,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 425,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 912,09€
Coût de l'assurance :7 149,19€
Taxe foncière : 471,32€/an
Soit par mois : 39,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 392,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 465,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique finale de 0 kWh/m²/an, ce qui indique une passoire énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (~15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 1 chambre (estimation 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 305 €(822 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 100€
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:4 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:10 500€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 600€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:5 100€
    Rénovation complète chambre: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limanton (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 205€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 713 €/an
Calcul : 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 705 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 305 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 756 €
Revenus locatifs : +4 713 €
Charges déductibles : -52 756 €
Résultat foncier Année 1 : -48 043 €(Déficit de 48 043 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 643 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 451 €/an
Revenus locatifs : +4 713 €
Charges déductibles : -3 451 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26643.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 713 €52 759 €2 697 €-48 046 €21 400 €26 646 €26 646 €
24 807 €3 382 €2 624 €1 426 €--25 220 €
34 904 €3 307 €2 550 €1 597 €--23 623 €
45 002 €3 230 €2 473 €1 772 €--21 852 €
55 102 €3 150 €2 393 €1 952 €--19 900 €
65 204 €3 068 €2 310 €2 136 €--17 764 €
75 308 €2 982 €2 225 €2 325 €--15 438 €
85 414 €2 894 €2 137 €2 520 €--12 919 €
95 522 €2 803 €2 046 €2 719 €--10 199 €
105 633 €2 709 €1 952 €2 924 €--7 275 €
115 745 €2 611 €1 854 €3 134 €--4 141 €
125 860 €2 511 €1 753 €3 350 €---
135 977 €2 406 €1 649 €3 571 €---
146 097 €2 299 €1 541 €3 798 €---
156 219 €2 187 €1 430 €4 032 €---
166 343 €2 072 €1 315 €4 271 €---
176 470 €1 953 €1 196 €4 517 €---
186 600 €1 830 €1 073 €4 769 €---
196 732 €1 703 €946 €5 029 €---
206 866 €1 571 €814 €5 295 €---
217 004 €1 435 €678 €5 568 €---
227 144 €1 295 €537 €5 849 €---
237 287 €1 149 €392 €6 137 €---
247 432 €999 €242 €6 433 €---
257 581 €843 €86 €6 737 €---
TOTAL150 965 €107 149 €38 912 €43 816 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 816 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+990 €-6 420 €+7 410 €
2+990 €0 €+990 €
3+990 €0 €+990 €
4+990 €0 €+990 €
5+990 €0 €+990 €
6+990 €0 €+990 €
7+990 €0 €+990 €
8+990 €0 €+990 €
9+990 €0 €+990 €
10+990 €0 €+990 €
11+990 €0 €+990 €
12+990 €+1 005 €-15 €
13+990 €+1 071 €-81 €
14+990 €+1 139 €-149 €
15+990 €+1 209 €-219 €
16+990 €+1 281 €-291 €
17+990 €+1 355 €-365 €
18+990 €+1 431 €-441 €
19+990 €+1 509 €-519 €
20+990 €+1 588 €-598 €
21+990 €+1 670 €-680 €
22+990 €+1 755 €-765 €
23+990 €+1 841 €-851 €
24+990 €+1 930 €-940 €
25+990 €+2 021 €-1 031 €
Total+24 750 €+14 387 €+10 363 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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