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Pavillon 7 pièces 108 m²

Bien expiré
VilleFraize (88)
Surface108m²
Coût Total172 220€
Loyer Annuel13 825€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 018,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon 7 pièces 108 m²

À FRAIZE, à seulement 25 minutes de GERARDMER et moins d’une heure de COLMAR, découvrez ce pavillon situé dans un environnement paisible, implanté sur un terrain de 1 354 m² non clôturé. La maison, édifiée sur sous-sol, se compose au rez-de-chaussée d’une cuisine, d’un salon, d’un bureau, d’une chambre, ainsi qu’une salle d’eau et un WC. À l’étage, vous trouverez une pièce de distribution, une chambre et deux pièces mansardées. Le sous-sol accueille un garage, une chaufferie et une buanderie. Une grande dépendance complète l’ensemble. Chauffage central bois et fioul. Des travaux sont à prévoir. 'Le prix affiché correspond à un prix de première offre possible honoraires de négociation inclus. Toutes les offres seront transmises au vendeur, lequel restera libre dans la sélection de l'offre à laquelle il entend donner suite.'

Surface : 108 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/10/2022

Consommation énergie primaire : 463 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Fraize
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88230
Coordonnées : 48.182830, 7.059840
Total : 172 220€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 53 420€
Valeur du bien : 163 420€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 10.67€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1152€/mois
Loyer annuel estimé : 13825€/an
Fourchette totale : 871€ - 1523€/mois
Fourchette annuelle : 10456€ - 18280€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 10.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :50,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 901,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 119,01€
Coût de l'assurance :15 069,25€
Taxe foncière : 1 382,53€/an
Soit par mois : 115,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 152,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :135,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central bois et fioul
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (108 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, travaux nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, travaux nécessaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 420 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:4 320€
    Isolation toiture/combles: 108 m² × 40€/m² = 4320€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 6000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fraize (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 152 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 825 €/an
Calcul : 1 152 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 747 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 220 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 152 €
Revenus locatifs : +13 825 €
Charges déductibles : -61 152 €
Résultat foncier Année 1 : -47 327 €(Déficit de 47 327 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 927 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 732 €/an
Revenus locatifs : +13 825 €
Charges déductibles : -7 732 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25926.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 825 €61 158 €5 752 €-47 332 €21 400 €25 932 €25 932 €
214 102 €7 584 €5 599 €6 517 €--19 415 €
314 384 €7 426 €5 441 €6 958 €--12 457 €
414 672 €7 262 €5 277 €7 409 €--5 048 €
514 965 €7 093 €5 107 €7 872 €---
615 264 €6 917 €4 932 €8 347 €---
715 570 €6 736 €4 751 €8 833 €---
815 881 €6 549 €4 563 €9 332 €---
916 199 €6 355 €4 369 €9 844 €---
1016 522 €6 154 €4 169 €10 368 €---
1116 853 €5 947 €3 961 €10 906 €---
1217 190 €5 732 €3 747 €11 458 €---
1317 534 €5 510 €3 525 €12 024 €---
1417 884 €5 280 €3 295 €12 604 €---
1518 242 €5 043 €3 058 €13 199 €---
1618 607 €4 797 €2 812 €13 810 €---
1718 979 €4 543 €2 558 €14 436 €---
1819 359 €4 280 €2 295 €15 078 €---
1919 746 €4 008 €2 023 €15 737 €---
2020 141 €3 727 €1 742 €16 414 €---
2120 544 €3 436 €1 451 €17 107 €---
2220 955 €3 136 €1 150 €17 819 €---
2321 374 €2 825 €839 €18 549 €---
2421 801 €2 503 €517 €19 298 €---
2522 237 €2 170 €185 €20 067 €---
TOTAL442 828 €186 171 €83 119 €256 657 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 825 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 903 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 903 €-6 420 €+9 323 €
2+2 903 €0 €+2 903 €
3+2 903 €0 €+2 903 €
4+2 903 €0 €+2 903 €
5+2 903 €+847 €+2 056 €
6+2 903 €+2 504 €+399 €
7+2 903 €+2 650 €+253 €
8+2 903 €+2 800 €+103 €
9+2 903 €+2 953 €-50 €
10+2 903 €+3 111 €-208 €
11+2 903 €+3 272 €-369 €
12+2 903 €+3 437 €-534 €
13+2 903 €+3 607 €-704 €
14+2 903 €+3 781 €-878 €
15+2 903 €+3 960 €-1 057 €
16+2 903 €+4 143 €-1 240 €
17+2 903 €+4 331 €-1 428 €
18+2 903 €+4 524 €-1 621 €
19+2 903 €+4 721 €-1 818 €
20+2 903 €+4 924 €-2 021 €
21+2 903 €+5 132 €-2 229 €
22+2 903 €+5 346 €-2 443 €
23+2 903 €+5 565 €-2 662 €
24+2 903 €+5 790 €-2 887 €
25+2 903 €+6 020 €-3 117 €
Total+72 575 €+76 997 €+-4 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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