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Appartement 4 pièces - 66 m² Exclusivité 134 000 € Melun

Bien expiré
VilleMelun (77)
Surface66
Coût Total183 820
Loyer Annuel11 476
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-422
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 030,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Nous vous proposons cet appartement de 4 pièces de 65m² idéal pour un investisseur, vendu loué à 980€ charges comprises !Dans un environnement proche des transports en commun et commodités, cet appartement est situé au 7ème étage dans un immeuble de 7 étages, résidence sécurisée et entièrement rénovée, avec un nouveau ravalement de façade, une isolation modernisée, des parties communes remises à neuf, vous assurant ainsi une tranquillité pendant au moins 15 ans.Il se compose d'un séjour lumineux donnant accès au balcon, d'une cuisine indépendante équipée et aménagée donnant accès un un autre balcon avec une loggia, de 3 chambres, d'une salle d'eau, d'un WC séparé et de nombreux rangements.Cet appartement dispose également une cave, stationnement libre dans la résidence et possibilité d'acquérir un box en plus. À visiter sans hésitation ! Charges annuelles de copropriété : 3 850€ - Copropriété de 342 lots au total.

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Total : 183 820
Prix d'acquisition : 134 000
Travaux : 39 100
Valeur du bien : 173 100
Frais de notaire : 10 720
Coût estimé : 10 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11476€/an
Fourchette totale : 780€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 9366€ - 14060€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :908,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 962,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 717,55
Coût de l'assurance :16 084,25
Taxe foncière : 1 147,55€/an
Soit par mois : 95,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 320,83€/mois
Soit par an : 3 850,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 956,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 378,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-422,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 100(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 900
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 600€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 476 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 820 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 148 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 850 €/an
Calcul : 321 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 875
Revenus locatifs : +11 476
Charges déductibles : -50 875
Résultat foncier Année 1 : -39 399(Déficit de 39 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 999
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 775 €/an
Revenus locatifs : +11 476
Charges déductibles : -11 775
Résultat foncier Années 2+ : -299 €/an(Déficit de 299 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17999.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 47650 8816 140-39 40521 400 €18 005 €18 005 €
211 70511 6175 97688--17 917 €
311 93911 4485 807491--17 426 €
412 17811 2735 632905--16 522 €
512 42111 0925 4521 329--15 193 €
612 67010 9055 2641 765--13 428 €
712 92310 7125 0712 211--11 217 €
813 18210 5124 8712 670--8 547 €
913 44510 3054 6643 141--5 406 €
1013 71410 0914 4503 624--1 782 €
1113 9899 8694 2284 120---
1214 2689 6403 9994 628---
1314 5549 4033 7625 151---
1414 8459 1583 5175 687---
1515 1428 9043 2636 237---
1615 4458 6423 0016 802---
1715 7538 3712 7307 382---
1816 0688 0902 4507 978---
1916 3907 8002 1598 590---
2016 7187 5001 8599 217---
2117 0527 1901 5499 862---
2217 3936 8691 22810 524---
2317 7416 53789611 204---
2418 0966 19355211 903---
2518 4585 83819712 620---
TOTAL367 564268 84188 71898 72421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 724
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 476 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 410-6 420+8 830
2+2 4100+2 410
3+2 4100+2 410
4+2 4100+2 410
5+2 4100+2 410
6+2 4100+2 410
7+2 4100+2 410
8+2 4100+2 410
9+2 4100+2 410
10+2 4100+2 410
11+2 410+701+1 709
12+2 410+1 389+1 021
13+2 410+1 545+865
14+2 410+1 706+704
15+2 410+1 871+539
16+2 410+2 041+369
17+2 410+2 215+195
18+2 410+2 393+17
19+2 410+2 577-167
20+2 410+2 765-355
21+2 410+2 959-549
22+2 410+3 157-747
23+2 410+3 361-951
24+2 410+3 571-1 161
25+2 410+3 786-1 376
Total+60 250+29 617+30 633
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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