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Appartement 4 pièces 70 m²

Bien expiré
VillePierrelatte (26)
Surface70m²
Coût Total132 000€
Loyer Annuel7 789€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-268€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 214,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 70 m²

Réf 2447F : PIERRELATTE. Bel appartement T4 avec balcon ! Cuisine, séjour double lumineux, 2 chambres, salle d'eau. Double vitrage. Situé au 2 ième étage à proximité des commodités venez vite le découvrir ! Idéal premier achat. Maëlle FRANÇON Agent commercial indépendant Swixim sur votre secteur : [Coordonnées masquées] Honoraires à la charge du vendeur - Montant moyen de la quote-part de charges courantes 1 920 euros/an - Maëlle FRANÇON - Agent commercial - EI - RSAC 819 447 863 / Romans sur Isère

Surface : 70 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/04/2019

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Pierrelatte
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26700
Coordonnées : 44.380900, 4.698572
Total : 132 000€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 125 200€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.27€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7789€/an
Fourchette totale : 531€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 6370€ - 9524€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 184,13 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 889 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+2 111€ (+2.5%)
Marge achat-revente :-49 111€ (-59.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 692,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 129,48€
Coût de l'assurance :11 550,00€
Taxe foncière : 778,90€/an
Soit par mois : 64,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 160,00€/mois
Soit par an : 1 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 649,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état visible parmi les pièces photographiées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état visible parmi les pièces photographiées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pierrelatte (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 789 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 920 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 792 €
Revenus locatifs : +7 789 €
Charges déductibles : -47 792 €
Résultat foncier Année 1 : -40 003 €(Déficit de 40 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 592 €/an
Revenus locatifs : +7 789 €
Charges déductibles : -7 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18602.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 789 €47 796 €4 435 €-40 007 €21 400 €18 607 €18 607 €
27 945 €7 478 €4 317 €466 €--18 141 €
38 104 €7 356 €4 196 €747 €--17 393 €
48 266 €7 230 €4 070 €1 035 €--16 358 €
58 431 €7 100 €3 939 €1 331 €--15 027 €
68 600 €6 965 €3 804 €1 635 €--13 393 €
78 772 €6 826 €3 665 €1 946 €--11 447 €
88 947 €6 681 €3 520 €2 266 €--9 181 €
99 126 €6 532 €3 371 €2 594 €--6 587 €
109 309 €6 377 €3 216 €2 931 €--3 655 €
119 495 €6 218 €3 057 €3 277 €--378 €
129 685 €6 052 €2 891 €3 632 €---
139 878 €5 881 €2 720 €3 997 €---
1410 076 €5 704 €2 543 €4 372 €---
1510 277 €5 521 €2 360 €4 756 €---
1610 483 €5 332 €2 171 €5 151 €---
1710 693 €5 136 €1 975 €5 557 €---
1810 906 €4 933 €1 772 €5 974 €---
1911 125 €4 723 €1 562 €6 401 €---
2011 347 €4 506 €1 345 €6 841 €---
2111 574 €4 282 €1 121 €7 292 €---
2211 806 €4 049 €889 €7 756 €---
2312 042 €3 809 €648 €8 232 €---
2412 282 €3 561 €400 €8 722 €---
2512 528 €3 303 €143 €9 225 €---
TOTAL249 484 €183 352 €64 129 €66 132 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 132 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 636 €-6 420 €+8 056 €
2+1 636 €0 €+1 636 €
3+1 636 €0 €+1 636 €
4+1 636 €0 €+1 636 €
5+1 636 €0 €+1 636 €
6+1 636 €0 €+1 636 €
7+1 636 €0 €+1 636 €
8+1 636 €0 €+1 636 €
9+1 636 €0 €+1 636 €
10+1 636 €0 €+1 636 €
11+1 636 €0 €+1 636 €
12+1 636 €+1 090 €+546 €
13+1 636 €+1 199 €+437 €
14+1 636 €+1 312 €+324 €
15+1 636 €+1 427 €+209 €
16+1 636 €+1 545 €+91 €
17+1 636 €+1 667 €-31 €
18+1 636 €+1 792 €-156 €
19+1 636 €+1 920 €-284 €
20+1 636 €+2 052 €-416 €
21+1 636 €+2 188 €-552 €
22+1 636 €+2 327 €-691 €
23+1 636 €+2 470 €-834 €
24+1 636 €+2 617 €-981 €
25+1 636 €+2 767 €-1 131 €
Total+40 900 €+19 953 €+20 947 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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