Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleTroyes (10)
Surface66m²
Coût Total130 426€
Loyer Annuel7 504€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 97 200 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 472,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking
  • Appartement à Vendre 66 m2 * À seulement 15-20 minutes à pied du centre-ville de Troyes, cet appartement se trouve dans une copropriété sécurisée avec portail motorisé et ascenseur. Situé au 5ème étage, il comprend une entrée lumineuse avec rangement, un salon-séjour, une cuisine spacieuse, deux chambres et une salle de bain avec toilettes. Le chauffage est individuel au gaz. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir pour la cuisine et la salle de bain. Un stationnement est disponible au pied de l'immeuble sécurisé. Pour plus d'informations, contactez Mélodie ou par mail à .
Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.291929, 4.079282
Total : 130 426€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 25 450€
Valeur du bien : 122 650€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7504€/an
Fourchette totale : 486€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 5833€ - 9654€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 769,23 €/m²
Basé sur :821 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 769 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :-19 569€ (-16.8%)
Marge achat-revente :-13 657€ (-11.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 426€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 690,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 456,99€
Coût de l'assurance :11 412,27€
Taxe foncière : 750,43€/an
Soit par mois : 62,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz individuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 présumé - travaux nécessaires pour mise à jour et fonctionnalité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'apparence
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 450 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 600€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 3600€ = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes. Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 504 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 426 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 165 €
Revenus locatifs : +7 504 €
Charges déductibles : -31 165 €
Résultat foncier Année 1 : -23 660 €(Déficit de 23 660 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 260 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 715 €/an
Revenus locatifs : +7 504 €
Charges déductibles : -5 715 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 790 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2260.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 504 €31 169 €4 512 €-23 665 €21 400 €2 265 €2 265 €
27 654 €5 601 €4 394 €2 054 €--211 €
37 808 €5 478 €4 271 €2 329 €---
47 964 €5 351 €4 145 €2 612 €---
58 123 €5 220 €4 013 €2 903 €---
68 285 €5 084 €3 877 €3 201 €---
78 451 €4 944 €3 737 €3 508 €---
88 620 €4 798 €3 591 €3 822 €---
98 793 €4 647 €3 440 €4 146 €---
108 968 €4 490 €3 284 €4 478 €---
119 148 €4 329 €3 122 €4 819 €---
129 331 €4 161 €2 954 €5 170 €---
139 517 €3 987 €2 780 €5 530 €---
149 708 €3 807 €2 601 €5 900 €---
159 902 €3 621 €2 414 €6 281 €---
1610 100 €3 428 €2 222 €6 671 €---
1710 302 €3 229 €2 022 €7 073 €---
1810 508 €3 022 €1 815 €7 486 €---
1910 718 €2 808 €1 601 €7 910 €---
2010 932 €2 586 €1 379 €8 346 €---
2111 151 €2 357 €1 150 €8 794 €---
2211 374 €2 119 €912 €9 255 €---
2311 602 €1 873 €666 €9 729 €---
2411 834 €1 618 €411 €10 216 €---
2512 070 €1 353 €147 €10 717 €---
TOTAL240 367 €121 080 €65 457 €119 286 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 504 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 576 €-6 420 €+7 996 €
2+1 576 €0 €+1 576 €
3+1 576 €+636 €+940 €
4+1 576 €+784 €+792 €
5+1 576 €+871 €+705 €
6+1 576 €+960 €+616 €
7+1 576 €+1 052 €+524 €
8+1 576 €+1 147 €+429 €
9+1 576 €+1 244 €+332 €
10+1 576 €+1 343 €+233 €
11+1 576 €+1 446 €+130 €
12+1 576 €+1 551 €+25 €
13+1 576 €+1 659 €-83 €
14+1 576 €+1 770 €-194 €
15+1 576 €+1 884 €-308 €
16+1 576 €+2 001 €-425 €
17+1 576 €+2 122 €-546 €
18+1 576 €+2 246 €-670 €
19+1 576 €+2 373 €-797 €
20+1 576 €+2 504 €-928 €
21+1 576 €+2 638 €-1 062 €
22+1 576 €+2 777 €-1 201 €
23+1 576 €+2 919 €-1 343 €
24+1 576 €+3 065 €-1 489 €
25+1 576 €+3 215 €-1 639 €
Total+39 400 €+35 786 €+3 614 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →