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Achat maison

Bien expiré
VilleBarran (32)
Surface200m²
Coût Total221 800€
Loyer Annuel18 068€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 550 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir le charme de l'ancien au coeur d'un beau village. Cette maison en pierre respire l'histoire. Derrière ses murs chargés d'âme, vous découvrirez 5 chambres, un grand garage et un jardin à l'abri des regards, parfait pour savourer des moments de sérénité. Avec un peu de révovation, vous en ferez une merveille.

Ville : Barran
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32350
Coordonnées : 43.620620, 0.404240
Total : 221 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 103 000€
Valeur du bien : 213 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1506€/mois
Loyer annuel estimé : 18068€/an
Fourchette totale : 1166€ - 1944€/mois
Fourchette annuelle : 13993€ - 23328€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 091,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :64,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 156,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 632,47€
Coût de l'assurance :19 407,50€
Taxe foncière : 1 806,75€/an
Soit par mois : 150,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 505,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 306,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais avec signes d'usure
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture, et revêtement de sol dans 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 000 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation Toiture/Combles:8 400€
    Isolation combles: 200 m² × 42€/m² = 8400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:27 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de Bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:9 600€
    Rénovation salon: 20 m² × 480€/m² = 9600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 25000€ = 25000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Ventilation:5 000€
    VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (prix moyen incluant installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barran (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 068 €/an
Calcul : 1 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 800 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 807 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 896 €
Revenus locatifs : +18 068 €
Charges déductibles : -112 896 €
Résultat foncier Année 1 : -94 829 €(Déficit de 94 829 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 73 429 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 896 €/an
Revenus locatifs : +18 068 €
Charges déductibles : -9 896 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 73428.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 068 €112 903 €7 320 €-94 836 €21 400 €73 436 €73 436 €
218 429 €9 707 €7 124 €8 722 €--64 714 €
318 797 €9 505 €6 922 €9 293 €--55 422 €
419 173 €9 295 €6 712 €9 878 €--45 543 €
519 557 €9 079 €6 496 €10 478 €--35 065 €
619 948 €8 855 €6 272 €11 093 €--23 972 €
720 347 €8 623 €6 040 €11 724 €--12 249 €
820 754 €8 384 €5 801 €12 370 €---
921 169 €8 137 €5 553 €13 032 €---
1021 592 €7 881 €5 298 €13 712 €---
1122 024 €7 616 €5 033 €14 408 €---
1222 465 €7 343 €4 760 €15 122 €---
1322 914 €7 060 €4 477 €15 854 €---
1423 372 €6 767 €4 184 €16 605 €---
1523 840 €6 465 €3 882 €17 374 €---
1624 316 €6 153 €3 570 €18 164 €---
1724 803 €5 830 €3 246 €18 973 €---
1825 299 €5 495 €2 912 €19 803 €---
1925 805 €5 150 €2 567 €20 655 €---
2026 321 €4 793 €2 210 €21 528 €---
2126 847 €4 424 €1 841 €22 424 €---
2227 384 €4 042 €1 459 €23 343 €---
2327 932 €3 647 €1 064 €24 285 €---
2428 491 €3 239 €656 €25 252 €---
2529 060 €2 817 €234 €26 243 €---
TOTAL578 708 €273 209 €105 632 €305 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 794 €-6 420 €+10 214 €
2+3 794 €0 €+3 794 €
3+3 794 €0 €+3 794 €
4+3 794 €0 €+3 794 €
5+3 794 €0 €+3 794 €
6+3 794 €0 €+3 794 €
7+3 794 €0 €+3 794 €
8+3 794 €+36 €+3 758 €
9+3 794 €+3 910 €-116 €
10+3 794 €+4 113 €-319 €
11+3 794 €+4 322 €-528 €
12+3 794 €+4 537 €-743 €
13+3 794 €+4 756 €-962 €
14+3 794 €+4 981 €-1 187 €
15+3 794 €+5 212 €-1 418 €
16+3 794 €+5 449 €-1 655 €
17+3 794 €+5 692 €-1 898 €
18+3 794 €+5 941 €-2 147 €
19+3 794 €+6 196 €-2 402 €
20+3 794 €+6 458 €-2 664 €
21+3 794 €+6 727 €-2 933 €
22+3 794 €+7 003 €-3 209 €
23+3 794 €+7 285 €-3 491 €
24+3 794 €+7 576 €-3 782 €
25+3 794 €+7 873 €-4 079 €
Total+94 850 €+91 650 €+3 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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