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Appartement à vendre

VilleCaen (14)
Surface84
Coût Total186 900
Loyer Annuel12 130
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-218
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 845,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Exposition ouest, Gardien, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

SANS HONORAIRES. Sans honoraires - Direct propriétaire - Appartement Type 4 de 83.6 m² situé au Rez-de-chaussée comprenant entrée avec placard, séjour, cuisine, 1 dégagement avec placard, 3 Chambres, WC, salle de bains, loggia et jardin privatif - Possibilité d'acquérir un garage en sous-sol, en sus du prix de cette Publicité à 10.000 euros ou un parking intérieur au prix de 6000 euros (dans la limite du stock disponible ) -- Lot soumis à la copropriété. Nombre de lots dans la copro : 117. Pas de procédure en cours. Quote-part de charges annuelles estimées (Eau comprise) : 1651.68 euros. (Soit 137.64 euros par mois) DPE : C – Classe Climat : C; montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 810 euros et 1160 euros, Prix moyen des énergies indexés au 1er Janvier 2021 (abonnement compris). Les informations sur les risques auxquels ce(s) bien(s) est exposé(s) sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. -- Les dossiers d'acquisition seront traités selon la règle d'ordre de priorité conformément a la règlementation de vente des logements conventionnés -- Référence à rappeler lors de nos échanges : 605B - 143528 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence à rappeler lors de nos échanges : 605B - 143528 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Caen
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14000
Coordonnées : 49.202819, -0.385513
Total : 186 900
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 19 500
Valeur du bien : 174 500
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1011€/mois
Loyer annuel estimé : 12130€/an
Fourchette totale : 815€ - 1254€/mois
Fourchette annuelle : 9780€ - 15043€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 043,48 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 652
Prix d'achat :155 000
Décote à l'achat :-100 652 (-39.4%)
Marge achat-revente :68 752€ (26.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :933,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,07€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 989,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 198,57
Coût de l'assurance :16 821,00
Taxe foncière : 1 212,96€/an
Soit par mois : 101,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 137,64€/mois
Soit par an : 1 651,68€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 010,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 228,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 112 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant mise aux normes de la plomberie et de l'électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires), Main d'œuvre: 1500€
  • Peinture chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 120€
  • Peinture salon:800
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caen (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 130 €/an
Calcul : 1 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 900 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 213 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 652 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 460
Revenus locatifs : +12 130
Charges déductibles : -29 460
Résultat foncier Année 1 : -17 330(Déficit de 17 330 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 630
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 960 €/an
Revenus locatifs : +12 130
Charges déductibles : -9 960
Résultat foncier Années 2+ : 2 170 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6630.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 13029 4666 428-17 33610 700 €6 636 €6 636 €
212 3729 7976 2602 575--4 061 €
312 6209 6226 0852 997--1 064 €
412 8729 4415 9043 431---
513 1309 2545 7163 876---
613 3929 0605 5224 332---
713 6608 8595 3214 801---
813 9338 6515 1135 282---
914 2128 4354 8985 776---
1014 4968 2124 6756 284---
1114 7867 9824 4446 804---
1215 0827 7434 2057 339---
1315 3837 4953 9587 888---
1415 6917 2393 7018 452---
1516 0056 9743 4369 031---
1616 3256 6993 1619 626---
1716 6516 4142 87710 237---
1816 9846 1202 58310 864---
1917 3245 8152 27811 509---
2017 6715 5001 96212 171---
2118 0245 1731 63512 851---
2218 3844 8341 29713 550---
2318 7524 48494714 268---
2419 1274 12158415 006---
2519 5103 74620815 764---
TOTAL388 516201 13693 199187 38010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 380
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 547 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 547-3 210+5 757
2+2 5470+2 547
3+2 5470+2 547
4+2 547+710+1 837
5+2 547+1 163+1 384
6+2 547+1 300+1 247
7+2 547+1 440+1 107
8+2 547+1 585+962
9+2 547+1 733+814
10+2 547+1 885+662
11+2 547+2 041+506
12+2 547+2 202+345
13+2 547+2 366+181
14+2 547+2 536+11
15+2 547+2 709-162
16+2 547+2 888-341
17+2 547+3 071-524
18+2 547+3 259-712
19+2 547+3 453-906
20+2 547+3 651-1 104
21+2 547+3 855-1 308
22+2 547+4 065-1 518
23+2 547+4 280-1 733
24+2 547+4 502-1 955
25+2 547+4 729-2 182
Total+63 675+56 214+7 461
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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