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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCaen (14)
Surface84m²
Coût Total186 900€
Loyer Annuel12 130€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 845,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Exposition ouest, Gardien, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

SANS HONORAIRES. Sans honoraires - Direct propriétaire - Appartement Type 4 de 83.6 m² situé au Rez-de-chaussée comprenant entrée avec placard, séjour, cuisine, 1 dégagement avec placard, 3 Chambres, WC, salle de bains, loggia et jardin privatif - Possibilité d'acquérir un garage en sous-sol, en sus du prix de cette Publicité à 10.000 euros ou un parking intérieur au prix de 6000 euros (dans la limite du stock disponible ) -- Lot soumis à la copropriété. Nombre de lots dans la copro : 117. Pas de procédure en cours. Quote-part de charges annuelles estimées (Eau comprise) : 1651.68 euros. (Soit 137.64 euros par mois) DPE : C – Classe Climat : C; montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 810 euros et 1160 euros, Prix moyen des énergies indexés au 1er Janvier 2021 (abonnement compris). Les informations sur les risques auxquels ce(s) bien(s) est exposé(s) sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. -- Les dossiers d'acquisition seront traités selon la règle d'ordre de priorité conformément a la règlementation de vente des logements conventionnés -- Référence à rappeler lors de nos échanges : 605B - 143528 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence à rappeler lors de nos échanges : 605B - 143528 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Caen
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14000
Coordonnées : 49.202819, -0.385513
Total : 186 900€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 19 500€
Valeur du bien : 174 500€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1011€/mois
Loyer annuel estimé : 12130€/an
Fourchette totale : 815€ - 1254€/mois
Fourchette annuelle : 9780€ - 15043€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 043,48 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 652 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-100 652€ (-39.4%)
Marge achat-revente :68 752€ (26.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :933,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,07€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 989,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 198,57€
Coût de l'assurance :16 821,00€
Taxe foncière : 1 212,96€/an
Soit par mois : 101,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 137,64€/mois
Soit par an : 1 651,68€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 010,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 228,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 112 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant mise aux normes de la plomberie et de l'électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires), Main d'œuvre: 1500€
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 120€
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caen (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 130 €/an
Calcul : 1 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 900 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 213 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 652 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 460 €
Revenus locatifs : +12 130 €
Charges déductibles : -29 460 €
Résultat foncier Année 1 : -17 330 €(Déficit de 17 330 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 960 €/an
Revenus locatifs : +12 130 €
Charges déductibles : -9 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 170 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6630.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 130 €29 466 €6 428 €-17 336 €10 700 €6 636 €6 636 €
212 372 €9 797 €6 260 €2 575 €--4 061 €
312 620 €9 622 €6 085 €2 997 €--1 064 €
412 872 €9 441 €5 904 €3 431 €---
513 130 €9 254 €5 716 €3 876 €---
613 392 €9 060 €5 522 €4 332 €---
713 660 €8 859 €5 321 €4 801 €---
813 933 €8 651 €5 113 €5 282 €---
914 212 €8 435 €4 898 €5 776 €---
1014 496 €8 212 €4 675 €6 284 €---
1114 786 €7 982 €4 444 €6 804 €---
1215 082 €7 743 €4 205 €7 339 €---
1315 383 €7 495 €3 958 €7 888 €---
1415 691 €7 239 €3 701 €8 452 €---
1516 005 €6 974 €3 436 €9 031 €---
1616 325 €6 699 €3 161 €9 626 €---
1716 651 €6 414 €2 877 €10 237 €---
1816 984 €6 120 €2 583 €10 864 €---
1917 324 €5 815 €2 278 €11 509 €---
2017 671 €5 500 €1 962 €12 171 €---
2118 024 €5 173 €1 635 €12 851 €---
2218 384 €4 834 €1 297 €13 550 €---
2318 752 €4 484 €947 €14 268 €---
2419 127 €4 121 €584 €15 006 €---
2519 510 €3 746 €208 €15 764 €---
TOTAL388 516 €201 136 €93 199 €187 380 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 547 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 547 €-3 210 €+5 757 €
2+2 547 €0 €+2 547 €
3+2 547 €0 €+2 547 €
4+2 547 €+710 €+1 837 €
5+2 547 €+1 163 €+1 384 €
6+2 547 €+1 300 €+1 247 €
7+2 547 €+1 440 €+1 107 €
8+2 547 €+1 585 €+962 €
9+2 547 €+1 733 €+814 €
10+2 547 €+1 885 €+662 €
11+2 547 €+2 041 €+506 €
12+2 547 €+2 202 €+345 €
13+2 547 €+2 366 €+181 €
14+2 547 €+2 536 €+11 €
15+2 547 €+2 709 €-162 €
16+2 547 €+2 888 €-341 €
17+2 547 €+3 071 €-524 €
18+2 547 €+3 259 €-712 €
19+2 547 €+3 453 €-906 €
20+2 547 €+3 651 €-1 104 €
21+2 547 €+3 855 €-1 308 €
22+2 547 €+4 065 €-1 518 €
23+2 547 €+4 280 €-1 733 €
24+2 547 €+4 502 €-1 955 €
25+2 547 €+4 729 €-2 182 €
Total+63 675 €+56 214 €+7 461 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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