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Détails du bien

Bien expiré
VilleEauze (32)
Surface72m²
Coût Total75 000€
Loyer Annuel6 809€
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 763,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au centre-ville d'Eauze jolie maison mitoyenne de 72 m2. Au rez-de-chaussée un séjour de 20 m2, une cuisine équipée de 12 m2, une salle de bains de 9 m2 et des WC, à l'étage trois chambres lumineuses. Tableau électrique aux normes, menuiseries bois double vitrage, bonne isolation des combles. Idéal premier achat ou investissement locatif avec un très bon rendement de 500 euros par mois.

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif , Herve COLLIN (EI) Agent Commercial RSAC 410 674 410 Auch. Plus d'informations (réf. 85002123445). Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Eauze
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32800
Total : 75 000€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 15 600€
Valeur du bien : 70 600€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6809€/an
Fourchette totale : 448€ - 718€/mois
Fourchette annuelle : 5380€ - 8618€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 11.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :365,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :21,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 387,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 765,05€
Coût de l'assurance :6 375,00€
Taxe foncière : 680,91€/an
Soit par mois : 56,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 567,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 443,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain (9 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 800€
    Rénovation complète salle de bain: 9 m² × 1200€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 809 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 949 €
Revenus locatifs : +6 809 €
Charges déductibles : -18 949 €
Résultat foncier Année 1 : -12 140 €(Déficit de 12 140 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 440 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 349 €/an
Revenus locatifs : +6 809 €
Charges déductibles : -3 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1440.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 809 €18 952 €2 416 €-12 142 €10 700 €1 442 €1 442 €
26 945 €3 286 €2 350 €3 659 €---
37 084 €3 219 €2 283 €3 865 €---
47 226 €3 149 €2 213 €4 077 €---
57 370 €3 077 €2 141 €4 293 €---
67 518 €3 002 €2 067 €4 515 €---
77 668 €2 926 €1 990 €4 743 €---
87 822 €2 846 €1 910 €4 975 €---
97 978 €2 764 €1 828 €5 214 €---
108 137 €2 679 €1 743 €5 458 €---
118 300 €2 592 €1 656 €5 709 €---
128 466 €2 501 €1 565 €5 965 €---
138 636 €2 408 €1 472 €6 228 €---
148 808 €2 311 €1 375 €6 497 €---
158 984 €2 211 €1 275 €6 773 €---
169 164 €2 108 €1 172 €7 056 €---
179 347 €2 002 €1 066 €7 346 €---
189 534 €1 892 €956 €7 643 €---
199 725 €1 778 €842 €7 947 €---
209 920 €1 661 €725 €8 259 €---
2110 118 €1 539 €603 €8 579 €---
2210 320 €1 414 €478 €8 906 €---
2310 527 €1 284 €349 €9 242 €---
2410 737 €1 151 €215 €9 587 €---
2510 952 €1 012 €77 €9 940 €---
TOTAL218 097 €73 763 €34 765 €144 334 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 809 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 430 €-3 210 €+4 640 €
2+1 430 €+665 €+765 €
3+1 430 €+1 160 €+270 €
4+1 430 €+1 223 €+207 €
5+1 430 €+1 288 €+142 €
6+1 430 €+1 355 €+75 €
7+1 430 €+1 423 €+7 €
8+1 430 €+1 493 €-63 €
9+1 430 €+1 564 €-134 €
10+1 430 €+1 637 €-207 €
11+1 430 €+1 713 €-283 €
12+1 430 €+1 790 €-360 €
13+1 430 €+1 868 €-438 €
14+1 430 €+1 949 €-519 €
15+1 430 €+2 032 €-602 €
16+1 430 €+2 117 €-687 €
17+1 430 €+2 204 €-774 €
18+1 430 €+2 293 €-863 €
19+1 430 €+2 384 €-954 €
20+1 430 €+2 478 €-1 048 €
21+1 430 €+2 574 €-1 144 €
22+1 430 €+2 672 €-1 242 €
23+1 430 €+2 773 €-1 343 €
24+1 430 €+2 876 €-1 446 €
25+1 430 €+2 982 €-1 552 €
Total+35 750 €+43 300 €+-7 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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