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Détails du bien

Bien expiré
VilleEauze (32)
Surface72
Coût Total75 000
Loyer Annuel6 809
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+124
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 763,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au centre-ville d'Eauze jolie maison mitoyenne de 72 m2. Au rez-de-chaussée un séjour de 20 m2, une cuisine équipée de 12 m2, une salle de bains de 9 m2 et des WC, à l'étage trois chambres lumineuses. Tableau électrique aux normes, menuiseries bois double vitrage, bonne isolation des combles. Idéal premier achat ou investissement locatif avec un très bon rendement de 500 euros par mois.

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif , Herve COLLIN (EI) Agent Commercial RSAC 410 674 410 Auch. Plus d'informations (réf. 85002123445). Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Eauze
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32800
Total : 75 000
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 15 600
Valeur du bien : 70 600
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6809€/an
Fourchette totale : 448€ - 718€/mois
Fourchette annuelle : 5380€ - 8618€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 11.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :365,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :21,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 387,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 765,05
Coût de l'assurance :6 375,00
Taxe foncière : 680,91€/an
Soit par mois : 56,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 567,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 443,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain (9 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 800
    Rénovation complète salle de bain: 9 m² × 1200€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 809 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 000 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 949
Revenus locatifs : +6 809
Charges déductibles : -18 949
Résultat foncier Année 1 : -12 140(Déficit de 12 140 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 440
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 349 €/an
Revenus locatifs : +6 809
Charges déductibles : -3 349
Résultat foncier Années 2+ : 3 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1440.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 80918 9522 416-12 14210 700 €1 442 €1 442 €
26 9453 2862 3503 659---
37 0843 2192 2833 865---
47 2263 1492 2134 077---
57 3703 0772 1414 293---
67 5183 0022 0674 515---
77 6682 9261 9904 743---
87 8222 8461 9104 975---
97 9782 7641 8285 214---
108 1372 6791 7435 458---
118 3002 5921 6565 709---
128 4662 5011 5655 965---
138 6362 4081 4726 228---
148 8082 3111 3756 497---
158 9842 2111 2756 773---
169 1642 1081 1727 056---
179 3472 0021 0667 346---
189 5341 8929567 643---
199 7251 7788427 947---
209 9201 6617258 259---
2110 1181 5396038 579---
2210 3201 4144788 906---
2310 5271 2843499 242---
2410 7371 1512159 587---
2510 9521 012779 940---
TOTAL218 09773 76334 765144 33410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 334
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 809 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 430-3 210+4 640
2+1 430+665+765
3+1 430+1 160+270
4+1 430+1 223+207
5+1 430+1 288+142
6+1 430+1 355+75
7+1 430+1 423+7
8+1 430+1 493-63
9+1 430+1 564-134
10+1 430+1 637-207
11+1 430+1 713-283
12+1 430+1 790-360
13+1 430+1 868-438
14+1 430+1 949-519
15+1 430+2 032-602
16+1 430+2 117-687
17+1 430+2 204-774
18+1 430+2 293-863
19+1 430+2 384-954
20+1 430+2 478-1 048
21+1 430+2 574-1 144
22+1 430+2 672-1 242
23+1 430+2 773-1 343
24+1 430+2 876-1 446
25+1 430+2 982-1 552
Total+35 750+43 300+-7 550
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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