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F1 bis, proche gare et lycées

VilleÉvreux (27)
Surface27m²
Coût Total57 660€
Loyer Annuel4 590€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 27 000 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pour investisseur : A proximité de la gare et des lycées, Studio aménagé comprenant : séjour avec coin cuisine, partie nuit séparée, salle de bains avec WC. La porte fenêtre en PVC double vitrage donne accès à une petite terrasse. Locataire en place.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 600 € et 850 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.022736, 1.166089
Total : 57 660€
Prix d'acquisition : 27 000€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 55 500€
Frais de notaire : 2 160€
Coût estimé : 2 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 382€/mois
Loyer annuel estimé : 4590€/an
Fourchette totale : 318€ - 460€/mois
Fourchette annuelle : 3819€ - 5515€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 427,45 €/m²
Basé sur :230 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :38 541 €
Prix d'achat :27 000 €
Décote à l'achat :-11 541€ (-29.9%)
Marge achat-revente :-19 119€ (-49.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :57 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :285,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :16,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 301,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 012,92€
Coût de l'assurance :4 901,10€
Taxe foncière : 458,97€/an
Soit par mois : 38,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 382,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 340,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la porte-fenêtre par un modèle double vitrage performant
Quantité: 1 porte-fenêtre
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement des revêtements si nécessaire
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement des revêtements si nécessaire
Quantité: chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(1 056 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:1 950€
    Porte-fenêtre double vitrage: 1 porte-fenêtre × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 450€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 590 €/an
Calcul : 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 57 660 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 196 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 091 €
Revenus locatifs : +4 590 €
Charges déductibles : -31 091 €
Résultat foncier Année 1 : -26 501 €(Déficit de 26 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 591 €/an
Revenus locatifs : +4 590 €
Charges déductibles : -2 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 999 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5100.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 27 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 17 550 €(65% de 27 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 638 €/an
Calcul : 17 550 € × 3,636% = 638 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 590 €31 092 €1 937 €-26 503 €21 400 €5 103 €5 103 €
24 681 €2 541 €1 886 €2 141 €--2 962 €
34 775 €2 488 €1 833 €2 287 €--675 €
44 871 €2 433 €1 778 €2 438 €---
54 968 €2 376 €1 721 €2 592 €---
65 067 €2 317 €1 662 €2 751 €---
75 169 €2 256 €1 601 €2 913 €---
85 272 €2 193 €1 538 €3 079 €---
95 378 €2 128 €1 473 €3 250 €---
105 485 €2 060 €1 405 €3 425 €---
115 595 €1 990 €1 335 €3 605 €---
125 707 €1 918 €1 263 €3 789 €---
135 821 €1 843 €1 188 €3 978 €---
145 937 €1 766 €1 111 €4 171 €---
156 056 €1 686 €1 031 €4 370 €---
166 177 €1 603 €948 €4 574 €---
176 301 €1 518 €863 €4 783 €---
186 427 €1 429 €774 €4 998 €---
196 555 €1 337 €682 €5 218 €---
206 686 €1 243 €588 €5 444 €---
216 820 €1 145 €490 €5 675 €---
226 956 €1 043 €388 €5 913 €---
237 096 €938 €283 €6 157 €---
247 237 €830 €175 €6 408 €---
257 382 €717 €62 €6 665 €---
TOTAL147 009 €72 888 €28 013 €74 121 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 121 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +964 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+964 €-6 420 €+7 384 €
2+964 €0 €+964 €
3+964 €0 €+964 €
4+964 €+529 €+435 €
5+964 €+778 €+186 €
6+964 €+825 €+139 €
7+964 €+874 €+90 €
8+964 €+924 €+40 €
9+964 €+975 €-11 €
10+964 €+1 028 €-64 €
11+964 €+1 081 €-117 €
12+964 €+1 137 €-173 €
13+964 €+1 193 €-229 €
14+964 €+1 251 €-287 €
15+964 €+1 311 €-347 €
16+964 €+1 372 €-408 €
17+964 €+1 435 €-471 €
18+964 €+1 499 €-535 €
19+964 €+1 565 €-601 €
20+964 €+1 633 €-669 €
21+964 €+1 703 €-739 €
22+964 €+1 774 €-810 €
23+964 €+1 847 €-883 €
24+964 €+1 922 €-958 €
25+964 €+1 999 €-1 035 €
Total+24 100 €+22 236 €+1 864 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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