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Maison 3 pièces 152 m²

Bien expiré
VilleNéris-les-Bains (03)
Surface152m²
Coût Total129 300€
Loyer Annuel14 282€
Rentabilité11.05%
Cashflow/mois+386€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 723,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

REF 41604

Située dans la cité thermale de Néris-les-Bains, à 500 mètres environ des thermes et dans un quartier calme et apprécié de la ville, vous découvrirez une maison atypique, confidentielle et intimiste.

Celle-ci est composée de différentes pièces aménagées et non aménagées, vous permettant ainsi de la ré-agencer selon vos besoins.

Vous êtes artiste ou exercez une profession libérale, cette maison saura répondre à vos attentes !

DPE : D/C

Appelez nous pour plus d'informations ! ORPI Allin Immobilier : [Coordonnées masquées] Référence agence : 41604 Référence annonce : TOQ0-VMH-5IA Date de réalisation du diagnostic : 04/02/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 580 € et 3 550 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Néris-les-Bains
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03310
Coordonnées : 46.286650, 2.662633
Total : 129 300€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 120 500€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1190€/mois
Loyer annuel estimé : 14282€/an
Fourchette totale : 921€ - 1537€/mois
Fourchette annuelle : 11058€ - 18446€/an
Rentabilité brute :11.05%
Fourchette de rentabilité :8.55% - 14.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 064,37 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 783 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-51 783€ (-32.0%)
Marge achat-revente :32 483€ (20.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 685,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 891,88€
Coût de l'assurance :11 313,75€
Taxe foncière : 1 428,17€/an
Soit par mois : 119,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 190,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 804,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :386,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de mobilier.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement de la décoration.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(69 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1 750€/m² = 10 500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 190 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 282 €/an
Calcul : 1 190 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 428 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 849 €
Revenus locatifs : +14 282 €
Charges déductibles : -16 849 €
Résultat foncier Année 1 : -2 568 €(Déficit de 2 568 €)
Imputable sur revenu global : 2 568 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 349 €/an
Revenus locatifs : +14 282 €
Charges déductibles : -6 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 932 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 282 €16 854 €4 473 €-2 572 €2 572 €--
214 567 €6 237 €4 356 €8 331 €---
314 859 €6 115 €4 234 €8 744 €---
415 156 €5 990 €4 109 €9 166 €---
515 459 €5 859 €3 979 €9 600 €---
615 768 €5 725 €3 844 €10 044 €---
716 084 €5 585 €3 704 €10 499 €---
816 405 €5 441 €3 560 €10 965 €---
916 733 €5 291 €3 410 €11 442 €---
1017 068 €5 136 €3 255 €11 932 €---
1117 409 €4 975 €3 095 €12 434 €---
1217 758 €4 809 €2 928 €12 948 €---
1318 113 €4 637 €2 756 €13 476 €---
1418 475 €4 459 €2 578 €14 016 €---
1518 844 €4 274 €2 394 €14 570 €---
1619 221 €4 083 €2 202 €15 138 €---
1719 606 €3 885 €2 004 €15 721 €---
1819 998 €3 680 €1 799 €16 318 €---
1920 398 €3 468 €1 587 €16 930 €---
2020 806 €3 248 €1 367 €17 558 €---
2121 222 €3 020 €1 140 €18 201 €---
2221 646 €2 785 €904 €18 862 €---
2322 079 €2 541 €660 €19 539 €---
2422 521 €2 288 €407 €20 233 €---
2522 971 €2 026 €145 €20 945 €---
TOTAL457 448 €122 410 €64 892 €335 038 €2 572 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 772 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 038 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 999 €-772 €+3 771 €
2+2 999 €+2 499 €+500 €
3+2 999 €+2 623 €+376 €
4+2 999 €+2 750 €+249 €
5+2 999 €+2 880 €+119 €
6+2 999 €+3 013 €-14 €
7+2 999 €+3 150 €-151 €
8+2 999 €+3 289 €-290 €
9+2 999 €+3 433 €-434 €
10+2 999 €+3 580 €-581 €
11+2 999 €+3 730 €-731 €
12+2 999 €+3 885 €-886 €
13+2 999 €+4 043 €-1 044 €
14+2 999 €+4 205 €-1 206 €
15+2 999 €+4 371 €-1 372 €
16+2 999 €+4 541 €-1 542 €
17+2 999 €+4 716 €-1 717 €
18+2 999 €+4 895 €-1 896 €
19+2 999 €+5 079 €-2 080 €
20+2 999 €+5 267 €-2 268 €
21+2 999 €+5 460 €-2 461 €
22+2 999 €+5 658 €-2 659 €
23+2 999 €+5 862 €-2 863 €
24+2 999 €+6 070 €-3 071 €
25+2 999 €+6 284 €-3 285 €
Total+74 975 €+100 512 €+-25 537 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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